房地產(chǎn)企業(yè)的銷(xiāo)售收入與普通企業(yè)的銷(xiāo)售收入確認(rèn)方式有很大的不同，那么，房地產(chǎn)企業(yè)的銷(xiāo)售收入應(yīng)該如何確定呢？一起來(lái)看看吧。

一、房地產(chǎn)企業(yè)銷(xiāo)售收入確認(rèn)的稅法規(guī)定

（1）收入的范圍：開(kāi)發(fā)產(chǎn)品銷(xiāo)售收入的范圍為銷(xiāo)售開(kāi)發(fā)產(chǎn)品過(guò)程中取得的全部?jī)r(jià)款，包括現(xiàn)金、現(xiàn)金等價(jià)物及其他經(jīng)濟(jì)利益。

（2）代收款項(xiàng)的處理：企業(yè)代有關(guān)部門(mén)、單位和企業(yè)收取的各種基金、費(fèi)用和附加等，凡納入開(kāi)發(fā)產(chǎn)品價(jià)內(nèi)或由企業(yè)開(kāi)具發(fā)票的，應(yīng)按規(guī)定全部確 認(rèn)為銷(xiāo)售收入；未納入開(kāi)發(fā)產(chǎn)品價(jià)內(nèi)并由企業(yè)之外的其他收取部門(mén)、單位開(kāi)具發(fā)票的，可作為代收代繳款項(xiàng)進(jìn)行管理。

（3）收入確認(rèn)的前提：企業(yè)通過(guò)正式簽訂《房地產(chǎn)銷(xiāo)售合同》或《房地產(chǎn)預(yù)售合同》所取得的收入，應(yīng)確認(rèn)為銷(xiāo)售收入的實(shí)現(xiàn)。 

（4）收入確認(rèn)的具體規(guī)定：

1）采取一次性全額收款方式銷(xiāo)售開(kāi)發(fā)產(chǎn)品的，應(yīng)于實(shí)際收訖價(jià)款或取得索取價(jià)款憑據(jù)(權(quán)利)之日，確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn)。

2）采取分期收款方式銷(xiāo)售開(kāi)發(fā)產(chǎn)品的，應(yīng)按銷(xiāo)售合同或協(xié)議約定的價(jià)款和付款日確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn)。付款方提前付款的，在實(shí)際付款日確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn)。

3）采取銀行按揭方式銷(xiāo)售開(kāi)發(fā)產(chǎn)品的，應(yīng)按銷(xiāo)售合同或協(xié)議約定的價(jià)款確定收入額，其首付款應(yīng)于實(shí)際收到日確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn)，余款在銀行按揭貸款辦理轉(zhuǎn)賬之日確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn)。

4）采取委托方式銷(xiāo)售開(kāi)發(fā)產(chǎn)品的，收到受托方已銷(xiāo)開(kāi)發(fā)產(chǎn)品清單之日確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn)。

二、房地產(chǎn)企業(yè)銷(xiāo)售收入確認(rèn)的具體操作

（1）應(yīng)獲取企業(yè)的銷(xiāo)售統(tǒng)計(jì)臺(tái)賬（包含樓號(hào)、房號(hào)、購(gòu)買(mǎi)人名稱(chēng)、合同簽訂日期、實(shí)測(cè)建筑面積、銷(xiāo)售單價(jià)、合同金額、面積差退補(bǔ)款、最終結(jié)算金額、發(fā)票號(hào)碼、付款記錄等），并將銷(xiāo)售臺(tái)賬中統(tǒng)計(jì)的購(gòu)房款與財(cái)務(wù)賬簿中的預(yù)收賬款相核對(duì)，不一致時(shí)查找原因，直至核對(duì)一致。

（2）對(duì)比竣工備案情況，嚴(yán)格區(qū)分不同業(yè)態(tài)下尚未完工預(yù)售房款、已完工預(yù)售房款。

（3）根據(jù)售房合同約定的收款方式（一次性全額收款、分期收款、銀行按揭方式、委托方式），對(duì)比銷(xiāo)售統(tǒng)計(jì)臺(tái)賬，判定收入確認(rèn)的時(shí)間。

（4）將稅法上確定的售房收入與企業(yè)賬面確認(rèn)的主營(yíng)業(yè)務(wù)收入相核對(duì)， 并進(jìn)行納稅調(diào)整。

核對(duì)售房單價(jià)時(shí)，關(guān)注是否有售價(jià)明顯偏低的情況，如有，需要說(shuō)明合理理由。

對(duì)于未正式簽訂《房地產(chǎn)銷(xiāo)售合同》或《房地產(chǎn)預(yù)售合同》而收取的誠(chéng)意金、認(rèn)購(gòu)金、排號(hào)費(fèi)不作為銷(xiāo)售收入的實(shí)現(xiàn)，不需要按照預(yù)計(jì)計(jì)稅毛利率來(lái)計(jì)算預(yù)計(jì)毛利額，完工年度也不需要確認(rèn)為銷(xiāo)售收入。

【案例1】丙房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司為項(xiàng)目公司，其開(kāi)發(fā)的B項(xiàng)目，于2018年10 月份辦理了竣工備案手續(xù)。

該公司2018年度預(yù)收賬款貸方發(fā)生額10000萬(wàn)元 （與銷(xiāo)售臺(tái)賬核對(duì)一致），其中二級(jí)科目“銷(xiāo)售房款”金額為5000萬(wàn)元， “按揭房款”金額為3000萬(wàn)元，此兩項(xiàng)企業(yè)已經(jīng)結(jié)轉(zhuǎn)了“主營(yíng)業(yè)務(wù)收入”， “首付款”金額為2000萬(wàn)元，根據(jù)銷(xiāo)售合同約定，首付款比例為30%，企業(yè)尚未結(jié)轉(zhuǎn)主營(yíng)業(yè)務(wù)收入。

則在企業(yè)所得稅匯算清繳時(shí)，應(yīng)確認(rèn)銷(xiāo)售收入10000萬(wàn)元。

【案例2】甲房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司為項(xiàng)目公司，與乙房地產(chǎn)銷(xiāo)售公司簽訂了一份包銷(xiāo)協(xié)議，協(xié)議約定甲公司將開(kāi)發(fā)產(chǎn)品7萬(wàn)平米以固定價(jià)格4萬(wàn)元/平米 包銷(xiāo)給乙公司，乙公司按照市場(chǎng)價(jià)對(duì)外銷(xiāo)售，甲公司與最終客戶(hù)簽訂購(gòu)房合 同并開(kāi)具發(fā)票。協(xié)議約定，包銷(xiāo)期限屆滿(mǎn)，房屋未能全部銷(xiāo)售的部分，乙公司以包銷(xiāo)價(jià)格購(gòu)買(mǎi)全部剩余房屋。2018年8月份收到乙公司開(kāi)具的已銷(xiāo)開(kāi)發(fā) 產(chǎn)品清單，已售開(kāi)發(fā)產(chǎn)品6萬(wàn)平。

（1）當(dāng)市場(chǎng)價(jià)格為4.5萬(wàn)/平米時(shí)，則甲公司應(yīng)確認(rèn)銷(xiāo)售收入270000 萬(wàn)元。乙銷(xiāo)售公司按4萬(wàn)/平米與甲結(jié)算時(shí)，差額部分記入銷(xiāo)售費(fèi)用。

（2）當(dāng)市場(chǎng)價(jià)格為3.5萬(wàn)/平米時(shí)，則甲公司應(yīng)確認(rèn)銷(xiāo)售收入240000 萬(wàn)元。

（3）包銷(xiāo)期滿(mǎn)時(shí)，乙公司購(gòu)買(mǎi)全部剩余房屋，則甲公司應(yīng)確認(rèn)銷(xiāo)售收入40000萬(wàn)元。

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