2019年度企業(yè)所得稅匯算清繳工作如火如荼進(jìn)行中。房地產(chǎn)企業(yè)基于其鮮明的行業(yè)特點(diǎn)，在企業(yè)所得稅核算申報(bào)上都具有行業(yè)特殊性。

房地產(chǎn)行業(yè)一直以來是稅務(wù)稽查的重點(diǎn)行業(yè)，企業(yè)稍有不慎，就將面臨涉稅風(fēng)險(xiǎn)。掌握房地產(chǎn)企業(yè)匯算清繳中各種疑難問題，正確應(yīng)對各種疑難雜癥，才能有效納稅，防止多交稅，或誤用失效的稅收政策，帶來不必要的納稅風(fēng)險(xiǎn)。

☆房地產(chǎn)企業(yè)匯算清繳疑難問題解析☆

（一）如何判斷開發(fā)項(xiàng)目是否完工？

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)所得稅處理以開發(fā)產(chǎn)品完工時點(diǎn)為分水嶺，完工前后企業(yè)所得稅處理方法不同。

完工年度之前——企業(yè)銷售未完工開發(fā)產(chǎn)品取得的收入,應(yīng)先按預(yù)計(jì)計(jì)稅毛利率分季(或月)計(jì)算出預(yù)計(jì)毛利額，計(jì)入當(dāng)期應(yīng)納稅所得額，并填入企業(yè)所得稅納稅申報(bào)表中。

在完工年度——企業(yè)應(yīng)及時結(jié)算其計(jì)稅成本并計(jì)算此前銷售收入的實(shí)際毛利額，同時將其實(shí)際毛利額與其對應(yīng)的預(yù)計(jì)毛利額之間的差額，計(jì)入當(dāng)年度企業(yè)本項(xiàng)目與其他項(xiàng)目合并計(jì)算的應(yīng)納稅所得額。

在完工年度后——企業(yè)按照銷售完工產(chǎn)品取得的收入和計(jì)稅成本計(jì)算出實(shí)際毛利額，并填入企業(yè)所得稅納稅申報(bào)表中。

（二）實(shí)施新收入準(zhǔn)則后銷售收入的稅會差異

新《企業(yè)會計(jì)準(zhǔn)則第14號——收入》要求在境內(nèi)外同時上市的企業(yè)以及在境外上市并采用國際財(cái)務(wù)報(bào)告準(zhǔn)則或企業(yè)會計(jì)準(zhǔn)則編制財(cái)務(wù)報(bào)表的企業(yè)，自2018年1月1日起施行；其他境內(nèi)上市企業(yè)，自2020年1月1日起施行；執(zhí)行企業(yè)會計(jì)準(zhǔn)則的非上市企業(yè)，自2021年1月1日起施行。同時，允許企業(yè)提前執(zhí)行。

對于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)而言：采用新收入準(zhǔn)則的影響主要是開發(fā)項(xiàng)目收入確認(rèn)原則由原來的交付物業(yè)所有權(quán)特定時點(diǎn)一次性確認(rèn)收入，更改為需要根據(jù)合同條款判斷是按采用按照履約進(jìn)度確認(rèn)收入還是在交付物業(yè)所有權(quán)特定時點(diǎn)一次性確認(rèn)收入。

如果客戶與企業(yè)簽訂了指定在建單元的約束力的銷售合同，客戶支付的不可退還的保證金，并且在房屋單元的建造過程中按條款支付進(jìn)度款，如果客戶因企業(yè)不履行義務(wù)之外的原因終止合同，企業(yè)有權(quán)就截至目前已完成的工作獲得合同規(guī)定的所有已承諾對價(jià)。這種情況下房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)就應(yīng)該按照履約進(jìn)度確認(rèn)收入。

（三）開發(fā)產(chǎn)品銷售收入如何確定

·收入確認(rèn)的具體規(guī)定：

1）采取一次性全額收款方式銷售開發(fā)產(chǎn)品的，應(yīng)于實(shí)際收訖價(jià)款或取得索取價(jià)款憑據(jù)(權(quán)利)之日，確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn)。

2）采取分期收款方式銷售開發(fā)產(chǎn)品的，應(yīng)按銷售合同或協(xié)議約定的價(jià)款和付款日確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn)。付款方提前付款的，在實(shí)際付款日確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn)。

3）采取銀行按揭方式銷售開發(fā)產(chǎn)品的，應(yīng)按銷售合同或協(xié)議約定的價(jià)款確定收入額，其首付款應(yīng)于實(shí)際收到日確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn)，余款在銀行按揭貸款辦理轉(zhuǎn)賬之日確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn)。

4）采取委托方式銷售開發(fā)產(chǎn)品的，收到受托方已銷開發(fā)產(chǎn)品清單之日確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn)。

·房地產(chǎn)企業(yè)銷售收入確認(rèn)的具體操作

首先，應(yīng)獲取企業(yè)的銷售統(tǒng)計(jì)臺賬（包含樓號、房號、購買人名稱、合同簽訂日期、實(shí)測建筑面積、銷售單價(jià)、合同金額、面積差退補(bǔ)款、最終結(jié)算金額、發(fā)票號碼、付款記錄等），并將銷售臺賬中統(tǒng)計(jì)的購房款與財(cái)務(wù)賬簿中的預(yù)收賬款相核對，不一致時查找原因，直至核對一致。

其次，對比竣工備案情況，嚴(yán)格區(qū)分不同業(yè)態(tài)下尚未完工預(yù)售房款、已完工預(yù)售房款。

再次，根據(jù)售房合同約定的收款方式（一次性全額收款、分期收款、銀行按揭方式、委托方式），對比銷售統(tǒng)計(jì)臺賬，判定收入確認(rèn)的時間。

最后，將稅法上確定的售房收入與企業(yè)賬面確認(rèn)的主營業(yè)務(wù)收入相核對，并進(jìn)行納稅調(diào)整。

核對售房單價(jià)時，關(guān)注是否有售價(jià)明顯偏低的情況，如有，需要說明合理理由。

對于未正式簽訂《房地產(chǎn)銷售合同》或《房地產(chǎn)預(yù)售合同》而收取的誠意金、認(rèn)購金、排號費(fèi)不作為銷售收入的實(shí)現(xiàn)，不需要按照預(yù)計(jì)計(jì)稅毛利率來計(jì)算預(yù)計(jì)毛利額，完工年度也不需要確認(rèn)為銷售收入。

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