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房產(chǎn)項目先出租后銷售，應(yīng)該如何清算？
【問題】
房地產(chǎn)公司開發(fā)的住宅商業(yè)已經(jīng)建好，因為不好賣，現(xiàn)在暫時出租的話，是否要計提折舊，如果出租超過一年，是否要按舊房出售，如果出租計提房屋折舊，那土增稅清算時的成本是按提過折舊后的成本還是原來的成本進行清算？
【答案】
公司開發(fā)的商品房及商業(yè)如果轉(zhuǎn)為公司的固定資產(chǎn)并辦理房證，則再次出售時要按舊房出售，并可在持有期間計提折舊（成本價值計量模式），否則不能計提折舊。未辦理房證的開發(fā)產(chǎn)品在銷售時增值稅作為新房（開發(fā)產(chǎn)品）處理。
土地增值稅關(guān)于舊房的規(guī)定比較特殊，不同于增值稅及企業(yè)所得稅的規(guī)定。舊房轉(zhuǎn)讓扣除的是評估價格，是指在轉(zhuǎn)讓已使用的房屋及建筑物時，由政府批準設(shè)立的房地產(chǎn)評估機構(gòu)評定的重置成本價乘以成新度折扣率后的價格。
《企業(yè)會計準則第3號——投資性房地產(chǎn)》：
第三條 本準則規(guī)范下列投資性房地產(chǎn)：
（一）已出租的土地使用權(quán)。
（二）持有并準備增值后轉(zhuǎn)讓的土地使用權(quán)。
（三）已出租的建筑物。
第四條 下列各項不屬于投資性房地產(chǎn)
（一）自用房地產(chǎn)，即為生產(chǎn)商品、提供勞務(wù)或者經(jīng)營管理而持有的房地產(chǎn)。
（二）作為存貨的房地產(chǎn)。
第十一條 采用公允價值模式計量的，不對投資性房地產(chǎn)計提折舊或進行攤銷，應(yīng)當以資產(chǎn)負債表日投資性房地產(chǎn)的公允價值為基礎(chǔ)調(diào)整其賬面價值，公允價值與原賬面價值之間的差額計入當期損益。
《關(guān)于土地增值稅一些具體問題規(guī)定的通知》（財稅字〔1995〕48號）：
七、關(guān)于新建房與舊房的界定問題
新建房是指建成后未使用的房產(chǎn)。凡是已使用一定時間或達到一定磨損程度的房產(chǎn)均屬舊房。使用時間和磨損程度標準可由各省、自治區(qū)、直轄市財政廳（局）和地方稅務(wù)局確定。
《土地增值稅暫行條例實施細則》：
第七條 條例第六條所列的計算增值額的扣除項目，具體為：
（四）舊房及建筑物的評估價格，是指在轉(zhuǎn)讓已使用的房屋及建筑物時，由政府批準設(shè)立的房地產(chǎn)評估機構(gòu)評定的重置成本價乘以成新度折扣率后的價格。評估價格須經(jīng)當?shù)囟悇?wù)機關(guān)確認。
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