近日，國家稅務總局發(fā)布了《關于房地產開發(fā)企業(yè)土地增值稅清算涉及企業(yè)所得稅退稅有關問題的公告》，對房地產開發(fā)由于土地增值稅清算，導致企業(yè)多繳納企業(yè)所得稅的退稅處理問題進行了相關完善。

關于《國家稅務總局關于房地產開發(fā)企業(yè)土地增值稅清算涉及企業(yè)所得稅退稅有關問題的公告》的解讀

近日，國家稅務總局發(fā)布了《關于房地產開發(fā)企業(yè)土地增值稅清算涉及企業(yè)所得稅退稅有關問題的公告》（以下簡稱《公告》），對房地產開發(fā)企業(yè)由于土地增值稅清算原因導致多繳企業(yè)所得稅的退稅處理政策進行了完善?，F(xiàn)解讀如下：

一、《公告》出臺背景

根據《國家稅務總局關于房地產開發(fā)企業(yè)注銷前有關企業(yè)所得稅處理問題的公告》（國家稅務總局公告2010年第29號，以下簡稱“29號公告”）規(guī)定，房地產開發(fā)企業(yè)由于土地增值稅清算造成的虧損，在企業(yè)注銷稅務登記時還沒有彌補的，企業(yè)可在注銷前提出申請，稅務機關將多繳的企業(yè)所得稅予以退稅。但是，由于多種原因，房地產開發(fā)企業(yè)在開發(fā)產品銷售完成后，短期內無法注銷，導致多繳的企業(yè)所得稅無法申請退稅。結合房地產開發(fā)企業(yè)和開發(fā)項目的特點，稅務總局制定《公告》，對房地產開發(fā)企業(yè)土地增值稅清算涉及企業(yè)所得稅退稅政策進行了完善。

二、《公告》主要內容

（一）房地產開發(fā)企業(yè)申請退稅時間

《公告》將房地產開發(fā)企業(yè)可以申請退稅的時間規(guī)定為所有開發(fā)項目清算后，即房地產開發(fā)企業(yè)按規(guī)定對開發(fā)項目進行土地增值稅清算后，如土地增值稅清算當年匯算清繳出現(xiàn)虧損，且沒有后續(xù)開發(fā)項目的，可申請退稅。后續(xù)開發(fā)項目，包括正在開發(fā)以及中標的項目。

（二）多繳企業(yè)所得稅款計算方法

《公告》延續(xù)了29號公告的做法，房地產開發(fā)企業(yè)開發(fā)項目繳納的土地增值稅總額，應按照該項目開發(fā)各年度實現(xiàn)的項目銷售收入占整個項目銷售收入總額的比例，在項目開發(fā)各年度進行分攤，并計算各年度及累計應退的稅款。舉例說明如下：

某房地產開發(fā)企業(yè)2014年1月開始開發(fā)某房地產項目，2016年10月項目全部竣工并銷售完畢，12月進行土地增值稅清算，整個項目共繳納土地增值稅1100萬元，其中2014年—2016年預繳土地增值稅分別為240萬元、300萬元、60萬元；2016年清算后補繳土地增值稅500萬元。2014年—2016年實現(xiàn)的項目銷售收入分別為12000萬元、15000、3000萬元，繳納的企業(yè)所得稅分別為45萬元、310萬元、0萬元。該企業(yè)2016年度匯算清繳出現(xiàn)虧損，應納稅所得額為-400萬元。 企業(yè)沒有后續(xù)開發(fā)項目，擬申請退稅，具體計算詳見下表：

（三）報送資料

《公告》規(guī)定，房地產開發(fā)企業(yè)在申請退稅時，應向主管稅務機關提供書面材料說明應退企業(yè)所得稅款的計算過程，包括該項目繳納的土地增值稅總額、項目銷售收入總額、項目年度銷售收入額、各年度應分攤的土地增值稅和已經稅前扣除的土地增值稅、各年度的適用稅率，以及是否存在后續(xù)開發(fā)項目等情況。

（四）以前年度多繳稅款處理

《公告》發(fā)布執(zhí)行前已經進行土地增值稅清算，《公告》發(fā)布執(zhí)行后仍存在尚未彌補的因土地增值稅清算導致的虧損，按照《公告》第二條規(guī)定的方法計算多繳企業(yè)所得稅稅款，并申請退稅?！豆妗钒l(fā)布執(zhí)行后，企業(yè)應抓緊向主管稅務機關提出退稅申請，并按要求提供相關資料。

三、《公告》實施時間

《公告》自發(fā)布之日起施行。29號公告同時廢止。

國家稅務總局

關于房地產開發(fā)企業(yè)土地增值稅清算涉及企業(yè)所得稅退稅有關問題的公告

國家稅務總局公告2016年第81號

根據《中華人民共和國企業(yè)所得稅法》及其實施條例、《中華人民共和國稅收征收管理法》及其實施細則的相關規(guī)定，現(xiàn)就房地產開發(fā)企業(yè)（以下簡稱“企業(yè)”）由于土地增值稅清算，導致多繳企業(yè)所得稅的退稅問題公告如下：

一、企業(yè)按規(guī)定對開發(fā)項目進行土地增值稅清算后，當年企業(yè)所得稅匯算清繳出現(xiàn)虧損且有其他后續(xù)開發(fā)項目的，該虧損應按照稅法規(guī)定向以后年度結轉，用以后年度所得彌補。后續(xù)開發(fā)項目，是指正在開發(fā)以及中標的項目。

二、企業(yè)按規(guī)定對開發(fā)項目進行土地增值稅清算后，當年企業(yè)所得稅匯算清繳出現(xiàn)虧損，且沒有后續(xù)開發(fā)項目的，可以按照以下方法，計算出該項目由于土地增值稅原因導致的項目開發(fā)各年度多繳企業(yè)所得稅稅款，并申請退稅：

（一）該項目繳納的土地增值稅總額，應按照該項目開發(fā)各年度實現(xiàn)的項目銷售收入占整個項目銷售收入總額的比例，在項目開發(fā)各年度進行分攤，具體按以下公式計算：

各年度應分攤的土地增值稅=土地增值稅總額×（項目年度銷售收入÷整個項目銷售收入總額）

本公告所稱銷售收入包括視同銷售房地產的收入，但不包括企業(yè)銷售的增值額未超過扣除項目金額20%的普通標準住宅的銷售收入。

（二）該項目開發(fā)各年度應分攤的土地增值稅減去該年度已經在企業(yè)所得稅稅前扣除的土地增值稅后，余額屬于當年應補充扣除的土地增值稅；企業(yè)應調整當年度的應納稅所得額，并按規(guī)定計算當年度應退的企業(yè)所得稅稅款；當年度已繳納的企業(yè)所得稅稅款不足退稅的，應作為虧損向以后年度結轉，并調整以后年度的應納稅所得額。

（三）按照上述方法進行土地增值稅分攤調整后，導致相應年度應納稅所得額出現(xiàn)正數的，應按規(guī)定計算繳納企業(yè)所得稅。

（四）企業(yè)按上述方法計算的累計退稅額，不得超過其在該項目開發(fā)各年度累計實際繳納的企業(yè)所得稅；超過部分作為項目清算年度產生的虧損，向以后年度結轉。

三、企業(yè)在申請退稅時，應向主管稅務機關提供書面材料說明應退企業(yè)所得稅款的計算過程，包括該項目繳納的土地增值稅總額、項目銷售收入總額、項目年度銷售收入額、各年度應分攤的土地增值稅和已經稅前扣除的土地增值稅、各年度的適用稅率，以及是否存在后續(xù)開發(fā)項目等情況。

四、本公告自發(fā)布之日起施行。本公告發(fā)布之日前，企業(yè)凡已經對土地增值稅進行清算且沒有后續(xù)開發(fā)項目的，在本公告發(fā)布后仍存在尚未彌補的因土地增值稅清算導致的虧損，按照本公告第二條規(guī)定的方法計算多繳企業(yè)所得稅稅款，并申請退稅。

《國家稅務總局關于房地產開發(fā)企業(yè)注銷前有關企業(yè)所得稅處理問題的公告》（國家稅務總局公告2010年第29號）同時廢止。

特此公告。

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