財(cái)政部發(fā)布《中華人民共和國(guó)土地增值稅法（征求意見稿）》

      為了貫徹落實(shí)稅收法定原則，財(cái)政部會(huì)同國(guó)家稅務(wù)總局起草了《中華人民共和國(guó)土地增值稅法（征求意見稿）》。為廣泛凝聚社會(huì)共識(shí)，推進(jìn)民主立法，現(xiàn)向社會(huì)公開征求意見。公眾可以在2019年8月15日前，通過(guò)以下途徑和方式提出意見：

      1.通過(guò)中華人民共和國(guó)財(cái)政部網(wǎng)站（網(wǎng)址：)首頁(yè)《財(cái)政法規(guī)意見征集信息管理系統(tǒng)》或者通過(guò)國(guó)家稅務(wù)總局網(wǎng)站（網(wǎng)址：）首頁(yè)的意見征集系統(tǒng)提出意見。

      2.通過(guò)信函方式將意見寄至：北京市西城區(qū)三里河南三巷3號(hào)財(cái)政部條法司（郵政編碼100820），或者北京市海淀區(qū)羊坊店西路5號(hào)國(guó)家稅務(wù)總局財(cái)產(chǎn)和行為稅司（郵政編碼100038），并在信封上注明“土地增值稅法征求意見”字樣。

      第一條 在中華人民共和國(guó)境內(nèi)轉(zhuǎn)移房地產(chǎn)并取得收入的單位和個(gè)人，為土地增值稅的納稅人，應(yīng)當(dāng)依照本法的規(guī)定繳納土地增值稅。

【暫行條例】第一條為了規(guī)范土地、房地產(chǎn)市場(chǎng)交易秩序，合理調(diào)節(jié)土地增值收益，維護(hù)國(guó)家權(quán)益，制定本條例。

【暫行條例】第二條轉(zhuǎn)讓國(guó)有土地使用權(quán)、地上的建筑物及其附著物（以下簡(jiǎn)稱轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)）并取得收入的單位和個(gè)人，為土地增值稅的納稅義務(wù)人（以下簡(jiǎn)稱納稅人），應(yīng)當(dāng)依照本條例繳納土地增值稅。

      第二條 本法所稱轉(zhuǎn)移房地產(chǎn)，是指下列行為：

（一）轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)、地上的建筑物及其附著物。

（二）出讓集體土地使用權(quán)、地上的建筑物及其附著物，或以集體土地使用權(quán)、地上的建筑物及其附著物作價(jià)出資、入股。

      土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)流轉(zhuǎn)，不征收土地增值稅。

【暫行條例實(shí)施細(xì)則】第二條 條例第二條所稱的轉(zhuǎn)讓國(guó)有土地使用權(quán)、地上的建筑物及其附著物取得收入，是指以出售或者其他方式有償轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的行為。不包括以繼承、贈(zèng)與方式無(wú)償轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的行為。

      第三條 土地增值稅按照納稅人轉(zhuǎn)移房地產(chǎn)所取得的增值額和本法第八條規(guī)定的稅率計(jì)算征收。

【暫行條例】第三條土地增值稅按照納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所取得的增值額和本條例第七條規(guī)定的稅率計(jì)算征收。

      第四條 納稅人轉(zhuǎn)移房地產(chǎn)所取得的收入減除本法第六條規(guī)定扣除項(xiàng)目金額后的余額，為增值額。

【暫行條例】第四條納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所取得的收入減除本條例第六條規(guī)定扣除項(xiàng)目金額后的余額，為增值額。

      第五條 納稅人轉(zhuǎn)移房地產(chǎn)所取得的收入，包括貨幣收入、非貨幣收入。

【暫行條例】第五條納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所取得的收入，包括貨幣收入、實(shí)物收入和其他收入。

      第六條 計(jì)算增值額時(shí)準(zhǔn)予扣除的項(xiàng)目為：

    （一）取得土地使用權(quán)所支付的金額；

    （二）開發(fā)土地的成本、費(fèi)用；

    （三）新建房及配套設(shè)施的成本、費(fèi)用或者舊房及建筑物的評(píng)估價(jià)格；

    （四）與轉(zhuǎn)移房地產(chǎn)有關(guān)的稅金；

    （五）國(guó)務(wù)院規(guī)定的其他扣除項(xiàng)目。

【暫行條例】第六條　計(jì)算增值額的扣除項(xiàng)目：

    （一）取得土地使用權(quán)所支付的金額；

    （二）開發(fā)土地的成本、費(fèi)用；

    （三）新建房及配套設(shè)施的成本、費(fèi)用，或者舊房及建筑物的評(píng)估價(jià)格；

    （四）與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金；

    （五）財(cái)政部規(guī)定的其他扣除項(xiàng)目。

      第七條 本法規(guī)定的收入、扣除項(xiàng)目的具體范圍、具體標(biāo)準(zhǔn)由國(guó)務(wù)院確定。

      第八條 土地增值稅實(shí)行四級(jí)超率累進(jìn)稅率：

      增值額未超過(guò)扣除項(xiàng)目金額50%的部分，稅率為30%。

      增值額超過(guò)扣除項(xiàng)目金額50%、未超過(guò)扣除項(xiàng)目金額100%的部分，稅率為40%。

      增值額超過(guò)扣除項(xiàng)目金額100%、未超過(guò)扣除項(xiàng)目金額200%的部分，稅率為50%。

      增值額超過(guò)扣除項(xiàng)目金額200%的部分，稅率為60%。

【暫行條例】第七條土地增值稅實(shí)行四級(jí)超率累進(jìn)稅率：

      增值額未超過(guò)扣除項(xiàng)目金額50％的部分，稅率為30％。

      增值額超過(guò)扣除項(xiàng)目金額50％、未超過(guò)扣除項(xiàng)目金額100％的部分，稅率為40％。

      增值額超過(guò)扣除項(xiàng)目金額100％、未超過(guò)扣除項(xiàng)目金額200％的部分，稅率為50％。

      增值額超過(guò)扣除項(xiàng)目金額200％的部分，稅率為60％。

      第九條 納稅人有下列情形之一的，依法核定成交價(jià)格、扣除金額：

    （一）隱瞞、虛報(bào)房地產(chǎn)成交價(jià)格的；

    （二）提供扣除項(xiàng)目金額不實(shí)的；

    （三）轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的成交價(jià)格明顯偏低，又無(wú)正當(dāng)理由的。

【暫行條例】第九條　納稅人有下列情形之一的，按照房地產(chǎn)評(píng)估價(jià)格計(jì)算征收：

    （一）隱瞞、虛報(bào)房地產(chǎn)成交價(jià)格的；

    （二）提供扣除項(xiàng)目金額不實(shí)的；

    （三）轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的成交價(jià)格低于房地產(chǎn)評(píng)估價(jià)格，又無(wú)正當(dāng)理由的。

      第十條 出讓集體土地使用權(quán)、地上的建筑物及其附著物，或以集體土地使用權(quán)、地上的建筑物及其附著物作價(jià)出資、入股，扣除項(xiàng)目金額無(wú)法確定的，可按照轉(zhuǎn)移房地產(chǎn)收入的一定比例征收土地增值稅。具體征收辦法由省、自治區(qū)、直轄市人民政府提出，報(bào)同級(jí)人民代表大會(huì)常務(wù)委員會(huì)決定。

      第十一條 下列情形，可減征或免征土地增值稅：

    （一）納稅人建造保障性住房出售，增值額未超過(guò)扣除項(xiàng)目金額20%的，免征土地增值稅；

    （二）因國(guó)家建設(shè)需要依法征收、收回的房地產(chǎn)，免征土地增值稅；

    （三）國(guó)務(wù)院可以根據(jù)國(guó)民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展的需要規(guī)定其他減征或免征土地增值稅情形，并報(bào)全國(guó)人民代表大會(huì)常務(wù)委員會(huì)備案。

【暫行條例】第八條　有下列情形之一的，免征土地增值稅：

    （一）納稅人建造普通標(biāo)準(zhǔn)住宅出售，增值額未超過(guò)扣除項(xiàng)目金額20％的；

    （二）因國(guó)家建設(shè)需要依法征用、收回的房地產(chǎn)。

      第十二條 省、自治區(qū)、直轄市人民政府可以決定對(duì)下列情形減征或者免征土地增值稅，并報(bào)同級(jí)人民代表大會(huì)常務(wù)委員會(huì)備案：

    （一）納稅人建造普通標(biāo)準(zhǔn)住宅出售，增值額未超過(guò)扣除項(xiàng)目金額20%的；

    （二）房地產(chǎn)市場(chǎng)較不發(fā)達(dá)、地價(jià)水平較低地區(qū)的納稅人出讓集體土地使用權(quán)、地上的建筑物及其附著物，或以集體土地使用權(quán)、地上的建筑物及其附著物作價(jià)出資、入股的。

      第十三條 土地增值稅納稅義務(wù)發(fā)生時(shí)間為房地產(chǎn)轉(zhuǎn)移合同簽訂的當(dāng)日。

      第十四條 納稅人應(yīng)當(dāng)向房地產(chǎn)所在地主管稅務(wù)機(jī)關(guān)申報(bào)納稅。

      第十五條 房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目土地增值稅實(shí)行先預(yù)繳后清算的辦法。從事房地產(chǎn)開發(fā)的納稅人應(yīng)當(dāng)自納稅義務(wù)發(fā)生月份終了之日起15日內(nèi)，向稅務(wù)機(jī)關(guān)報(bào)送預(yù)繳土地增值稅納稅申報(bào)表，預(yù)繳稅款。

從事房地產(chǎn)開發(fā)的納稅人應(yīng)當(dāng)自達(dá)到以下房地產(chǎn)清算條件起90日內(nèi)，向稅務(wù)機(jī)關(guān)報(bào)送土地增值稅納稅申報(bào)表，自行完成清算，結(jié)清應(yīng)繳稅款或向稅務(wù)機(jī)關(guān)申請(qǐng)退稅:

    （一）已竣工驗(yàn)收的房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目，已轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)建筑面積占整個(gè)項(xiàng)目可售建筑面積的比例在85%以上，或該比例雖未超過(guò)85%，但剩余的可售建筑面積已經(jīng)出租或自用的；

    （二）取得銷售（預(yù)售）許可證滿三年仍未銷售完畢的；

    （三）整體轉(zhuǎn)讓未竣工決算房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的；

    （四）直接轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)的；

    （五）納稅人申請(qǐng)注銷稅務(wù)登記但未辦理土地增值稅清算手續(xù)的；

    （六）國(guó)務(wù)院確定的其他情形。

      第十六條 非從事房地產(chǎn)開發(fā)的納稅人應(yīng)當(dāng)自房地產(chǎn)轉(zhuǎn)移合同簽訂之日起30日內(nèi)辦理納稅申報(bào)并繳納稅款。

【暫行條例】第十條納稅人應(yīng)當(dāng)自轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)合同簽訂之日起7日內(nèi)向房地產(chǎn)所在地主管稅務(wù)機(jī)關(guān)辦理納稅申報(bào)，并在稅務(wù)機(jī)關(guān)核定的期限內(nèi)繳納土地增值稅。

      第十七條 稅務(wù)機(jī)關(guān)應(yīng)當(dāng)與相關(guān)部門建立土地增值稅涉稅信息共享機(jī)制和工作配合機(jī)制。各級(jí)地方人民政府自然資源、住房建設(shè)、規(guī)劃等有關(guān)行政主管部門應(yīng)當(dāng)向稅務(wù)機(jī)關(guān)提供房地產(chǎn)權(quán)屬登記、轉(zhuǎn)移、規(guī)劃等信息，協(xié)助稅務(wù)機(jī)關(guān)依法征收土地增值稅。

【暫行條例】第十一條土地增值稅由稅務(wù)機(jī)關(guān)征收。土地管理部門、房產(chǎn)管理部門應(yīng)當(dāng)向稅務(wù)機(jī)關(guān)提供有關(guān)資料，并協(xié)助稅務(wù)機(jī)關(guān)依法征收土地增值稅。

      第十八條 納稅人未按照本法繳納土地增值稅的，不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)不予辦理有關(guān)權(quán)屬登記。

【暫行條例】第十二條納稅人未按照本條例繳納土地增值稅的，土地管理部門、房產(chǎn)管理部門不得辦理有關(guān)的權(quán)屬變更手續(xù)。

      第十九條 土地增值稅的征收管理，依據(jù)本法及《中華人民共和國(guó)稅收征收管理法》的規(guī)定執(zhí)行。

【暫行條例】第十三條土地增值稅的征收管理，依據(jù)《中華人民共和國(guó)稅收征收管理法》及本條例有關(guān)規(guī)定執(zhí)行。

      第二十條 土地增值稅預(yù)征清算等辦法，由國(guó)務(wù)院稅務(wù)主管部門會(huì)同有關(guān)部門制定。各省、自治區(qū)、直轄市人民政府可根據(jù)本地實(shí)際提出具體辦法，并報(bào)同級(jí)人民代表大會(huì)常務(wù)委員會(huì)決定。

【暫行條例】第十四條本條例由財(cái)政部負(fù)責(zé)解釋，實(shí)施細(xì)則由財(cái)政部制定。

     第二十一條 納稅人、稅務(wù)機(jī)關(guān)及其工作人員違反本法規(guī)定的，依照《中華人民共和國(guó)稅收征收管理法》和有關(guān)法律法規(guī)的規(guī)定追究法律責(zé)任。

      第二十二條 本法自 年 月 日起施行。1993年12月13日國(guó)務(wù)院公布的《中華人民共和國(guó)土地增值稅暫行條例》同時(shí)廢止。

【暫行條例】第十五條本條例自1994年1月1日起施行。各地區(qū)的土地增值費(fèi)征收辦法，與本條例相抵觸的，同時(shí)停止執(zhí)行。

      關(guān)于《中華人民共和國(guó)土地增值稅法（征求意見稿）》的說(shuō)明

      按照黨的十八屆三中全會(huì)決定關(guān)于落實(shí)稅收法定原則要求，以及健全地方稅體系改革方案有關(guān)內(nèi)容，財(cái)政部、稅務(wù)總局聯(lián)合起草了《中華人民共和國(guó)土地增值稅法草案（征求意見稿）》（以下簡(jiǎn)稱《征求意見稿》）?，F(xiàn)將有關(guān)情況說(shuō)明如下：

      一、制定本法的必要性和可行性

      1993年12月13日，國(guó)務(wù)院發(fā)布了《中華人民共和國(guó)土地增值稅暫行條例》（以下簡(jiǎn)稱《條例》），自1994年1月1日起對(duì)轉(zhuǎn)讓國(guó)有土地使用權(quán)、地上建筑物及附著物的單位和個(gè)人征收土地增值稅。根據(jù)《條例》授權(quán)，財(cái)政部于1995年1月印發(fā)了《中華人民共和國(guó)土地增值稅暫行條例實(shí)施細(xì)則》?！稐l例》施行20多年以來(lái)，稅制比較健全，運(yùn)行平穩(wěn)，上升為法律的條件和時(shí)機(jī)已經(jīng)成熟。

       土地增值稅立法是貫徹落實(shí)稅收法定原則的重要步驟，也是健全地方稅體系改革的重要內(nèi)容，有利于完善土地增值稅制度，增強(qiáng)權(quán)威性和執(zhí)法剛性，發(fā)揮土地增值稅籌集財(cái)政收入、調(diào)節(jié)土地增值收益分配、促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)健康穩(wěn)定發(fā)展的作用，有利于健全我國(guó)的房地產(chǎn)稅收體系、推進(jìn)國(guó)家治理體系和治理能力現(xiàn)代化。

      二、制定本法的總體考慮

      從實(shí)際執(zhí)行情況來(lái)看，現(xiàn)行土地增值稅稅制要素基本合理，征管制度比較健全，宜保持現(xiàn)行稅制框架和稅負(fù)水平總體不變，將《條例》上升為法律。同時(shí)，對(duì)不適應(yīng)經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展和改革要求的個(gè)別內(nèi)容，進(jìn)行適當(dāng)調(diào)整。

      三、稅法主要內(nèi)容

    （一）關(guān)于征稅范圍。

    《條例》規(guī)定，轉(zhuǎn)讓國(guó)有土地使用權(quán)及地上建筑物、構(gòu)筑物并取得收入的單位和個(gè)人應(yīng)繳納土地增值稅。在此基礎(chǔ)上，《征求意見稿》將出讓、轉(zhuǎn)讓集體土地使用權(quán)、地上的建筑物及其附著物(以下簡(jiǎn)稱集體房地產(chǎn))納入征稅范圍。同時(shí)，擬將目前對(duì)集體房地產(chǎn)征收的土地增值收益調(diào)節(jié)金取消。

      調(diào)整征稅范圍的主要考慮是為了與土地制度改革相銜接。為貫徹落實(shí)十八屆三中全會(huì)決定要求，2014年，中共中央辦公廳、國(guó)務(wù)院辦公廳明確要求建立集體經(jīng)營(yíng)性建設(shè)用地（以下簡(jiǎn)稱集建地）入市制度，并要求建立兼顧國(guó)家、集體、個(gè)人的土地增值收益分配機(jī)制，合理提高個(gè)人收益。2015年以來(lái)，全國(guó)33個(gè)試點(diǎn)地區(qū)開展了農(nóng)村土地征收、集建地入市、宅基地制度改革三項(xiàng)改革試點(diǎn)，允許集建地入市和轉(zhuǎn)讓，實(shí)行與國(guó)有建設(shè)用地同等入市、同權(quán)同價(jià)。目前，試點(diǎn)地區(qū)通過(guò)征收土地增值收益調(diào)節(jié)金的過(guò)渡辦法，對(duì)土地增值收益進(jìn)行調(diào)節(jié)?！锻恋毓芾矸ā沸抻啺敢烟嵴?qǐng)全國(guó)人大常委會(huì)初次審議，刪去了從事非農(nóng)業(yè)建設(shè)必須使用國(guó)有土地或者征為國(guó)有的原集體土地的規(guī)定。為了建立土地增值收益分配機(jī)制，使稅制與建立城鄉(xiāng)統(tǒng)一建設(shè)用地市場(chǎng)的土地制度改革相銜接，《征求意見稿》將集體房地產(chǎn)納入了征稅范圍，同時(shí)，擬取消土地增值收益調(diào)節(jié)金，使立法前后集體房地產(chǎn)負(fù)擔(dān)總體穩(wěn)定。

    （二）關(guān)于稅率和計(jì)稅依據(jù)。

    《征求意見稿》延續(xù)了《條例》的規(guī)定，明確土地增值稅仍實(shí)行四級(jí)超率累進(jìn)稅率，并以轉(zhuǎn)移房地產(chǎn)所取得的增值額為計(jì)稅依據(jù)。

    （三）關(guān)于扣除項(xiàng)目。

    《征求意見稿》將《條例》第六條第五項(xiàng)授權(quán)財(cái)政部規(guī)定的其他扣除項(xiàng)目調(diào)整為國(guó)務(wù)院規(guī)定的其他扣除項(xiàng)目。需要說(shuō)明的是，考慮到集體、國(guó)有房地產(chǎn)的成本構(gòu)成差異較大，且不同地區(qū)集建地入市方式、途徑、形態(tài)、用途等差異也很大，成本構(gòu)成和級(jí)差收益千差萬(wàn)別，再者集體房地產(chǎn)入市目前仍處于試點(diǎn)階段，相關(guān)管理制度還在探索和逐步健全過(guò)程中，相關(guān)扣除項(xiàng)目難以做出統(tǒng)一規(guī)定。

    （四）關(guān)于稅收優(yōu)惠。

    《征求意見稿》在延續(xù)《條例》優(yōu)惠規(guī)定的基礎(chǔ)上，對(duì)個(gè)別政策做了適當(dāng)調(diào)整。一是吸收了現(xiàn)行稅收優(yōu)惠政策中關(guān)于建造增值率低于20%的保障性住房免稅的規(guī)定。二是增加授權(quán)國(guó)務(wù)院可規(guī)定減征或免征土地增值稅的其他情形。主要考慮是國(guó)務(wù)院需要根據(jù)經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展形勢(shì)，相機(jī)決定一些階段性、過(guò)渡性優(yōu)惠政策，如企業(yè)改制重組土地增值稅政策、房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控相關(guān)的土地增值稅政策等。三是將建造增值率低于20%的普通住宅免稅的規(guī)定，調(diào)整為授權(quán)省級(jí)政府結(jié)合本地實(shí)際決定減征或是免征，以體現(xiàn)因地制宜、因城施策的房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控政策導(dǎo)向，落實(shí)地方政府主體責(zé)任。四是增加授權(quán)省級(jí)人民政府對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)較不發(fā)達(dá)、地價(jià)水平較低地區(qū)集體房地產(chǎn)減征或免征土地增值稅的規(guī)定。主要原因是出讓集建地級(jí)差收益的地區(qū)差異巨大，為了建立兼顧國(guó)家、集體、個(gè)人土地收益分配機(jī)制，適當(dāng)下放稅政管理權(quán)限，有必要授權(quán)省級(jí)政府因地制宜制定集體房地產(chǎn)相關(guān)稅收優(yōu)惠政策。

    （五）關(guān)于納稅義務(wù)發(fā)生時(shí)間和申報(bào)納稅期限。

    《征求意見稿》增加了關(guān)于納稅義務(wù)發(fā)生時(shí)間的規(guī)定，明確為房地產(chǎn)轉(zhuǎn)移合同簽訂的當(dāng)日。同時(shí)，為簡(jiǎn)化繳稅程序、方便納稅人，《征求意見稿》調(diào)整了申報(bào)繳稅期限。一是將《條例》中分開設(shè)置的納稅申報(bào)和繳納稅款兩個(gè)時(shí)間期限合并為申報(bào)繳納期限。二是將申報(bào)繳稅期限由《條例》規(guī)定的房地產(chǎn)轉(zhuǎn)移合同簽訂之日后7日內(nèi)申報(bào)并在稅務(wù)機(jī)關(guān)核定期限內(nèi)繳稅，調(diào)整為區(qū)分不同類型納稅人，規(guī)定不同的期限。對(duì)于從事房地產(chǎn)開發(fā)的納稅人，自納稅義務(wù)發(fā)生月份終了之日起15日內(nèi)，申報(bào)預(yù)繳土地增值稅；達(dá)到清算條件后90日內(nèi)，申報(bào)清算土地增值稅。對(duì)于其他納稅人，自納稅義務(wù)發(fā)生之日起30日內(nèi)申報(bào)繳稅。

    （六）關(guān)于征收管理模式。

    按照黨中央、國(guó)務(wù)院關(guān)于深化放管服改革的有關(guān)要求，《征求意見稿》明確規(guī)定了房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目實(shí)行先預(yù)繳后清算的制度，并將現(xiàn)行稅務(wù)機(jī)關(guān)根據(jù)納稅人提供的資料進(jìn)行清算審核的做法，調(diào)整為從事房地產(chǎn)開發(fā)的納稅人應(yīng)自行完成清算，結(jié)清應(yīng)繳稅款或向稅務(wù)機(jī)關(guān)申請(qǐng)退稅。

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