2021高級經(jīng)濟(jì)師《財政稅收》沖刺必背知識點：土地增值稅

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2021高級經(jīng)濟(jì)師《財政稅收》必背知識點匯總

2021高級經(jīng)濟(jì)師《財政稅收》必背知識點21：土地增值稅

1.納稅人

轉(zhuǎn)讓國有土地使用權(quán)、地上的建筑物及其附著物（以下簡稱轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)）并取得收入的單位和個人。

2.征稅范圍

對轉(zhuǎn)讓國有土地使用權(quán)、地上的建筑物及其附著物征收。

（1）轉(zhuǎn)讓非國有土地和出讓國有土地的行為均不征稅。

（2）既對轉(zhuǎn)讓國有土地使用權(quán)的行為征稅，也對轉(zhuǎn)讓地上建筑物及其附著物產(chǎn)權(quán)的行為征稅。

（3）只對有償轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)征稅，對以繼承、贈與等方式無償轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)不予征稅。

3.房企新建房扣除項目

（1）取得土地使用權(quán)所支付的金額

1）支付的土地出讓金（出讓）、按規(guī)定補(bǔ)繳的出讓金（劃撥）支付的地價款（轉(zhuǎn)讓）。

2）包括登記、過戶費及契稅

（2）房地產(chǎn)開發(fā)成本

土地征用及拆遷補(bǔ)償費（含耕地占用稅）、前期工程費、建筑安裝工程費、基礎(chǔ)設(shè)施費、公共配套設(shè)施費、開發(fā)間接費用。

【注意】精裝修費用可扣除。

（3）房地產(chǎn)開發(fā)費用

1）按項目計算分?jǐn)偫?，并能提供金融機(jī)構(gòu)證明：開發(fā)費用＝利息＋（地價款及費用＋開發(fā)成本）×5%以內(nèi)。

2）能按項目分?jǐn)偫⒒虿荒芴峁┙鹑跈C(jī)構(gòu)證明：開發(fā)費用＝（地價款及費用＋開發(fā)成本）×10%以內(nèi)。

【注意】利息支出不能超過按商業(yè)銀行同類同期銀行貸款利率計算的金額

（4）與轉(zhuǎn)讓有關(guān)的稅金

1）城市維護(hù)建設(shè)稅、教育費附加、地方教育附加。

2）不包括增值稅、印花稅。

（5）其他扣除項目

加計扣除費用＝（地價款及費用＋開發(fā)成本）×20%

4.土地增值稅的稅率：四級超率累進(jìn)稅率

5.稅額計算

土地增值稅稅額＝增值額×稅率－扣除項目×速算扣除系數(shù)

增值額＝收入－扣除項目

6.房地產(chǎn)開發(fā)項目土地增值稅清算

房地產(chǎn)開發(fā)項目全部竣工、完成銷售；整體轉(zhuǎn)讓未竣工決算房地產(chǎn)開發(fā)項目；直接轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)的，滿足條件之日起90日內(nèi)必須辦理清算。

【注意】房企開發(fā)建造的與清算項目配套的居委會、派出所、幼兒園等公共設(shè)施，建成后產(chǎn)權(quán)屬于全體業(yè)主所有，其成本、費用可以扣除；建成后無償移交給政府、公共事業(yè)單位并用于非盈利性社會公共事業(yè)的，其成本、費用可以扣除；建成后有償轉(zhuǎn)讓的，應(yīng)計算收入，并準(zhǔn)予扣除成本、費用。

7.稅收優(yōu)惠

（1）建造普通標(biāo)準(zhǔn)住宅的稅收優(yōu)惠：納稅人建造普通標(biāo)準(zhǔn)住宅（高級公寓、別墅、度假村不屬于普通標(biāo)準(zhǔn)住宅）出售，增值額未超過扣除項目金額20%的，免征土地增值稅；增值額超過扣除項目金額20%的，應(yīng)就其全部增值額按規(guī)定計稅。

（2）對企事業(yè)單位、社會團(tuán)體以及其他組織轉(zhuǎn)讓舊房作為廉租住房、經(jīng)濟(jì)適用住房房源，且增值額未超過扣除項目金額20%的，免征土地增值稅。

（3）因國家建設(shè)需要依法征用、收回的房地產(chǎn)，免征土地增值稅。

（4）因城市實施規(guī)劃、國家建設(shè)的需要而搬遷，由納稅人自行轉(zhuǎn)讓原房地產(chǎn)的，免征土地增值稅。

（5）對居民個人轉(zhuǎn)讓住房一律免征土地增值稅。

（6）企業(yè)改制重組——暫不征土地增值稅

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