《安徽省土地增值稅清算管理辦法》已經(jīng)審議通過，現(xiàn)予以發(fā)布。自發(fā)布之日起30日后施行。

　　特此公告。

　　安徽省地方稅務(wù)局
2017年9月9日

　　安徽省土地增值稅清算管理辦法

　　第一章 總則

　　第一條  為加強(qiáng)土地增值稅清算管理，根據(jù)《中華人民共和國稅收征收管理法》及其實(shí)施細(xì)則、《中華人民共和國土地增值稅暫行條例》及其實(shí)施細(xì)則、《國家稅務(wù)總局關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅清算管理有關(guān)問題的通知》（國稅發(fā)〔2006〕187號）、《國家稅務(wù)總局關(guān)于印發(fā)〈土地增值稅清算管理規(guī)程〉的通知》（國稅發(fā)〔2009〕91號）、《國家稅務(wù)總局關(guān)于加強(qiáng)土地增值稅征管工作的通知》（國稅發(fā)〔2010〕53號）的規(guī)定，制定本辦法。

　　第二條  本辦法適用于安徽省范圍內(nèi)房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目土地增值稅清算工作。

　　第三條  本辦法所稱土地增值稅清算（以下簡稱清算），是指納稅人在房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目符合清算條件后，依照稅收法律、法規(guī)及規(guī)范性文件規(guī)定，計(jì)算房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目應(yīng)繳納的土地增值稅稅額，填寫《土地增值稅納稅申報(bào)表》，向主管地稅機(jī)關(guān)提供清算資料，辦理清算申報(bào)，并依據(jù)清算申報(bào)結(jié)清該房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目應(yīng)繳納土地增值稅稅款的行為。

　　第四條  納稅人應(yīng)當(dāng)根據(jù)稅收法律、法規(guī)、規(guī)章、規(guī)范性文件以及本辦法的規(guī)定，辦理項(xiàng)目報(bào)告、報(bào)送土地增值稅涉稅資料、開展房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目土地增值稅清算。

　　第五條  納稅人對清算申報(bào)的真實(shí)性、準(zhǔn)確性和完整性負(fù)法律責(zé)任。

　　第六條  地稅機(jī)關(guān)應(yīng)當(dāng)按照稅收法律、法規(guī)、規(guī)章、規(guī)范性文件以及本辦法的規(guī)定，進(jìn)行項(xiàng)目管理、為納稅人清算提供納稅服務(wù)、開展清算審核、加強(qiáng)清算后再轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的管理并及時(shí)、足額組織稅款入庫。

　　第二章 項(xiàng)目管理

　　第七條  納稅人應(yīng)自取得下列批復(fù)、備案、證照或簽訂相關(guān)合同之日起30日內(nèi)向主管地稅機(jī)關(guān)報(bào)送復(fù)印件或地稅機(jī)關(guān)認(rèn)可的其他形式資料：

　?。ㄒ唬┌l(fā)展改革等有關(guān)部門下發(fā)的項(xiàng)目立項(xiàng)（備案）文件；

　?。ǘ┤〉猛恋厥褂脵?quán)所簽訂的合同、協(xié)議；

　?。ㄈ﹪型恋厥褂脵?quán)證；

　?。ㄋ模┙ㄔO(shè)用地規(guī)劃許可證；

　?。ㄎ澹┙ㄔO(shè)工程規(guī)劃許可證；

　?。┙ㄖこ淌┕ぴS可證；

　?。ㄆ撸┙ㄔO(shè)施工合同；

　　（八）預(yù)（銷）售許可證；

　?。ň牛┛⒐を?yàn)收備案表；

　?。ㄊ┑囟悪C(jī)關(guān)要求報(bào)送的其他資料。

　　第八條  納稅人應(yīng)在取得土地使用權(quán)并獲得建筑工程施工許可證后，根據(jù)地稅機(jī)關(guān)確定的時(shí)間和要求辦理土地增值稅項(xiàng)目申報(bào)，向主管地稅機(jī)關(guān)報(bào)送《土地增值稅項(xiàng)目報(bào)告表（從事房地產(chǎn)開發(fā)的納稅人適用）》，并在每月轉(zhuǎn)讓（預(yù)售）房地產(chǎn)時(shí)，依次填報(bào)表中規(guī)定欄目的內(nèi)容。

　　第九條  納稅人應(yīng)按照財(cái)務(wù)會(huì)計(jì)制度的規(guī)定進(jìn)行財(cái)務(wù)會(huì)計(jì)核算，準(zhǔn)確核算房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的收入、成本、費(fèi)用。納稅人同時(shí)開發(fā)多個(gè)項(xiàng)目的，應(yīng)按項(xiàng)目合理歸集有關(guān)收入、成本、費(fèi)用；分期開發(fā)項(xiàng)目的，應(yīng)按照分期開發(fā)項(xiàng)目合理歸集有關(guān)收入、成本、費(fèi)用。

　　第十條 本辦法所稱房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目是指經(jīng)國家有關(guān)部門審批、備案的項(xiàng)目。對于分期開發(fā)的項(xiàng)目，以分期項(xiàng)目為單位清算。

　　上述國家有關(guān)部門是指發(fā)展改革部門，或者履行項(xiàng)目備案職能的經(jīng)信委、計(jì)經(jīng)委等部門。

　　上述分期開發(fā)的項(xiàng)目，是指規(guī)劃部門下發(fā)的《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》中確認(rèn)的項(xiàng)目。依據(jù)《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》難以確認(rèn)分期開發(fā)項(xiàng)目的，納稅人應(yīng)于取得《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》之日起30日內(nèi)向主管地稅機(jī)關(guān)報(bào)告，主管地稅機(jī)關(guān)應(yīng)依據(jù)《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》以及相關(guān)《建筑工程施工許可證》《預(yù)售許可證》及預(yù)售資金回籠等情況，經(jīng)調(diào)查核實(shí)、集體審議，綜合認(rèn)定分期開發(fā)項(xiàng)目。主管地稅機(jī)關(guān)認(rèn)定分期開發(fā)項(xiàng)目，應(yīng)當(dāng)于納稅人報(bào)送分期項(xiàng)目最后一個(gè)《預(yù)售許可證》之日起15日內(nèi)書面告知納稅人。

　　第十一條  房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目中，符合下列情形的，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為同一分期開發(fā)項(xiàng)目：

　?。ㄒ唬┤〉枚鄠€(gè)《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》，只取得一個(gè)《建筑工程施工許可證》的；

　　（二）取得多個(gè)《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》，且由若干個(gè)《建筑工程施工許可證》確定組織施工，經(jīng)主管地稅機(jī)關(guān)調(diào)查核實(shí)該多個(gè)《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》所確定的項(xiàng)目未利用本分期項(xiàng)目回籠資金開工建造的。

　　第十二條  納稅人分期開發(fā)項(xiàng)目確認(rèn)后，因有關(guān)事項(xiàng)發(fā)生變化，確需變更分期開發(fā)項(xiàng)目的，應(yīng)于有關(guān)事項(xiàng)發(fā)生變化之日起15日內(nèi)向主管地稅機(jī)關(guān)報(bào)告，并報(bào)送有關(guān)證明材料，主管地稅機(jī)關(guān)應(yīng)于接到報(bào)告之日起15日內(nèi)調(diào)查核實(shí)，并通過集體審議的方式確認(rèn)是否變更分期開發(fā)項(xiàng)目。

　　主管地稅機(jī)關(guān)應(yīng)對納稅人分期開發(fā)項(xiàng)目實(shí)施跟蹤管理，發(fā)現(xiàn)納稅人未按照確定的分期開發(fā)項(xiàng)目開發(fā)的，或發(fā)現(xiàn)確因有關(guān)事項(xiàng)導(dǎo)致分期開發(fā)項(xiàng)目的分期發(fā)生變化的，應(yīng)及時(shí)開展調(diào)查核實(shí)，并經(jīng)集體審議確認(rèn)是否變更分期開發(fā)項(xiàng)目。

　　變更分期開發(fā)項(xiàng)目的，主管地稅機(jī)關(guān)應(yīng)于集體審議結(jié)果確定之日起7日內(nèi)書面告知納稅人。

　　第十三條  主管地稅機(jī)關(guān)應(yīng)當(dāng)加強(qiáng)房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目管理，安排專人或?qū)?，從納稅人取得立項(xiàng)（備案）文件開始，按項(xiàng)目分別建立檔案、設(shè)置臺(tái)賬，臺(tái)賬主要內(nèi)容包括：納稅人項(xiàng)目立項(xiàng)、項(xiàng)目分期、規(guī)劃設(shè)計(jì)、施工、預(yù)售、竣工驗(yàn)收、工程結(jié)算、項(xiàng)目清盤、項(xiàng)目中用于出租或自用的房產(chǎn)信息等，臺(tái)賬所列事項(xiàng)應(yīng)按月采集、更新，確保項(xiàng)目管理與納稅人項(xiàng)目開發(fā)同步。

　　第十四條  主管地稅機(jī)關(guān)對房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的管理應(yīng)保持連續(xù)性，不得因房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的土地增值稅納稅人、主管地稅機(jī)關(guān)、地稅管理人員發(fā)生變化而中斷。

　　第十五條  主管地稅機(jī)關(guān)應(yīng)當(dāng)關(guān)注納稅人項(xiàng)目開發(fā)期間的會(huì)計(jì)核算工作，對納稅人同時(shí)開發(fā)多個(gè)項(xiàng)目或者分期開發(fā)項(xiàng)目的，應(yīng)督促納稅人根據(jù)清算要求按不同項(xiàng)目或者不同分期合理歸集有關(guān)收入、成本、費(fèi)用。

　　第十六條  納稅人對主管地稅機(jī)關(guān)確認(rèn)的分期開發(fā)項(xiàng)目有異議的，可請求主管地稅機(jī)關(guān)復(fù)核。

　　第三章 清算申報(bào)與受理

　　第十七條 納稅人符合下列條件之一的，應(yīng)當(dāng)進(jìn)行土地增值稅清算：

　?。ㄒ唬┓康禺a(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目全部竣工、完成銷售（含視同銷售）的；

　?。ǘ┱w轉(zhuǎn)讓未竣工決算房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的；

　　（三）直接轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)的；

　?。ㄋ模┘{稅人申請注銷稅務(wù)登記，但其開發(fā)的房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目未辦理土地增值稅清算手續(xù)的，應(yīng)在辦理注銷登記前進(jìn)行土地增值稅清算。

　　第十八條  符合以下條件之一的，主管地稅機(jī)關(guān)可要求納稅人進(jìn)行土地增值稅清算：

　　（一）已竣工驗(yàn)收的房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目，已轉(zhuǎn)讓（含視同銷售）的房地產(chǎn)建筑面積占整個(gè)項(xiàng)目可售建筑面積的比例85%以上，或該比例雖未超過85%，但剩余的可售建筑面積已經(jīng)出租或自用的；

　　（二）取得銷售（預(yù)售）許可證滿三年仍未銷售完畢的。

　　第十九條  本辦法第十八條所稱竣工，是指除土地開發(fā)外，其房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目符合下列條件之一：

　?。ㄒ唬┓康禺a(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目竣工證明材料已報(bào)房地產(chǎn)管理部門備案；

　?。ǘ┓康禺a(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目已開始交付購買方；

　?。ㄈ┓康禺a(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目已取得了初始產(chǎn)權(quán)證明。

　　第二十條  符合本辦法第十七條規(guī)定的房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目，納稅人應(yīng)當(dāng)在清算條件滿足之日起90日內(nèi)向主管地稅機(jī)關(guān)辦理清算申報(bào)。符合本辦法第十九條規(guī)定的房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目，且主管地稅機(jī)關(guān)已下發(fā)《稅務(wù)事項(xiàng)通知書》通知清算的，應(yīng)當(dāng)在收到通知書之日起90日內(nèi)，向主管地稅機(jī)關(guān)辦理清算申報(bào)。

　　第二十一條 對于符合本辦法第十八條規(guī)定的房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目，主管地稅機(jī)關(guān)應(yīng)集體審議，根據(jù)項(xiàng)目實(shí)際情況確定是否需要進(jìn)行清算，集體審議的結(jié)果應(yīng)當(dāng)形成記錄存檔。對于確定需要進(jìn)行清算的房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目，主管地稅機(jī)關(guān)應(yīng)及時(shí)下達(dá)《稅務(wù)事項(xiàng)通知書》，通知納稅人清算。

　　納稅人對主管地稅機(jī)關(guān)清算通知有異議的，可請求主管地稅機(jī)關(guān)復(fù)核。

　　第二十二條  納稅人辦理清算申報(bào)，少繳稅款的，應(yīng)當(dāng)補(bǔ)繳稅款；多繳稅款的，按照規(guī)定辦理退抵稅款手續(xù)。

　　第二十三條  納稅人在規(guī)定期限內(nèi)辦理清算申報(bào)確有困難，需要延期的，應(yīng)當(dāng)在申報(bào)期限屆滿前提出書面延期申請，經(jīng)主管地稅機(jī)關(guān)核準(zhǔn)，在核準(zhǔn)的期限內(nèi)辦理清算申報(bào)。

　　第二十四條  納稅人未按規(guī)定期限辦理清算申報(bào)的，由主管地稅機(jī)關(guān)責(zé)令限期改正；逾期仍未申報(bào)的，按照《中華人民共和國稅收征收管理法》及其實(shí)施細(xì)則有關(guān)規(guī)定處理。

　　第二十五條  納稅人辦理清算時(shí)，應(yīng)以清算申報(bào)當(dāng)日為確認(rèn)清算收入和歸集扣除項(xiàng)目金額的截止時(shí)間。

　　第二十六條 納稅人可以委托涉稅專業(yè)服務(wù)機(jī)構(gòu)對房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目清算進(jìn)行涉稅鑒證。

　　納稅人委托涉稅專業(yè)服務(wù)機(jī)構(gòu)進(jìn)行涉稅鑒證的，涉稅專業(yè)服務(wù)機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)按規(guī)定對涉稅事項(xiàng)真實(shí)性和合法性出具鑒定和證明，并在鑒證報(bào)告中披露鑒定和證明的結(jié)論、法規(guī)依據(jù)、事實(shí)證據(jù)、證明過程以及其他應(yīng)當(dāng)說明的重大事項(xiàng)。

　　主管地稅機(jī)關(guān)在清算審核中，需要核查受托開展涉稅鑒證的涉稅專業(yè)服務(wù)機(jī)構(gòu)工作底稿或認(rèn)為需要就涉稅鑒證事項(xiàng)開展約談的，受托涉稅專業(yè)服務(wù)機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)積極配合。

　　第二十七條  納稅人辦理清算申報(bào)時(shí)，應(yīng)當(dāng)提交以下清算資料：

　?。ㄒ唬锻恋卦鲋刀惣{稅申報(bào)表（二）（從事房地產(chǎn)開發(fā)的納稅人清算適用）》；

　?。ǘ┓康禺a(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目清算說明，包括房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目立項(xiàng)、用地、開發(fā)、銷售、關(guān)聯(lián)方交易、融資、稅款繳納等基本情況及主管地稅機(jī)關(guān)需要了解的其他情況；

　?。ㄈ╉?xiàng)目竣工決算報(bào)表、取得土地使用權(quán)所支付的地價(jià)款憑證、國有土地使用權(quán)出讓合同、銀行貸款利息結(jié)算通知單、項(xiàng)目工程合同結(jié)算單、商品房購銷合同統(tǒng)計(jì)表、銷售明細(xì)表、預(yù)售許可證等與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的收入、成本和費(fèi)用有關(guān)的證明資料；

　　（四）需要清算項(xiàng)目記賬憑證的，應(yīng)提供記賬憑證復(fù)印件；

　?。ㄎ澹┪猩娑悓I(yè)服務(wù)機(jī)構(gòu)鑒證的清算項(xiàng)目，報(bào)送涉稅專業(yè)服務(wù)機(jī)構(gòu)出具的鑒定和證明；

　?。┫硎芡恋卦鲋刀悆?yōu)惠的項(xiàng)目，應(yīng)報(bào)送減免稅申請并提供減免土地增值稅證明材料原件及復(fù)印件。

　　房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目中，有視同銷售情形的，應(yīng)予詳細(xì)說明。

　　上述資料中，主管地稅機(jī)關(guān)已經(jīng)取得的，不得再要求納稅人報(bào)送。

　　第二十八條 主管地稅機(jī)關(guān)應(yīng)認(rèn)真核對納稅人報(bào)送的清算資料，對納稅人提交的清算資料齊全的，主管地稅機(jī)關(guān)予以受理；不齊全的，應(yīng)一次性告知納稅人在規(guī)定期限內(nèi)補(bǔ)正資料。

　　納稅人補(bǔ)正資料的，予以受理；未能補(bǔ)正的，經(jīng)納稅人提供確因不可抗力等客觀原因造成資料難以補(bǔ)正的書面說明及相關(guān)證明材料，可以受理。

　　第四章 清算審核

　　第二十九條  主管地稅機(jī)關(guān)應(yīng)當(dāng)自納稅人辦理清算申報(bào)之次日起90日內(nèi)完成清算審核；確需延長審核時(shí)間的，應(yīng)當(dāng)經(jīng)主管地稅機(jī)關(guān)主要負(fù)責(zé)人批準(zhǔn)。

　　第三十條  清算審核包括案頭審核、實(shí)地審核：

　　案頭審核是指對納稅人報(bào)送的清算資料進(jìn)行數(shù)據(jù)、邏輯審核，重點(diǎn)審核納稅人申報(bào)情況的一致性、數(shù)據(jù)計(jì)算準(zhǔn)確性等。

　　實(shí)地審核是指在案頭審核的基礎(chǔ)上，通過對房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目實(shí)地查驗(yàn)等方式，對納稅人申報(bào)情況的客觀性、真實(shí)性、合理性進(jìn)行審核。

　　第三十一條  主管地稅機(jī)關(guān)開展清算審核，應(yīng)當(dāng)由分管領(lǐng)導(dǎo)牽頭，組建清算審核小組。清算審核小組按照有關(guān)稅收法規(guī)和本辦法的規(guī)定開展審核工作，審核結(jié)束應(yīng)當(dāng)出具書面審核報(bào)告。審核報(bào)告經(jīng)主管地稅機(jī)關(guān)或市、縣地稅機(jī)關(guān)集體審議、批準(zhǔn)后，由主管地稅機(jī)關(guān)依據(jù)批準(zhǔn)的審核報(bào)告向納稅人出具《土地增值稅清算審核表》以及具體的調(diào)整事項(xiàng)和理由，納稅人按照《土地增值稅清算審核表》辦理補(bǔ)退稅款。

　　納稅人對主管地稅機(jī)關(guān)出具的《土地增值稅清算審核表》以及具體的調(diào)整事項(xiàng)和理由有異議的，可以申請主管地稅機(jī)關(guān)復(fù)核。

　　第三十二條  主管地稅機(jī)關(guān)開展清算審核，可以自行組織清算審核，也可以通過購買涉稅專業(yè)服務(wù)機(jī)構(gòu)服務(wù)的方式開展審核。

　　主管地稅機(jī)關(guān)自行組織清算審核的，可以向上級地稅機(jī)關(guān)請求提供政策、技術(shù)、人員支持，組建清算審核小組，開展清算審核。

　　通過購買涉稅專業(yè)服務(wù)機(jī)構(gòu)服務(wù)的方式開展審核的，應(yīng)當(dāng)按照《國家稅務(wù)總局關(guān)于發(fā)布﹤涉稅專業(yè)服務(wù)監(jiān)管辦法（試行）﹥的公告》（國家稅務(wù)總局公告2017年第13號）等有關(guān)規(guī)定執(zhí)行。主管地稅機(jī)關(guān)清算審核小組應(yīng)派員全過程參與涉稅專業(yè)服務(wù)機(jī)構(gòu)的案頭審核和實(shí)地審核，參與審核表單的填制、審核報(bào)告的撰寫，并在審核表單與審核報(bào)告上簽章。主管地稅機(jī)關(guān)應(yīng)對相關(guān)審核表單、審核報(bào)告組織集體審議、驗(yàn)收；需經(jīng)市、縣地稅機(jī)關(guān)集體審議的，由組織驗(yàn)收的主管地稅機(jī)關(guān)向市、縣地稅機(jī)關(guān)匯報(bào)有關(guān)驗(yàn)收情況。

　　提供服務(wù)的涉稅專業(yè)服務(wù)機(jī)構(gòu)，應(yīng)當(dāng)遵守稅收法律、法規(guī)及相關(guān)稅收規(guī)定，遵循涉稅專業(yè)服務(wù)業(yè)務(wù)規(guī)范，嚴(yán)格履行合同義務(wù)，保質(zhì)、保量、按時(shí)完成任務(wù)。未按規(guī)定完成合同約定服務(wù)內(nèi)容或服務(wù)出現(xiàn)嚴(yán)重差錯(cuò)的，地稅機(jī)關(guān)依規(guī)扣減部分或全部服務(wù)費(fèi)，直至終止合同。涉稅專業(yè)服務(wù)機(jī)構(gòu)弄虛作假、出具失實(shí)報(bào)告的，或服務(wù)過程中有其他違法違規(guī)行為的，地稅機(jī)關(guān)可不認(rèn)可其服務(wù)報(bào)告，并將其列入購買服務(wù)黑名單，同時(shí)將有關(guān)情況通報(bào)相關(guān)部門、行業(yè)協(xié)會(huì)。

　　第三十三條  納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的收入包括轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的全部價(jià)款及有關(guān)的經(jīng)濟(jì)收益。主管地稅機(jī)關(guān)應(yīng)根據(jù)納稅人報(bào)送的清算資料，結(jié)合測繪成果資料、商品房銷售明細(xì)表、發(fā)票等核實(shí)房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓收入，重點(diǎn)審核納稅人申報(bào)的應(yīng)稅收入是否真實(shí)、準(zhǔn)確、完整，相關(guān)房產(chǎn)的價(jià)格是否明顯偏低。具體確認(rèn)方式包括但不限于以下情況：

　　（一）土地增值稅清算時(shí)，已全額開具發(fā)票的，按照發(fā)票所載金額確認(rèn)收入；未開具發(fā)票或未全額開具發(fā)票的，以交易雙方簽訂的銷售合同所載的售房金額及其他收益確認(rèn)收入。銷售合同所載商品房面積與有關(guān)部門實(shí)際測量面積不一致，在清算前已發(fā)生補(bǔ)、退房款的，應(yīng)在計(jì)算土地增值稅時(shí)予以調(diào)整。

　?。ǘ┘{稅人將開發(fā)產(chǎn)品用于職工福利、獎(jiǎng)勵(lì)、對外投資、分配給股東或投資人、抵償債務(wù)、換取其他單位和個(gè)人的非貨幣性資產(chǎn)等，發(fā)生權(quán)屬轉(zhuǎn)移時(shí)應(yīng)視同銷售房地產(chǎn)，其收入按下列方法和順序確認(rèn)：

　　1.按本企業(yè)當(dāng)月銷售的同類房地產(chǎn)的平均價(jià)格核定。

　　2.按本企業(yè)在同一地區(qū)、同一年度銷售的同類房地產(chǎn)的平均價(jià)格確認(rèn)。

　　3.參照當(dāng)?shù)禺?dāng)年、同類房地產(chǎn)的市場價(jià)格或評估價(jià)值確認(rèn)。

　　（三）納稅人申報(bào)的轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的成交價(jià)低于本企業(yè)當(dāng)月銷售的同類房地產(chǎn)的平均價(jià)格，或者低于本企業(yè)在同一地區(qū)、同一年度銷售的同類房地產(chǎn)的平均價(jià)格，或者低于當(dāng)?shù)禺?dāng)年、同類房地產(chǎn)的市場價(jià)格，又無正當(dāng)理由的，地稅機(jī)關(guān)根據(jù)評估價(jià)格確定轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的收入。前述正當(dāng)理由包括但不限于以下情形：

　　1.采取政府指導(dǎo)價(jià)、限價(jià)等非市場定價(jià)方式銷售的開發(fā)產(chǎn)品；

　　2.法院判決或裁定價(jià)格的開發(fā)產(chǎn)品；

　　3.以公開拍賣方式轉(zhuǎn)讓的開發(fā)產(chǎn)品。

　　第三十四條  土地增值稅清算扣除項(xiàng)目包括：

　?。ㄒ唬┤〉猛恋厥褂脵?quán)所支付的金額。

　?。ǘ┓康禺a(chǎn)開發(fā)成本，包括：土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)、前期工程費(fèi)、建筑安裝工程費(fèi)、基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)、公共配套設(shè)施費(fèi)、開發(fā)間接費(fèi)用。

　?。ㄈ┓康禺a(chǎn)開發(fā)費(fèi)用。

　?。ㄋ模┡c轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金。

　?。ㄎ澹﹪乙?guī)定的其他扣除項(xiàng)目。

　　第三十五條  扣除項(xiàng)目應(yīng)同時(shí)符合下列要求：

　?。ㄒ唬┓蠂曳伞⒎ㄒ?guī)、規(guī)章以及有關(guān)規(guī)范性文件的規(guī)定。

　?。ǘ┙?jīng)濟(jì)業(yè)務(wù)應(yīng)當(dāng)是真實(shí)發(fā)生的。

　?。ㄈ┛鄢?xiàng)目金額應(yīng)當(dāng)按照《中華人民共和國土地增值稅暫行條例實(shí)施細(xì)則》第七條的規(guī)定，準(zhǔn)確地在各項(xiàng)目中分別歸集，不得混淆。

　　（四）扣除項(xiàng)目金額中所歸集的各項(xiàng)成本和費(fèi)用必須是在清算項(xiàng)目開發(fā)中直接發(fā)生的或應(yīng)當(dāng)分?jǐn)偟摹?/p>

　?。ㄎ澹┘{稅人同時(shí)開發(fā)多個(gè)項(xiàng)目、分期開發(fā)項(xiàng)目、或者同一項(xiàng)目中建造不同類型房地產(chǎn)涉及到分?jǐn)偣餐某杀举M(fèi)用的，應(yīng)按照受益對象，采用合理的分配方法分?jǐn)偂?/p>

　?。┰谕恋卦鲋刀惽逅阒?，對同一類事項(xiàng)，應(yīng)當(dāng)采取相同的會(huì)計(jì)政策及稅務(wù)處理方法。會(huì)計(jì)核算與稅務(wù)處理規(guī)定不一致的，以稅務(wù)處理規(guī)定為準(zhǔn)。

　　（七）取得土地所支付的金額、土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)、前期工程費(fèi)、建筑安裝工程費(fèi)、基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)、公共配套設(shè)施費(fèi)以及據(jù)實(shí)計(jì)算扣除的利息支出，應(yīng)當(dāng)已經(jīng)實(shí)際支付。

　　第三十六條  扣除項(xiàng)目金額中所歸集的各項(xiàng)成本和費(fèi)用，應(yīng)取得合法有效憑證。包括但不限于：

　?。ㄒ唬┲Ц督o境內(nèi)單位或者個(gè)人的款項(xiàng)，且屬于《中華人民共和國發(fā)票管理辦法》第十九條規(guī)定的開具發(fā)票范圍的，以取得的發(fā)票或者按照規(guī)定視同發(fā)票管理的憑證為合法有效憑證。

　?。ǘ┲Ц兜男姓聵I(yè)性收費(fèi)或者政府性基金，以取得的財(cái)政票據(jù)為合法有效憑證。

　?。ㄈ┲Ц督o境外單位或者個(gè)人的款項(xiàng)，以該單位或者個(gè)人的簽收單據(jù)及境外公證機(jī)構(gòu)的確認(rèn)證明為合法有效憑證；屬于境內(nèi)代扣代繳稅款的，按國家稅務(wù)總局有關(guān)規(guī)定執(zhí)行。

　?。ㄋ模┓ㄔ号袥Q書、裁定書、調(diào)解書，以及仲裁裁決書、公證債權(quán)文書。

　?。ㄎ澹┴?cái)政部、國家稅務(wù)總局規(guī)定的其他合法有效憑證。

　　第三十七條  取得土地使用權(quán)所支付的金額，是指納稅人為取得土地使用權(quán)所支付的地價(jià)款和按國家統(tǒng)一規(guī)定交納的有關(guān)費(fèi)用。其中，取得土地使用權(quán)所支付的地價(jià)款是指納稅人依據(jù)有關(guān)土地轉(zhuǎn)讓、出讓合同、協(xié)議及其補(bǔ)充協(xié)議以貨幣或者其他形式支付的款項(xiàng)。依據(jù)有關(guān)土地轉(zhuǎn)讓、出讓合同、協(xié)議及其補(bǔ)充協(xié)議，政府或有關(guān)單位、部門以扶持、獎(jiǎng)勵(lì)、補(bǔ)助、改制或其他形式返還、支付、撥付給納稅人或其控股方、關(guān)聯(lián)方的金額應(yīng)從取得土地使用權(quán)所支付的金額中剔除。

　　第三十八條  拆遷補(bǔ)償費(fèi)按以下方法確認(rèn)：

　　（一）納稅人用建造的本項(xiàng)目房地產(chǎn)安置回遷戶的，安置用房按視同銷售處理，并按照《國家稅務(wù)總局關(guān)于納稅人土地增值稅清算管理有關(guān)問題的通知》（國稅發(fā)〔2006〕187號）第三條第（一）款規(guī)定確認(rèn)收入，同時(shí)將此確認(rèn)為房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的拆遷補(bǔ)償費(fèi)。納稅人支付給回遷戶的補(bǔ)差價(jià)款，計(jì)入拆遷補(bǔ)償費(fèi)；回遷戶支付給納稅人的補(bǔ)差價(jià)款，應(yīng)抵減本項(xiàng)目拆遷補(bǔ)償費(fèi)。

　?。ǘ┘{稅人采取異地安置，異地安置的房屋屬于自行開發(fā)建造的，房屋價(jià)值按《國家稅務(wù)總局關(guān)于納稅人土地增值稅清算管理有關(guān)問題的通知》（國稅發(fā)〔2006〕187號）第三條第（一）款的規(guī)定計(jì)算，計(jì)入本項(xiàng)目的拆遷補(bǔ)償費(fèi)；異地安置的房屋屬于購入的，以實(shí)際支付的購房支出計(jì)入拆遷補(bǔ)償費(fèi)。

　　第三十九條  納稅人開發(fā)建造的與清算項(xiàng)目配套的居委會(huì)和派出所用房、會(huì)所、停車場（庫）、物業(yè)管理場所、變電站、熱力站、水廠、文體場館、學(xué)校、幼兒園、托兒所、醫(yī)院、郵電通訊設(shè)施等，建成后產(chǎn)權(quán)屬于全體業(yè)主所有的，其成本、費(fèi)用可以扣除；建成后無償移交給政府、公用事業(yè)單位用于非營利性社會(huì)公共事業(yè)的，在提供政府、公用事業(yè)單位書面證明后，其成本、費(fèi)用可以扣除；建成后有償轉(zhuǎn)讓的，應(yīng)計(jì)算收入，并準(zhǔn)予扣除成本、費(fèi)用。

　　符合下列情況之一的，可以確認(rèn)為建成后產(chǎn)權(quán)屬于全體業(yè)主所有：

　?。ㄒ唬┥唐贩夸N售合同、協(xié)議或合同性質(zhì)憑證中注明有關(guān)公共配套設(shè)施歸業(yè)主共有，且房屋登記機(jī)構(gòu)在房屋登記簿中對屬業(yè)主共有的物業(yè)服務(wù)用房等配套建筑予以記載的。

　?。ǘ┥唐贩夸N售合同、協(xié)議或合同性質(zhì)憑證中未注明有關(guān)公共配套設(shè)施歸業(yè)主共有，但通過其他方式向物業(yè)買受人提供書面公示材料注明有關(guān)公共配套設(shè)施歸業(yè)主共有，且房屋登記機(jī)構(gòu)在房屋登記簿中對屬業(yè)主共有的物業(yè)服務(wù)用房等配套建筑予以記載的。

　?。ㄈ┥唐贩夸N售合同、協(xié)議或合同性質(zhì)憑證中注明有關(guān)公共配套設(shè)施歸業(yè)主共有，或通過其他方式向物業(yè)買受人提供書面公示材料注明有關(guān)公共配套設(shè)施歸業(yè)主共有，但因客觀原因房屋登記機(jī)構(gòu)未在房屋登記簿中對屬業(yè)主共有的物業(yè)服務(wù)用房等配套建筑予以記載，主管地稅機(jī)關(guān)應(yīng)當(dāng)調(diào)查取證予以確認(rèn)。

　　（四）法院判決書、裁定書、調(diào)解書以及仲裁裁決書確定屬于全體業(yè)主共有的。

　　第四十條  納稅人銷售已裝修的房屋，其裝修費(fèi)用可以計(jì)入房地產(chǎn)開發(fā)成本。

　　納稅人銷售已裝修的房屋，其裝修費(fèi)用不包括房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)自行采購或委托裝修公司購買的家用電器、家具所發(fā)生的支出，也不包括與房地產(chǎn)連接在一起、但可以拆除且拆除后無實(shí)質(zhì)性損害的物品所發(fā)生的支出。

　　房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)銷售精裝修房時(shí)，如其銷售收入包括銷售家用電器、家具等取得的收入，應(yīng)以總銷售收入減去銷售家用電器、家具等取得的收入作為房地產(chǎn)銷售收入計(jì)算土地增值稅。

　　第四十一條  納稅人在房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目以外單獨(dú)建造的樣板房、售樓部，其建造費(fèi)用、裝修費(fèi)用不得計(jì)入房地產(chǎn)開發(fā)成本。

　　第四十二條  《中華人民共和國土地增值稅暫行條例》等規(guī)定的土地增值稅扣除項(xiàng)目涉及的增值稅進(jìn)項(xiàng)稅額，允許在銷項(xiàng)稅額中計(jì)算抵扣的，不計(jì)入扣除項(xiàng)目，不允許在銷項(xiàng)稅額中計(jì)算抵扣的，可以計(jì)入扣除項(xiàng)目。

　　第四十三條  政府或有關(guān)部門直接向房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)收取的市政配套費(fèi)、報(bào)批報(bào)建費(fèi)、“四源”費(fèi)、供電貼費(fèi)、增容費(fèi)等應(yīng)由房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)繳納、并在核算時(shí)計(jì)入房地產(chǎn)開發(fā)成本的收費(fèi)項(xiàng)目，在計(jì)算土地增值稅時(shí)，列入開發(fā)土地和新建房及配套設(shè)施的成本計(jì)算扣除項(xiàng)目金額。上述費(fèi)用政府或有關(guān)部門收取后又返還的，返還的部分不得計(jì)入扣除項(xiàng)目金額。

　　第四十四條  財(cái)務(wù)費(fèi)用中的利息支出按以下方法處理：

　　凡能夠按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項(xiàng)目計(jì)算分?jǐn)偛⑻峁┙鹑跈C(jī)構(gòu)證明的，允許據(jù)實(shí)扣除，但最高不能超過按商業(yè)銀行同類同期貸款利率計(jì)算的金額。其他房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用，在按照“取得土地使用權(quán)所支付的金額”與“房地產(chǎn)開發(fā)成本”金額之和的5％計(jì)算扣除。

　　凡不能按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項(xiàng)目計(jì)算分?jǐn)偫⒅С龌虿荒芴峁┙鹑跈C(jī)構(gòu)證明的，房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用在按“取得土地使用權(quán)所支付的金額”與“房地產(chǎn)開發(fā)成本”金額之和的10％計(jì)算扣除。全部使用自有資金，沒有利息支出的，按照本款扣除。

　　納稅人既向金融機(jī)構(gòu)借款，又有其他借款的，其房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用計(jì)算扣除時(shí)不能同時(shí)適用本條第一、第二款所述兩種辦法。

　　納稅人據(jù)實(shí)列支利息支出的，應(yīng)當(dāng)提供貸款合同、利息結(jié)算單據(jù)以及發(fā)票。

　　納稅人向金融機(jī)構(gòu)支付的咨詢費(fèi)等非利息性質(zhì)的款項(xiàng)，不得作為利息支出扣除。

　　納稅人同時(shí)開發(fā)多個(gè)項(xiàng)目、分期開發(fā)項(xiàng)目、或者同一項(xiàng)目中建造不同類型房地產(chǎn)需要分?jǐn)偣餐某杀举M(fèi)用的，其扣除項(xiàng)目中利息支出的計(jì)算方法應(yīng)保持一致。

　　本辦法所稱金融機(jī)構(gòu)，是指有關(guān)部門按照規(guī)定許可進(jìn)行金融貸款業(yè)務(wù)的金融單位。本辦法所稱“能夠按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項(xiàng)目計(jì)算分?jǐn)?rdquo;是指納稅人按照《企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則》或《企業(yè)會(huì)計(jì)制度》的規(guī)定核算房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目應(yīng)當(dāng)予以資本化的利息。

　　“同類同期貸款利率”是指在貸款期限、貸款金額、貸款擔(dān)保以及企業(yè)信譽(yù)等條件基本相同下，商業(yè)銀行提供貸款的利率。

　　第四十五條  納稅人與關(guān)聯(lián)方之間發(fā)生的轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)、購入有形產(chǎn)品、無形資產(chǎn)和有償服務(wù)等事項(xiàng)，應(yīng)按照公允價(jià)值和營業(yè)常規(guī)進(jìn)行業(yè)務(wù)往來。

　　第四十六條  在土地增值稅清算過程中，發(fā)現(xiàn)納稅人符合以下條件之一的，應(yīng)按核定征收方式對房地產(chǎn)項(xiàng)目進(jìn)行清算：

　?。ㄒ唬┮勒辗?、行政法規(guī)的規(guī)定應(yīng)當(dāng)設(shè)置但未設(shè)置賬簿的；

　　（二）擅自銷毀賬簿或者拒不提供納稅資料的；

　?。ㄈ╇m設(shè)置賬簿，但賬目混亂或者成本資料、收入憑證、費(fèi)用憑證殘缺不全，難以確定轉(zhuǎn)讓收入或扣除項(xiàng)目金額的；

　?。ㄋ模┓贤恋卦鲋刀惽逅銞l件，企業(yè)未按照規(guī)定的期限辦理清算申報(bào)，經(jīng)地稅機(jī)關(guān)責(zé)令限期清算，逾期仍不清算的；

　?。ㄎ澹┥陥?bào)的計(jì)稅依據(jù)明顯偏低，又無正當(dāng)理由的。

　　按照收入金額的一定比例實(shí)行核定征收的，核定征收率不得低于5%.

　　第四十七條  主管地稅機(jī)關(guān)在清算審核中發(fā)現(xiàn)納稅人涉嫌偷稅、逃避追繳欠稅、抗稅或者其他需要立案查處的稅收違法行為的，應(yīng)當(dāng)終止清算審核，并按規(guī)定程序移交稽查部門處理。主管地稅機(jī)關(guān)在對納稅人房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目進(jìn)行土地增值稅清算審核時(shí)，稽查部門又對納稅人立案檢查的，主管地稅機(jī)關(guān)應(yīng)終止清算審核，并將清算審核事項(xiàng)移交稽查部門一并處理。主管地稅機(jī)關(guān)終止清算審核的，應(yīng)當(dāng)于移交稽查部門處理的當(dāng)日書面告知納稅人。

　　第四十八條  土地增值稅清算時(shí)未轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)，清算后銷售或有償轉(zhuǎn)讓的（以下簡稱清算后轉(zhuǎn)讓的），納稅人應(yīng)按月匯總進(jìn)行土地增值稅納稅申報(bào)。申報(bào)時(shí)，扣除項(xiàng)目金額按清算時(shí)的單位建筑面積成本費(fèi)用（不含與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金）乘以清算后轉(zhuǎn)讓的面積再加上清算后轉(zhuǎn)讓時(shí)繳納的與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金計(jì)算。

　　單位建筑面積成本費(fèi)用（不含與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金）=房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目總扣除項(xiàng)目金額（不含與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金）÷房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的總建筑面積

　　第四十九條  對房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目中的房地產(chǎn)，納稅人出租、自用或借予他人使用超過1年的，轉(zhuǎn)讓時(shí)應(yīng)按銷售舊房處理。

　　第五章 其他

　　第五十條  納稅人辦理清算申報(bào)后，主管地稅機(jī)關(guān)通過清算審核補(bǔ)繳的稅款，應(yīng)當(dāng)自本辦法第二十條規(guī)定的申報(bào)期屆滿之次日起加收滯納金。地稅機(jī)關(guān)延長審核時(shí)間的，延長審核期間不加收滯納金。

　　第五十一條  因下列原因，納稅人自結(jié)算繳納土地增值稅清算稅款之日起三年內(nèi)發(fā)現(xiàn)多繳稅款的，可以向主管地稅機(jī)關(guān)要求退還多繳的稅款，主管地稅機(jī)關(guān)應(yīng)當(dāng)自接到納稅人書面退還申請之日起30日內(nèi)核查，對查實(shí)的事項(xiàng)應(yīng)予以追溯調(diào)整，涉及從國庫中退庫的，依照法律、行政法規(guī)有關(guān)國庫管理的規(guī)定退還。

　?。ㄒ唬┣逅銜r(shí)應(yīng)取得但未取得合法有效憑證，清算后取得的；

　　（二）清算時(shí)應(yīng)實(shí)際支付但未實(shí)際支付的款項(xiàng)，清算后實(shí)際支付的；

　　（三）清算時(shí)應(yīng)分?jǐn)偟珜?shí)際未能分?jǐn)偟墓餐某杀举M(fèi)用，清算后能夠按照受益對象、采用合理的分配方法分?jǐn)偟模?/p>

　　（四）其他合法合理原因。

　　第五十二條  納稅人按照本辦法第二十一條規(guī)定辦理清算申報(bào)時(shí)，對同一開發(fā)項(xiàng)目或同一分期項(xiàng)目中既建有普通標(biāo)準(zhǔn)住宅又建有非普通標(biāo)準(zhǔn)住宅（其他類型房地產(chǎn)）的，如納稅人在清算報(bào)告中就其普通標(biāo)準(zhǔn)住宅申請免征土地增值稅，應(yīng)分別計(jì)算增值額、增值率以及應(yīng)繳的土地增值稅；如納稅人在清算報(bào)告提出放棄申請免征普通標(biāo)準(zhǔn)住宅土地增值稅權(quán)利的，應(yīng)以整個(gè)開發(fā)項(xiàng)目為對象，統(tǒng)一計(jì)算增值額、增值率以及應(yīng)繳的土地增值稅。

　　納稅人在清算申報(bào)時(shí)未明確是否就其普通標(biāo)準(zhǔn)住宅申請免征土地增值稅的，主管地稅機(jī)關(guān)應(yīng)告知納稅人相關(guān)政策，并將清算報(bào)告退還納稅人，待納稅人明確后予以受理。

　　第六章 附則

　　第五十三條  納稅人在土地增值稅清算申報(bào)中的稅收違法行為，按照《中華人民共和國稅收征收管理法》及其實(shí)施細(xì)則等規(guī)定進(jìn)行處理。

　　第五十四條  本辦法未盡事項(xiàng)，按照《中華人民共和國稅收征收管理法》及其實(shí)施細(xì)則、《中華人民共和國土地增值稅暫行條例》及其實(shí)施細(xì)則、《國家地稅總局關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅清算管理有關(guān)問題的通知》（國稅發(fā)〔2006〕187號）、《國家地稅總局關(guān)于印發(fā)〈土地增值稅清算管理規(guī)程〉的通知》（國稅發(fā)〔2009〕91號）、《國家稅務(wù)總局關(guān)于加強(qiáng)土地增值稅征管工作的通知》（國稅發(fā)〔2010〕53號）處理。

　　第五十五條  本辦法自公布之日起30日后施行。本辦法實(shí)施時(shí)，尚未清算的項(xiàng)目適用本辦法?！栋不帐〉胤蕉悇?wù)局關(guān)于土地增值稅有關(guān)問題的批復(fù)》（皖地稅函〔2012〕583號）第二條同時(shí)廢止。

　　附件：
　　《安徽省土地增值稅清算管理辦法》解讀