2015初級職稱知識點《經(jīng)濟法基礎(chǔ)》：土地增值稅

　　2015年初級會計職稱考試備考已經(jīng)開始，為了幫助廣大考生做好備考，打好基礎(chǔ)，網(wǎng)校全面開通了2015年初級會計職稱課程（試聽課程>>），另外，網(wǎng)校論壇熱心學(xué)員為大家分享了初級職稱試題，希望對大家有所幫助。

　　土地增值稅的計稅依據(jù)是納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)取得的增值額。轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的增值額是納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的收入減除稅法規(guī)定的扣除項目金額后的余額。

　　1.應(yīng)稅收入的確定

　　納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)取得的應(yīng)稅收入，包括轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的全部價款及有關(guān)的經(jīng)濟利益。從收入的形式來看，包括貨幣收入、實物收入和其他收入。

　　2.新建房地產(chǎn)的扣除項目金額（4＋1）

　?。?）取得土地使用權(quán)所支付的金額

　?、偌{稅人為取得土地使用權(quán)所支付的地價款。

　　②納稅人在取得土地使用權(quán)時按國家統(tǒng)一規(guī)定繳納的有關(guān)登記、過戶手續(xù)費和契稅。

　　【解釋】在房地產(chǎn)開發(fā)過程中，因承受土地使用權(quán)而繳納的契稅，應(yīng)計入“取得土地使用權(quán)所支付的金額”，不能作為“與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金”扣除。

　?。?）房地產(chǎn)開發(fā)成本

　　房地產(chǎn)開發(fā)成本是指納稅人開發(fā)房地產(chǎn)項目實際發(fā)生的成本，包括土地的征用及拆遷補償費、前期工程費、建筑安裝工程費、基礎(chǔ)設(shè)施費、公共配套設(shè)施費、開發(fā)間接費用等。

　　（3）房地產(chǎn)開發(fā)費用

　　房地產(chǎn)開發(fā)費用是指與房地產(chǎn)開發(fā)項目有關(guān)的銷售費用、管理費用和財務(wù)費用，但在計算土地增值稅時，房地產(chǎn)開發(fā)費用并不是按照納稅人實際發(fā)生額進行扣除，應(yīng)分別按以下兩種情況扣除：

　?、儇攧?wù)費用中的利息支出，凡能夠按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項目計算分攤并提供金融機構(gòu)證明的，允許據(jù)實扣除，但最高不能超過按商業(yè)銀行同類同期貸款利率計算的金額。其他房地產(chǎn)開發(fā)費用，按“取得土地使用權(quán)所支付的金額和房地產(chǎn)開發(fā)成本”之和的5%以內(nèi)計算扣除。計算公式為：

　　允許扣除的房地產(chǎn)開發(fā)費用=利息＋（取得土地使用權(quán)所支付的金額＋房地產(chǎn)開發(fā)成本）×5%以內(nèi)

　　【例題1】甲房地產(chǎn)開發(fā)公司開發(fā)某房地產(chǎn)項目，取得土地使用權(quán)所支付的金額為5200萬元，開發(fā)成本為2800萬元，利息支出為500萬元（能夠按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項目計算分攤并提供金融機構(gòu)證明）。已知甲公司所在地的省政府規(guī)定的房地產(chǎn)開發(fā)費用的扣除比例為5%，則允許扣除的房地產(chǎn)開發(fā)費用=500＋（5200＋2800）×5%=900（萬元）。

　?、谪攧?wù)費用中的利息支出，凡不能按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項目計算分攤利息支出或者不能提供金融機構(gòu)證明的，房地產(chǎn)開發(fā)費用按“取得土地使用權(quán)所支付的金額和房地產(chǎn)開發(fā)成本”之和的10%以內(nèi)計算扣除。計算扣除的具體比例，由各省、自治區(qū)、直轄市人民政府規(guī)定。計算公式為：

　　允許扣除的房地產(chǎn)開發(fā)費用=（取得土地使用權(quán)所支付的金額＋房地產(chǎn)開發(fā)成本）×10%以內(nèi)

　　【例題2】甲房地產(chǎn)開發(fā)公司開發(fā)某房地產(chǎn)項目，取得土地使用權(quán)所支付的金額為5200萬元，開發(fā)成本為2800萬元，利息支出為500萬元（不能按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項目計算分攤利息支出或者不能提供金融機構(gòu)證明）。已知甲公司所在地的省政府規(guī)定的房地產(chǎn)開發(fā)費用的扣除比例為10%，則允許扣除的房地產(chǎn)開發(fā)費用=（5200＋2800）×10%=800（萬元）。

　?。?）與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金

　　與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金是指在轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)時繳納的營業(yè)稅、城市維護建設(shè)稅、印花稅。因轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)繳納的教育費附加，也可視同稅金予以扣除。但需要注意以下兩點：

　　【解釋】地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)按照《房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)財務(wù)制度》的規(guī)定，其在轉(zhuǎn)讓時繳納的印花稅已列入管理費用中，故不允許單獨再扣除；其他納稅人繳納的印花稅允許在此扣除。

　　（5）財政部確定的其他扣除項目

　　對從事房地產(chǎn)開發(fā)的納稅人可按“取得土地使用權(quán)所支付的金額和房地產(chǎn)開發(fā)成本”之和，加計20%的扣除。

　　【解釋1】該優(yōu)惠只適用于從事房地產(chǎn)開發(fā)的納稅人，除此之外的其他納稅人均不適用，對此考生應(yīng)特別注意。

　　【解釋2】從事房地產(chǎn)開發(fā)的納稅人只有在銷售“新建商品房”時，才適用20%加計扣除的規(guī)定；從事房地產(chǎn)開發(fā)的納稅人在銷售使用過的舊房時，并不適用20%加計扣除的規(guī)定。

　　新建房地產(chǎn)的扣除項目金額

1	取得土地使用權(quán)所支付的金額	題目中一般會直接給出
2	房地產(chǎn)開發(fā)成本	題目中一般會直接給出
3	房地產(chǎn)開發(fā)費用	（1）凡能夠按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項目計算分攤并提供金融機構(gòu)證明的：利息據(jù)實扣除，其他房地產(chǎn)開發(fā)費用按照前2項指標合計金額的5%以內(nèi)扣除 （2）凡不能按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項目計算分攤利息支出或者不能提供金融機構(gòu)證明的：所有房地產(chǎn)開發(fā)費用按照前2項指標合計金額的10%以內(nèi)扣除
4	與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金	房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的印花稅已列入管理費用中，不允許再單獨扣除；其他納稅人繳納的印花稅允許扣除
5	加計20%	僅限于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)銷售新建商品房，其他納稅人只需計算前4條