會(huì)計(jì)實(shí)務(wù)

房價(jià)已成為人們生活和社會(huì)普遍關(guān)注的問題。那么，房地產(chǎn)的房價(jià)到底是由什么構(gòu)成的？它制定的標(biāo)準(zhǔn)又是什么呢？

房價(jià)是由土地費(fèi)用、建安工程費(fèi)用、配套設(shè)施費(fèi)用、相關(guān)稅費(fèi)、項(xiàng)目運(yùn)營管理費(fèi)用、企業(yè)利潤六部分構(gòu)成的。其中稅費(fèi)等一些標(biāo)準(zhǔn)是相同的，另外由于各開發(fā)企業(yè)的情況不同，獲得土地及房產(chǎn)配套、管理水平條件等方面也存在著差異。

下面結(jié)合某項(xiàng)目的費(fèi)用標(biāo)準(zhǔn)情況，將房地產(chǎn)企業(yè)制定房價(jià)時(shí)的構(gòu)成因素總結(jié)如下。

一、土地費(fèi)用

為取得土地開發(fā)使用權(quán)而發(fā)生的費(fèi)用，一般包括向政府土地部門繳納的土地出讓金、土地征用費(fèi)、拆遷安裝補(bǔ)償費(fèi)、土地整理費(fèi)用（如“三通一平”、“七通一平”等）、土地契稅。土地費(fèi)用占房價(jià)的比重約為25-50%左右。

1、土地出讓金

征收標(biāo)準(zhǔn)：各市縣人民政府根據(jù)土地的地理位置、交通、環(huán)境、基礎(chǔ)設(shè)施狀況等條件具體制定，報(bào)省財(cái)政廳備案。

2、新增建設(shè)用地土地有償使用費(fèi)

土地管理法征收標(biāo)準(zhǔn)：5-40元/平方米。

3、征地管理費(fèi)

征收標(biāo)準(zhǔn)：征地費(fèi)用總額的1.5-4%，其中住房建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)按照原標(biāo)準(zhǔn)的70%征收。

4、土地出讓業(yè)務(wù)費(fèi)

征收標(biāo)準(zhǔn)：土地出讓金總額或土地租金的2%.

5、土地登記費(fèi)

（1）土地權(quán)屬調(diào)查和地籍測繪：個(gè)人5-10元；單位200-40000元。

（2）土地注冊登記發(fā)證：個(gè)人每證5元（包括農(nóng)村宅基證）；單位每證10元；三資企業(yè)和其他使用特制證的每證20元。

6、土地契稅：按土地成交價(jià)格的4%征收。

二、建安工程費(fèi)用

是指在房屋建造過程中所發(fā)生的建筑工程、設(shè)備安裝工程費(fèi)用，通常又稱為房屋建安造價(jià)，目前建安造價(jià)一般占房價(jià)的25-40%.

三、配套設(shè)施費(fèi)用

包括前期基礎(chǔ)設(shè)施配套費(fèi)（道路、自來水、污水、電力、電信、綠化等）和公共配套設(shè)施（建設(shè)用地內(nèi)建設(shè)的為居民提供配套服務(wù)的如學(xué)校、幼兒園、醫(yī)院、派出所等各種非盈利性的公用設(shè)施和菜市場等盈利性的配套設(shè)施）建設(shè)費(fèi)兩部分，同時(shí)還包括一些諸如變電站、自行車棚等室外工程等。

配套設(shè)施費(fèi)在目前房價(jià)構(gòu)成中的比重約為15-20%左右。

四、相關(guān)稅費(fèi)

包括開發(fā)商繳納給政府的包括營業(yè)稅、城市防護(hù)建設(shè)稅、企業(yè)所得稅、城鎮(zhèn)土地使用稅、耕地占有稅、土地增值稅、契稅、印花稅、房產(chǎn)稅、教育附加等在內(nèi)的國家規(guī)定稅費(fèi)，以及與由地方政府或主管部門額外征收的包括征地管理費(fèi)、商品房交易管理費(fèi)、大市政配套費(fèi)、人防異地建設(shè)費(fèi)、煤氣水電增容費(fèi)、項(xiàng)目管理費(fèi)等名目繁多的非正規(guī)收費(fèi)等。

目前相關(guān)稅費(fèi)占房價(jià)構(gòu)成的比重在10-15%左右。

1、城市基礎(chǔ)設(shè)施配套費(fèi)：

73.7元/平方米（住宅）

62元/平方米（非住宅）

2、公建地費(fèi)：50元/平方米（住宅）

3、墻改費(fèi)：民用建筑5元/平方米，工業(yè)建筑4.5元/平方米

4、防空地下室異地建設(shè)費(fèi)：應(yīng)建防空地下室面積，2000元/平方米

5、渣土處置費(fèi)：5元/立方米

6、散裝水泥專項(xiàng)資金：3元/噸

五、項(xiàng)目運(yùn)營管理費(fèi)用

包括項(xiàng)目前期工作階段的規(guī)劃、可行性研究、勘察設(shè)計(jì)費(fèi)等費(fèi)用、建設(shè)期的管理人員工資、差旅費(fèi)、辦公費(fèi)、保險(xiǎn)費(fèi)、職工教育費(fèi)和養(yǎng)老保險(xiǎn)費(fèi)、項(xiàng)目貸款利息、銷售廣告費(fèi)、不可預(yù)見費(fèi)等。

運(yùn)營管理費(fèi)用占房價(jià)的比重一般在18%以下，其中財(cái)務(wù)成本大約是10-15%.

六、房地產(chǎn)開發(fā)商的利潤

為扣除以上所有費(fèi)用后的剩余部分。

從實(shí)踐看，不同類型的房地產(chǎn)項(xiàng)目利潤占房價(jià)的比重水平存在較大差異，高與低要視開發(fā)的時(shí)間和項(xiàng)目的情況而定。如果拿到土地后1年能夠開發(fā)完成的話利潤可以達(dá)到18%左右，但是現(xiàn)在多為高層建筑，建筑周期一般要2-3年，加上成本上升，想實(shí)現(xiàn)高利潤的難度已經(jīng)很大。

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