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房地產(chǎn)企業(yè)共同使用權(quán)土地分割稅務(wù)分析
一塊土地上現(xiàn)在有兩個(gè)土地使用權(quán)人——A公司和B公司，兩者都為房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)，上述土地通過(guò)招拍掛獲取，土地出讓金合計(jì)10000萬(wàn)元，A公司支付6000萬(wàn)元，B公司支付4000萬(wàn)元，約定上述土地按份共有，A公司擁有60%份額，B公司擁有40%份額，現(xiàn)在雙方要將上述土地按份額比例分成兩塊，A公司獲得60%的面積，B公司獲得40%的面積，各拿一個(gè)土地證。
問(wèn)上述分割過(guò)程中需要繳納哪些稅費(fèi)？下面為三種思路供各位參考：
一、 按份額取回說(shuō)
原土地A、B各占60%、40%份額，分割后A、B各獲得原土地60%、40%的面積，應(yīng)認(rèn)為A、B是通過(guò)物權(quán)分割分別取回其在原土地的份額，因此相互之間沒(méi)有轉(zhuǎn)讓?zhuān)粚儆谫Y產(chǎn)轉(zhuǎn)讓?zhuān)什簧婕霸鲋刀悺⒏郊佣?、土增稅、企業(yè)所得稅、契稅、印花稅（土地證的5元/本除外）。
二、 按比例轉(zhuǎn)讓說(shuō)
原土地A、B雖各占60%、40%份額，但上述份額不能對(duì)應(yīng)具體的土地，而是原土地任何一個(gè)面積中，A都擁有60%使用權(quán)，B擁有40%使用權(quán)（注：此邏輯符合物權(quán)法原理），故土地分割中，A公司取得的60%面積土地中有40%（=60%*40%=24%）系從B公司處受讓所得，B公司取得的40%面積土地中有60%（=40%*60%=24%）從A公司處受讓所得，因此應(yīng)各自轉(zhuǎn)讓面積計(jì)算應(yīng)交增值稅、附加稅、土增稅、企業(yè)所得稅、契稅（可能還需考慮涉及土地交換的政策）、印花稅（除了土地證5元/本外，還要考慮產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移的問(wèn)題）。
三、 全部轉(zhuǎn)讓說(shuō)
原土地使用權(quán)人為A+B，分割后60%面積土地使用權(quán)人為A，40%面積土地使用人為B，分割前后土地及土地使用權(quán)人并不一致，因此應(yīng)認(rèn)為A+B土地使用權(quán)人“團(tuán)”把原土地整體轉(zhuǎn)讓?zhuān)珹受讓60%面積，B受讓40%面積，A、B分別計(jì)算因此轉(zhuǎn)讓產(chǎn)生的增值、收益等后各自繳納增值稅、附加稅、土增稅、企業(yè)所得稅等。增值稅發(fā)票開(kāi)具將是個(gè)難題。A、B公司還需分別繳納契稅。
房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)作為我國(guó)經(jīng)濟(jì)命脈的重要行業(yè)之一，不僅財(cái)務(wù)核算比較復(fù)雜，而且還涉及很多的稅費(fèi)核算。這就要求學(xué)者既要有扎實(shí)的理論基礎(chǔ)，又要能熟練掌握實(shí)操技能。本次課程從房地產(chǎn)會(huì)計(jì)的基礎(chǔ)知識(shí)入手，幫助學(xué)者順利進(jìn)入房地產(chǎn)會(huì)計(jì)行業(yè)?？靵?lái)學(xué)習(xí)吧！
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