房地產(chǎn)企業(yè)增值稅及附加稅申報實操，快來收藏吧！

增值稅和附加申報表整合后的構(gòu)成

國家稅務(wù)總局 

關(guān)于增值稅 消費稅與附加稅費申報表整合有關(guān)事項的公告

 國家稅務(wù)總局公告2021年第20號

 自2021年8月1日起，增值稅、消費稅分別與城市維護建設(shè)稅、教育 費附加、地方教育附加申報表整合，啟用《增值稅及附加稅費申報表（一 般納稅人適用）》、《增值稅及附加稅費申報表（小規(guī)模納稅人適用）》、 《增值稅及附加稅費預(yù)繳表》及其附列資料和《消費稅及附加稅費申報表》 （附件1－附件7），《廢止文件及條款清單》（附件8）所列文件、條款同時廢止。

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)銷售房產(chǎn)增值稅計稅依據(jù)

國家稅務(wù)總局公告2016年第18號

 國家稅務(wù)總局關(guān)于發(fā)布《房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)項目 

增值稅征收管理暫行辦法》的公告 

第二章 一般納稅人征收管理第一節(jié) 銷售額 

第四條 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)中的一般納稅人（以下簡稱一般納稅人）銷 售自行開發(fā)的房地產(chǎn)項目，適用一般計稅方法計稅，按照取得的全部價款和價外費用，扣除當期銷售房地產(chǎn)項目對應(yīng)的土地價款后的余額計算銷售額。銷售額的計算公式如下：

 銷售額＝（全部價款和價外費用－當期允許扣除的土地價款）÷（1 ＋9％） 

第五條 當期允許扣除的土地價款按照以下公式計算： 

當期允許扣除的土地價款＝（當期銷售房地產(chǎn)項目建筑面積÷房地產(chǎn)項目可供銷售建筑面積）×支付的土地價款

 當期銷售房地產(chǎn)項目建筑面積，是指當期進行納稅申報的增值稅銷售額對應(yīng)的建筑面積。

 房地產(chǎn)項目可供銷售建筑面積，是指房地產(chǎn)項目可以出售的總建筑面積，不包括銷售房地產(chǎn)項目時未單獨作價結(jié)算的配套公共設(shè)施的建筑面積。

 支付的土地價款，是指向政府、土地管理部門或受政府委托收取土地價款的單位直接支付的土地價款。

第六條 在計算銷售額時從全部價款和價外費用中扣除土地價款，應(yīng)當取得省級以上（含省級）財政部門監(jiān)（?。┲频呢斦睋?jù)。

 第七條 一般納稅人應(yīng)建立臺賬登記土地價款的扣除情況，扣除的土地價款不得超過納稅人實際支付的土地價款。 

第八條 一般納稅人銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)老項目，可以選擇適用簡 易計稅方法按照5％的征收率計稅。一經(jīng)選擇簡易計稅方法計稅的，36個月內(nèi)不得變更為一般計稅方法計稅。

第二節(jié) 預(yù)繳稅款 

第十條 一般納稅人采取預(yù)收款方式銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)項目，應(yīng)在收到預(yù)收款時按照3％的預(yù)征率預(yù)繳增值稅。 

第十一條 應(yīng)預(yù)繳稅款按照以下公式計算： 

應(yīng)預(yù)繳稅款＝預(yù)收款÷（1＋適用稅率或征收率）×3％ 

適用一般計稅方法計稅的，按照11％的適用稅率計算;適用簡易計稅方法計稅的，按照5％的征收率計算。 

第十二條 一般納稅人應(yīng)在取得預(yù)收款的次月納稅申報期向主管國稅 機關(guān)預(yù)繳稅款。

第四節(jié) 納稅申報 

第十四條 一般納稅人銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)項目適用一般計稅方法計稅的，應(yīng)按照《營業(yè)稅改征增值稅試點實施辦法》（財稅[2016]36號 文件印發(fā)，以下簡稱《試點實施辦法》）第四十五條規(guī)定的納稅義務(wù)發(fā)生 時間，以當期銷售額和11％的適用稅率計算當期應(yīng)納稅額，抵減已預(yù)繳稅款后，向主管國稅機關(guān)申報納稅。未抵減完的預(yù)繳稅款可以結(jié)轉(zhuǎn)下期繼續(xù)抵減。

納稅人發(fā)生應(yīng)稅行為并收訖銷售款項或者取得索取銷售款項憑據(jù)的當天；先開具發(fā)票的，為開具發(fā)票的當天。

【提示】

房地產(chǎn)企業(yè)的增值稅的納稅義務(wù)時間，即對銷售額的確認申報，比企業(yè)所得稅確認收入的時點要遲得多。

預(yù)繳方式下增值稅與附加稅的納稅申報

房地產(chǎn)預(yù)繳增值稅的稅額計算

 根據(jù)18號公告第十條：“一般納稅人采取預(yù)收款方式銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)項目，應(yīng)在收到預(yù)收款時按照3％的預(yù)征率預(yù)繳增值稅”的規(guī)定，納稅人應(yīng)從收到“預(yù)收款”時開始預(yù)繳增值稅。 預(yù)繳增值稅要有 1.銷售行為； 2.款項屬“預(yù)收”性質(zhì)，即有銷售行為，但銷售交易尚未完成、房屋尚未交付。 因此，納稅人簽訂房屋銷售（預(yù)售）合同后，確立了銷售行為的產(chǎn)生，其取得的 “預(yù)收”性質(zhì)的款項，應(yīng)按規(guī)定預(yù)繳增值稅。

銷售完工產(chǎn)品增值稅與附加稅的納稅申報

增值稅與附加稅費申報表整合后的申報表構(gòu)成

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