銀行從業(yè)資格考試《風險管理》第三章第一節(jié)信用風險識別十五

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第三章　信用風險管理

3.1 信用風險識別

　　2.個人信貸產(chǎn)品分類及風險分析

　　目前，我國個人信貸產(chǎn)品可基本劃分為個人住房按揭貸款和其他個人零售貸款兩大類。

　?。?）個人住房按揭貸款的風險分析

　　①經(jīng)銷商風險。主要包括：

　　經(jīng)銷商不具備銷售資格或違反法律規(guī)定，導(dǎo)致銷售行為、銷售合同無效。例如，房地產(chǎn)商尚未獲得銷售許可證便銷售房屋。

　　經(jīng)銷商在商品合同下出現(xiàn)違約，導(dǎo)致購買人（借款人）違約。例如，經(jīng)銷商不能按合同規(guī)定的時間交付或質(zhì)量出現(xiàn)問題，與借款人發(fā)生糾紛，直接影響借款人的還款意愿（項目爛尾/無法完工往往使商業(yè)銀行抵押權(quán)益落空）。

　　經(jīng)銷商在進行高度負債經(jīng)營時，存在卷款外逃的風險。

　?、?ldquo;假按揭”風險。主要表現(xiàn)形式有：

　　開發(fā)商不具備按揭合作主體資格，或者未與商業(yè)銀行簽訂按揭貸款業(yè)務(wù)合作協(xié)議，未有任何承諾，與某些不法之徒相互勾結(jié)，以虛假銷售方式套取商業(yè)銀行按揭貸款。

　　以個人住房按揭貸款名義套取企業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營用的貸款。

　　以個人住房貸款方式參與不具真實、合法交易基礎(chǔ)的商業(yè)銀行債權(quán)置換或企業(yè)重組。

　　信貸人員與企業(yè)串謀，向虛擬借款人或不具備真實購房行為的借款人發(fā)放高成數(shù)的個人住房按揭貸款。

　　所有借款人均為虛假購房，有些身份和住址不明。

　　開發(fā)商與購房人串通，規(guī)避不允許零首付的政策限制，例如，將實際售房價提高一定比例，再將此虛假售價寫入售房合同中，然后購房人出具收到首付款的收據(jù)，雙方按照售房合同規(guī)定的虛假售價，依商業(yè)銀行要求的按揭成數(shù)辦理貸款手續(xù)。采取這種“假按揭”的方式，購房人事實上未向開發(fā)商支付一分錢的首付款，而商業(yè)銀行要向購房人提供售房總價100%的借款。

　?、塾捎诜慨a(chǎn)價值下跌而導(dǎo)致超額押值不足的風險。房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展周期以及政府宏觀調(diào)控政策對房地產(chǎn)市場價格的影響，可能會導(dǎo)致按揭貸款的借款人所購房產(chǎn)的價值波動；如果借款人所購房產(chǎn)的價值下跌，就可能會產(chǎn)生超額押值不足的風險。

　?、芙杩钊说慕?jīng)濟狀況變動風險。住房按揭貸款有不同的期限，期限越長，借款人經(jīng)濟狀況變化的可能性就越大。如果由于工作崗位、身體狀況等因素導(dǎo)致借款人經(jīng)濟狀況出現(xiàn)不利變化而無法按期償還按揭貸款，而借款人是以其住房作為抵押的，則商業(yè)銀行的抵押權(quán)益在現(xiàn)行法律框架下難以實現(xiàn)，該筆貸款就可能會成為不良貸款。

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