物業(yè)行業(yè)最新稅會處理（第 42 期）

課程體系 

主要內(nèi)容 

課程收益 

版塊一、物業(yè)行業(yè)基礎(chǔ)知識

一、物業(yè)管理的概念

二、 物業(yè)行業(yè)形式分類

三、 物業(yè)行業(yè)服務(wù)內(nèi)容

四、物業(yè)行業(yè)基本原則

通過形式分類、服務(wù)內(nèi)容、基本原則詳細(xì)講述了物業(yè)行業(yè)的基礎(chǔ)知識，幫助學(xué)員迅速融入物業(yè)行業(yè)，為今后的工作打下堅實(shí)的基礎(chǔ)

版塊二、物業(yè)行業(yè)稅務(wù)風(fēng)險

一、 物業(yè)企業(yè)稅收政策

二、常見稅務(wù)處理

      1、物業(yè)公司取得的物業(yè)管理費(fèi)、停車費(fèi)、廣告費(fèi)、水電費(fèi)等收入，如何計算繳納增值稅？

      2、提供物業(yè)管理服務(wù)的納稅人向服務(wù)接受方收取的自來水水費(fèi)如何開具增值稅專用發(fā)票？

      3、物業(yè)公司代收水、電、暖氣費(fèi)問題如何征稅？

      4、提供物業(yè)管理服務(wù)的納稅人向服務(wù)接受方收取的自來水水費(fèi)如何開具增值稅專用發(fā)票？

      5、物業(yè)管理公司，同時有房屋租賃業(yè)務(wù)，可否開一張租賃發(fā)票，再開一張物業(yè)服務(wù)費(fèi)發(fā)票，以區(qū)別不同稅率？

      6、物業(yè)公司在為業(yè)主服務(wù)的同時，也向業(yè)主銷售產(chǎn)品或提供其他服務(wù)所涉及的稅率問題：如向業(yè)主提供車位租賃、日常生活物品等商品銷售、入戶維修服務(wù)，適用什么稅率?是否可認(rèn)定為混合銷售，按照銷售服務(wù)征稅？

      7、物業(yè)公司在為業(yè)主服務(wù)的同時，也向業(yè)主銷售產(chǎn)品或提供其他服務(wù)所涉及的稅率問題：如向業(yè)主提供車位租賃、日常生活物品等商品銷售、入戶維修服務(wù)，適用什么稅率?是否可認(rèn)定為混合銷售，按照銷售服務(wù)征稅？

      8、物業(yè)公司承租不動產(chǎn)后再次出租，是按簡易計稅辦法征收還是按一般計稅辦法征收?

      9、物業(yè)公司為業(yè)主提供的裝修取得的收入，請問是按照“建筑服務(wù)”稅目繳納增值稅還是按照“現(xiàn)代服務(wù)”？

      10、物業(yè)公司預(yù)收業(yè)主跨年度的物業(yè)管理費(fèi)，應(yīng)在何時確認(rèn)企業(yè)所得稅收入？

三、常見稅務(wù)風(fēng)險

      1、不按規(guī)定開具發(fā)票

      2、 少申報營業(yè)收入、偷逃稅款

      3、未按權(quán)責(zé)發(fā)生制確認(rèn)收入

      4、 減免物業(yè)費(fèi)未按“視同銷售”申報

      5、代收款項(xiàng)未申報增值稅

四、物業(yè)行業(yè)稅務(wù)合規(guī)

      1、科學(xué)分類收入與費(fèi)用

      2、 做好稅務(wù)籌劃

      3、使用合適的計稅方法

我國物業(yè)行業(yè)目前的稅收法規(guī)與會計準(zhǔn)則不斷推陳出新，金稅四期的到來，稅務(wù)風(fēng)險與違規(guī)成本逐年增大，如何及時把握政策的前沿動向，規(guī)避各業(yè)務(wù)環(huán)節(jié)的涉稅風(fēng)險，建立與稅務(wù)機(jī)關(guān)的有效溝通，對物業(yè)財務(wù)人員提出了新的挑戰(zhàn)。本版塊通過大量常見稅務(wù)實(shí)例，深度解析常見稅務(wù)風(fēng)險，剖析財務(wù)人員常見的誤區(qū)與盲區(qū)，生動地引導(dǎo)學(xué)員掌握財稅知識與風(fēng)險管理技巧，應(yīng)對稅務(wù)，幫助學(xué)員迅速成長，勝任物業(yè)行業(yè)財稅處理。

三、物業(yè)行業(yè)財務(wù)怎么干

一、 物業(yè)財務(wù)職責(zé)內(nèi)容

      1、財務(wù)管理

      2、預(yù)算管理

      3、會計核算

      4、資金

      5、體系建設(shè)

      6、內(nèi)控檢查

      7、 其他工作

二、物業(yè)財務(wù)工作交接

三、物業(yè)需要向業(yè)主公開的賬目

無論你是否有工作經(jīng)驗(yàn),你進(jìn)入一個新行業(yè)，新公司，都有很多需要你去學(xué)習(xí)的東西。　每個行業(yè)都有自己的行業(yè)文化和工作模式,不要去生搬硬套原來的工作方法,而應(yīng)該是盡快適應(yīng)新的工作氛圍，本版塊直接講述了職責(zé)內(nèi)容，工作交接，向業(yè)主公開的賬目，讓學(xué)員迅速上手，平穩(wěn)發(fā)展。

四、物業(yè)行業(yè)賬務(wù)稅會處理

基礎(chǔ)信息：

單位名稱：祥合人家物業(yè)公司

納稅人識別號：'911201160182935873

地址、電話：開發(fā)區(qū)東十大道21層

開戶銀行：中國工商銀行開發(fā)區(qū)支行

一、 賬務(wù)處理特點(diǎn)

二、物業(yè)公司日常業(yè)務(wù)處理

      1、 收到投資款

      2、 從銀行提取現(xiàn)金/備用金

      3、 出借款項(xiàng)/員工借款/部門限額/股東借款

      4、 員工報銷/交通費(fèi)/餐費(fèi)/業(yè)務(wù)招待費(fèi)/

      5、 員工報銷/會議費(fèi)/福利費(fèi)/差旅費(fèi)

      6、 購買辦公用品/日用品

      7、 開通銀行賬戶/基本戶/一般戶/微信支付寶賬戶

      8、 購買財務(wù)軟件/申報技術(shù)服務(wù)費(fèi)/打印機(jī)/固定資產(chǎn)

      9、 發(fā)工資/交社保/交公積金

三、物業(yè)公司特殊業(yè)務(wù)處理

（一）收入的確認(rèn)：

物業(yè)行業(yè)特殊稅率/納稅義務(wù)發(fā)生的時間/增值稅收入確認(rèn)時間/企業(yè)所得稅收入確認(rèn)時間/

      1、 預(yù)收物業(yè)費(fèi)/開收據(jù)/開發(fā)票

      2、 預(yù)收物業(yè)費(fèi)/贈物業(yè)費(fèi)/贈禮品

      3、 收取電費(fèi)/代收代付/轉(zhuǎn)售電費(fèi)

      4、 收取水費(fèi)/差額征稅/全額納稅

      5、 收取暖費(fèi)/代收代付/轉(zhuǎn)售/自營/優(yōu)惠政策

      6、 停車費(fèi)/購買停車位/租賃停車位

      7、 租賃業(yè)務(wù)/廣告位費(fèi)/房屋/維修費(fèi)

（二）代管業(yè)務(wù)

      1、代管基金/利息

      2、房屋共同部位、共同設(shè)施設(shè)備大修、更新、改造工程

（三）成本費(fèi)用

      1、主營業(yè)務(wù)成本/其他業(yè)務(wù)成本

            （1）電梯/消防/二次供水/管網(wǎng)

            （2）保潔/防疫/化糞池

            （3）綠化/綠化工具/用水/補(bǔ)苗

            （4）資產(chǎn)折舊/攤銷

            （5）管理費(fèi)/辦公費(fèi)/公共設(shè)施

      2、期間費(fèi)用

      可抵扣進(jìn)項(xiàng)稅額/不抵扣進(jìn)項(xiàng)稅額/加計抵減

四、物業(yè)公司財務(wù)報表

      1、資產(chǎn)負(fù)債表

      2、利潤表

      3、資產(chǎn)負(fù)債表

以“祥合人家物業(yè)公司”為例，結(jié)合物業(yè)企業(yè)的業(yè)務(wù)特點(diǎn)，通過

量的實(shí)例，手把手詳細(xì)的講述了物業(yè)公司日常業(yè)務(wù)處理，特殊業(yè)務(wù)處理和物業(yè)公司財務(wù)報表。學(xué)員可以直接上手，學(xué)以致用。

五、最新納稅申報實(shí)例講解

一、 進(jìn)項(xiàng)稅的認(rèn)證勾選

      1、 網(wǎng)上電子稅務(wù)局勾選認(rèn)證

      2、 增值稅發(fā)票綜合服務(wù)平臺勾選認(rèn)證

            （1）發(fā)票抵扣勾選

            （2）發(fā)票批量勾選

            （3）發(fā)票批量抵扣撤銷勾選

二、銷項(xiàng)稅的統(tǒng)計抄送及清卡

      1、 什么是抄報稅？

      2、 自動抄稅

      3、 手動抄稅

      4、 申報增值稅時提示”未抄報稅“，怎么處理？

      5、 逾期未抄報稅會有什么影響？怎么解決？

      6、 自動/手動清卡

三、納稅申報實(shí)例講解

      1、 一般納稅人主附稅納稅申報（實(shí)例講解）

            （1）增值稅及附加稅費(fèi)申報表（一般納稅人適用）

            （2）增值稅及附加稅費(fèi)申報表附列資料一（本期銷售情況明細(xì)表）

            （3）增值稅及附加稅費(fèi)申報表附列資料二（本期進(jìn)項(xiàng)稅額明細(xì)表）

            （4）增值稅及附加稅費(fèi)申報表附列資料四（稅額抵減情況表）

            （5）增值稅及附加稅費(fèi)申報表附列資料五（附加稅額情況表）

      2、小規(guī)模納稅人主附稅納稅申報（實(shí)例講解）

            （1）增值稅及納附加稅費(fèi)申報表（小規(guī)模納稅人適用）

            （2）增值稅及附加稅費(fèi)申報表附列資料（一）（服務(wù)、不動產(chǎn)和無形資產(chǎn)扣除項(xiàng)目明細(xì)）

            （3）增值稅及附加稅費(fèi)申報表附列資料（二）（附加稅費(fèi)情況表）

結(jié)合大量實(shí)例，引入企業(yè)的數(shù)據(jù)，全程帶著大家進(jìn)項(xiàng)稅認(rèn)證勾選，銷項(xiàng)稅統(tǒng)計抄送及清卡，逐表講解所有申報表，最終成功繳款，完成納稅工作。