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初級職稱《初級會計實務(wù)》：成本法和權(quán)益法下投資性房地產(chǎn)賬務(wù)處理

來源: 正保會計網(wǎng)校論壇 編輯： 2014/12/09 18:04:20　字體：大 小

　　2015年初級會計職稱考試備考已經(jīng)開始，為了幫助廣大考生提前做好下一年備考準備，打好基礎(chǔ)，網(wǎng)校全面開通了2015年初級會計職稱移動班、預(yù)習(xí)班課程（試聽課程>>），另外，網(wǎng)校論壇學(xué)員為大家分享了初級會計職稱考試知識點，希望對大家有所幫助。

　　成本法和權(quán)益法下投資性房地產(chǎn)賬務(wù)處理對比

成本模式 　公允模式
后續(xù)計量 照抄固定資產(chǎn)，無形資產(chǎn)。1.折舊或攤銷時
　　借：其他業(yè)務(wù)成本
　　　　貸：投資性房地產(chǎn)累計折舊（攤銷）
　　2.取得的租金收入
　　借：銀行存款
　　　　貸：其他業(yè)務(wù)收入
　　3.投資性房地產(chǎn)提取減值時
　　借：資產(chǎn)減值損失
　　　　貸：投資性房地產(chǎn)減值準備
　　減值提取后對后續(xù)折舊或攤銷的影響與固定資產(chǎn)或無形資產(chǎn)相同，且此減值不得恢復(fù)。
　　4.計算應(yīng)交營業(yè)稅時
　　借：營業(yè)稅金及附加
　　　　貸：應(yīng)交稅費――應(yīng)交營業(yè)稅
　　【要點提示】掌握損益的歸屬科目。4個
其他業(yè)務(wù)利潤=其他業(yè)務(wù)收入-其他業(yè)務(wù)成本-資產(chǎn)減值損失-營業(yè)稅金及附加		 企業(yè)采用公允價值模式進行后續(xù)計量的，不對投資性房地產(chǎn)計提折舊、攤銷和減值測試，而是以資產(chǎn)負債表日投資性房地產(chǎn)的公允價值為基礎(chǔ)調(diào)整其賬面價值，公允價值與原賬面價值的差額計入“公允價值變動損益”,此損益屬于暫時損益，一旦資產(chǎn)處置就要轉(zhuǎn)入其他業(yè)務(wù)成本，形成正式損益。投資性房地產(chǎn)取得的租金收入，確認為其他業(yè)務(wù)收入。②會計分錄
　　A.期末公允價值大于賬面價值時
　　借：投資性房地產(chǎn)――公允價值變動
　　　　貸：公允價值變動損益
　　B.期末公允價值小于賬面價值時
　　借：公允價值變動損益
　　　　貸：投資性房地產(chǎn)――公允價值變動
　　C.收取租金時
　　借：銀行存款
　　　　貸：其他業(yè)務(wù)收入
　　D.計算應(yīng)交營業(yè)稅時
　　借：營業(yè)稅金及附加
　　　　貸：應(yīng)交稅費――應(yīng)交營業(yè)稅
　　另外，采用此模式形成的初始入賬成本應(yīng)列入“投資性房地產(chǎn)――成本”。
后續(xù)計量模式的變更 企業(yè)對投資性房地產(chǎn)的計量模式一經(jīng)確定，不得隨意變更。以成本模式轉(zhuǎn)為公允價值模式的，應(yīng)當(dāng)作為會計政策變更處理，計量模式變更時公允價值與賬面價值的差額應(yīng)調(diào)整期初留存收益。已采用公允價值模式計量的投資性房地產(chǎn)，不得從公允價值模式轉(zhuǎn)為成本模式。
　　借：投資性房地產(chǎn)——成本 100
　　　　投資性房地產(chǎn)累計折舊（或攤銷）10
　　　　投資性房地產(chǎn)減值準備 10
　　　?。ㄟf延所得稅資產(chǎn)或負債
　　　　利潤分配――未分配利潤
　　　　盈余公積）
　　　　貸：投資性房地產(chǎn) 80
　　　　　　遞延所得稅資產(chǎn)或負債 10（=40*25%）
　　　　　　利潤分配――未分配利潤 27
　　　　　　盈余公積 3
這個分錄都是重點：資產(chǎn)的凈值60，增值40，其中40*25%計入遞延所得稅資產(chǎn)或負債，其余計入留存收益。		  
資本化的后續(xù)支出 （1）轉(zhuǎn)入改擴建時
　　借：投資性房地產(chǎn)――廠房――在建
　　　　投資性房地產(chǎn)累計折舊（攤銷）
　　　　貸：投資性房地產(chǎn)－－廠房
　?。?）發(fā)生改擴建支出時
　　借：投資性房地產(chǎn)――廠房――在建
　　　　貸：銀行存款等
　?。?）完工時
　　借：投資性房地產(chǎn)――廠房
　　　　貸：投資性房地產(chǎn)――廠房――在建		 （1）轉(zhuǎn)入改擴建時
　　借：投資性房地產(chǎn)――廠房――在建
　　　　貸：投資性房地產(chǎn)――廠房――成本
　　　　　　　　　　　　――廠房――公允價值變動
　　（2）發(fā)生改擴建支出時
　　借：投資性房地產(chǎn)――廠房――在建
　　　　貸：銀行存款等
　?。?）完工時
　　借：投資性房地產(chǎn)――廠房――成本
　　　　貸：投資性房地產(chǎn)――廠房――在建
費用化的后續(xù)支出 借：其他業(yè)務(wù)成本 與固定資產(chǎn)不一樣，固定資產(chǎn)走“管理費用”或者“銷售費用”
　　　　貸：銀行存款等科目
　　【要點提示】投資性房地產(chǎn)的后續(xù)支出與固定資產(chǎn)基本一致，可參照固定資產(chǎn)后續(xù)支出原則來理解。
轉(zhuǎn)換與處置
一、轉(zhuǎn)換條件
　　在下列情況下，當(dāng)有確鑿證據(jù)表明房地產(chǎn)用途發(fā)生改變時，企業(yè)應(yīng)當(dāng)將投資性房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換為其他資產(chǎn)或?qū)⑵渌Y產(chǎn)轉(zhuǎn)換為投資性房地產(chǎn)：
　?、俜康禺a(chǎn)開發(fā)企業(yè)將其存貨以經(jīng)營租賃方式租出，相應(yīng)地由存貨轉(zhuǎn)換為投資性房地產(chǎn)；
　　②自用土地使用權(quán)停止自用，用于賺取租金或資本增值，相應(yīng)地由無形資產(chǎn)轉(zhuǎn)為投資性房地產(chǎn)；
　　③自用建筑物停止自用，改為出租，相應(yīng)地由固定資產(chǎn)轉(zhuǎn)換為投資性房地產(chǎn)。
　?、芡顿Y性房地產(chǎn)開始自用，相應(yīng)地由投資性房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換為自用房地產(chǎn)。比如原來出租的房地產(chǎn)現(xiàn)改為自用房地產(chǎn)；
　?、莘康禺a(chǎn)企業(yè)將用于經(jīng)營出租的房地產(chǎn)重新開發(fā)用于對外銷售，從投資性房地產(chǎn)轉(zhuǎn)為存貨。
二、轉(zhuǎn)換日的確定
　?、偻顿Y性房地產(chǎn)開始自用，轉(zhuǎn)換日為房地產(chǎn)達到自用狀態(tài)，企業(yè)開始將房地產(chǎn)用于生產(chǎn)商品、提供勞務(wù)或者經(jīng)營管理的日期；
　?、谧鳛榇尕浀姆康禺a(chǎn)改為出租，或者自用建筑物或土地使用權(quán)停止自用改為出租，轉(zhuǎn)換日為租賃開始日；
　　③自用土地使用權(quán)停止自用，改為用于資本增值，轉(zhuǎn)換日為企業(yè)停止將該項土地使用權(quán)用于生產(chǎn)商品、提供勞務(wù)或經(jīng)營管理且管理當(dāng)局作出房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換決議的日期。
　?、芊康禺a(chǎn)企業(yè)將用于經(jīng)營出租的房地產(chǎn)重新開發(fā)用于對外銷售時，從投資性房地產(chǎn)轉(zhuǎn)為存貨，轉(zhuǎn)換日為租賃期滿，企業(yè)董事會或類似機構(gòu)作出書面決議明確表示將其重新開發(fā)用于對外銷售的日期。
轉(zhuǎn)換時入賬口徑的選擇 在成本模式下，房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換后的入賬價值，以其轉(zhuǎn)換前的賬面價值確定。
　　會計分錄為：
　　A.由自用房地產(chǎn)或存貨轉(zhuǎn)入投資性房地產(chǎn)時： 改改名字而已
　　借：投資性房地產(chǎn)（按轉(zhuǎn)換時的原賬面價值計量）1000
　　　　累計折舊（攤銷） 300
　　　　固定資產(chǎn)（無形資產(chǎn)或存貨）減值準備 50
　　　　貸：固定資產(chǎn)、無形資產(chǎn)或開發(fā)產(chǎn)品 1000
　　　　　　投資性房地產(chǎn)累計折舊（攤銷） 300
　　　　　　投資性房地產(chǎn)減值準備 50
　　B.由投資性房地產(chǎn)轉(zhuǎn)為自用房地產(chǎn)或存貨時：
　　借：固定資產(chǎn)、無形資產(chǎn)或開發(fā)產(chǎn)品（按轉(zhuǎn)換時的原賬面價值計量）
　　　　投資性房地產(chǎn)累計折舊（攤銷）
　　　　投資性房地產(chǎn)減值準備
　　　　貸：投資性房地產(chǎn)
　　　　　　累計折舊（攤銷）
　　　　　　固定資產(chǎn)（無形資產(chǎn)或存貨）減值準備		 以公允價值計價的投資性房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換為自用房地產(chǎn)或存貨時，應(yīng)當(dāng)以其轉(zhuǎn)換當(dāng)日的公允價值作為自用房地產(chǎn)或存貨的賬面價值，轉(zhuǎn)換當(dāng)日的公允價值與投資性房地產(chǎn)原賬面價值之間的差額計入當(dāng)期損益（公允價值變動損益）。
　　會計分錄為：
　　借：固定資產(chǎn)、無形資產(chǎn)或開發(fā)產(chǎn)品（以轉(zhuǎn)換當(dāng)日的公允價值計量）
　　　　公允價值變動損益（公允價值小于賬面價值的差額列為損失）
　　　　貸：投資性房地產(chǎn)（按轉(zhuǎn)換當(dāng)時的賬面價值結(jié)轉(zhuǎn)）
　　　　　　公允價值變動損益（公允價值大于賬面價值的差額計收益）
　　3.自用房地產(chǎn)或存貨轉(zhuǎn)換為以公允價值計價的投資性房地產(chǎn)時，如果轉(zhuǎn)換當(dāng)日的公允價值小于原賬面價值，應(yīng)當(dāng)將差額計入當(dāng)期損益；如果轉(zhuǎn)換當(dāng)日的公允價值大于原賬面價值，應(yīng)當(dāng)將其差額計入資本公積（考點）。
　　會計分錄為：
　　借：投資性房地產(chǎn)（以轉(zhuǎn)換當(dāng)日的公允價值計量）850
　　　　累計折舊（攤銷） 300
　　　　公允價值變動損益（公允價值小于賬面價值的差額列為損失）
　　　　資產(chǎn)減值準備（轉(zhuǎn)換當(dāng)時已提減值準備） 100
　　　　貸：固定資產(chǎn)、無形資產(chǎn)或開發(fā)產(chǎn)品（按轉(zhuǎn)換當(dāng)時的賬面余額結(jié)轉(zhuǎn)） 1000
　　　　　　資本公積（公允價值大于賬面價值的差額不得列為收益，而是追加資本公積） 250
處置 企業(yè)出售、轉(zhuǎn)讓、報廢投資性房地產(chǎn)或者發(fā)生投資性房地產(chǎn)毀損時，應(yīng)當(dāng)將處置收入扣除其賬面價值和相關(guān)稅費后的金額計入當(dāng)期損益（將處置收入計入“其他業(yè)務(wù)收入”，所處置投資性房地產(chǎn)的賬面價值計入“其他業(yè)務(wù)成本”，營業(yè)稅費列支于“營業(yè)稅金及附加”）。
　　1.收到處置收入時：
　　借：銀行存款　
　　　　貸：其他業(yè)務(wù)收入　
　　2.結(jié)轉(zhuǎn)投資性房地產(chǎn)成本
　　借：其他業(yè)務(wù)成本
　　　　投資性房地產(chǎn)累計折舊　
　　　　投資性房地產(chǎn)減值準備　　
　　　　貸：投資性房地產(chǎn)　
　　3.計算應(yīng)交營業(yè)稅
　　借：營業(yè)稅金及附加
　　　　貸：應(yīng)交稅費——應(yīng)交營業(yè)稅		 1.按實際收到的款項
　　借：銀行存款
　　　　貸：其他業(yè)務(wù)收入
　　2.按當(dāng)時投資性房地產(chǎn)的賬面余額
　　借：其他業(yè)務(wù)成本
　　　　貸：投資性房地產(chǎn)――成本
　　　　　　　　　　　　――公允價值變動（也可能在借方）
　　3.將累計公允價值變動轉(zhuǎn)入其他業(yè)務(wù)成本
　　借：公允價值變動損益
　　　　貸：其他業(yè)務(wù)成本
　　或反之。
　　4.將轉(zhuǎn)換時原計入資本公積的部分轉(zhuǎn)入其他業(yè)務(wù)成本
　　借：資本公積――其他資本公積
　　　　貸：其他業(yè)務(wù)成本

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