房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)作為我國經(jīng)濟(jì)命脈的重要行業(yè)之一，不僅財務(wù)核算比較復(fù)雜，而且還涉及很多的稅費核算。本文為大家收集整理了房地產(chǎn)企業(yè)（集團(tuán)）關(guān)聯(lián)交易、股權(quán)轉(zhuǎn)讓、費用分?jǐn)偂⒐上⒎峙浜唾Y金融通等重要事項的12項涉稅風(fēng)險點。

1. 項目公司設(shè)立方式未考慮稅收因素

★風(fēng)險描述：

房地產(chǎn)集團(tuán)受讓土地后成立項目公司進(jìn)行開發(fā)，未事前考慮稅收影響，項目公司的成立不符合相關(guān)規(guī)定，導(dǎo)致增值稅計算及繳納時土地價款不能按規(guī)定扣除。

?重點提醒：

財稅[ 2016]第140號《關(guān)于明確金融房地產(chǎn)開發(fā)教育輔助服務(wù)等增值稅政策的通知》第八條規(guī)定：房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)（包括多個房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)組成的聯(lián)合體）受讓土地向政府部門支付土地價款后，設(shè)立項目公司對該受讓土地進(jìn)行開發(fā)，同時符合下列條件的，可由項目公司按規(guī)定扣除房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)向政府部門支付的土地價款。

（1）房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)、項目公司、政府部門三方簽訂變更協(xié)議或補充合同，將土地受讓人變更為項目公司。

（2）政府部門出讓土地的用途、規(guī)劃等條件不變的情況下，簽署變更協(xié)議或補充合同時，土地價款總額不變。

（3）項目公司的全部股權(quán)由受讓土地的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)持有。

以上三個條件須同時滿足，否則將影響增值稅的差額計算繳納。

2. 集團(tuán)內(nèi)“抵消交易”降低整體稅負(fù)

★風(fēng)險描述：

在大型集團(tuán)多元化的經(jīng)營模式下，當(dāng)一個企業(yè)向其關(guān)聯(lián)企業(yè)提供的利益被該關(guān)聯(lián)企業(yè)提供的其他利益補償時，就產(chǎn)生了“抵消交易” ，導(dǎo)致少繳稅款。

?重點提醒：

以開發(fā)產(chǎn)品抵頂材料款、工程款、中介服務(wù)費等債務(wù)，根據(jù)《企業(yè)所得稅法》第四十一條規(guī)定，企業(yè)與其關(guān)聯(lián)方之間的業(yè)務(wù)往來不符合獨立交易原則而減少企業(yè)或者其關(guān)聯(lián)方應(yīng)納稅收入或者所得額的，稅務(wù)機(jī)關(guān)有權(quán)按照合理方法調(diào)整。第四十四條規(guī)定，企業(yè)不提供與其關(guān)聯(lián)方之間業(yè)務(wù)往來資料，或者提供虛假、不完整資料，未能真實反映其關(guān)聯(lián)業(yè)務(wù)往來情況的，稅務(wù)機(jī)關(guān)有權(quán)依法核定其應(yīng)納稅所得額。第四十七條規(guī)定，企業(yè)實施其他不具有合理商業(yè)目的的安排而減少其應(yīng)納稅收入或者所得額的，稅務(wù)機(jī)關(guān)有權(quán)按照合理方法調(diào)整。因此對這種關(guān)聯(lián)企業(yè)間的“抵消交易”，稅務(wù)機(jī)關(guān)將按獨立交易原則還原處理，取消“抵消交易” 導(dǎo)致的稅收影響。

3. 對外股息分配未履行代扣代繳義務(wù)

★風(fēng)險描述：

對境外股東按董事會《股利分配決議》分配股息、紅利等權(quán)益性投資收益未按規(guī)定代扣代繳企業(yè)所得稅。

?重點提醒：

《中華人民共和國企業(yè)所得稅法》第三十七條規(guī)定，對非居民企業(yè)取得本法第三條第三款規(guī)定的所得應(yīng)繳納的所得稅，實行源泉扣繳，以支付人為扣繳義務(wù)人。稅款由扣繳義務(wù)人在每次支付或者到期應(yīng)支付時，從支付或者到期應(yīng)支付的款項中扣繳。

國家稅務(wù)總局公告2017年第37號第七條第二款規(guī)定：非居民企業(yè)取得應(yīng)源泉扣繳的所得為股息、紅利等權(quán)益性投資收益的，相關(guān)應(yīng)納稅款扣繳義務(wù)發(fā)生之日為股息、紅利等權(quán)益性投資收益實際支付之日。

4. 豁免債務(wù)長期掛賬未確認(rèn)收入

★風(fēng)險描述：

集團(tuán)母公司向成員企業(yè)收取培訓(xùn)費、服務(wù)費、軟件費、設(shè)計費等，實際未收取，存在債務(wù)豁免情形。

?重點提醒：

債務(wù)豁免的交易行為雖然根據(jù)會計準(zhǔn)則可以計入資本公積，但是應(yīng)該按照所得稅相關(guān)規(guī)定計入當(dāng)期的應(yīng)納稅所得額。如果豁免的債務(wù)長期掛賬不確認(rèn)收入，則存在較大的稅收風(fēng)險。

5. 同一區(qū)域多個項目運作的成本費用為準(zhǔn)確劃分

★風(fēng)險描述：

房地產(chǎn)集團(tuán)受讓土地后成立項目公司進(jìn)行開發(fā)，集團(tuán)可能存在一個區(qū)域同時運作多個房地產(chǎn)開發(fā)項目的情況。不同的開發(fā)項目往往處于不同的階段，比如有的項目公司剛成立，有的已經(jīng)結(jié)束，有的處于正常銷售階段。尤其是已結(jié)束未注銷的項目后續(xù)費用由于沒有營業(yè)收入彌補，集團(tuán)往往通過各種形式轉(zhuǎn)移至正常項目公司，形成稅收風(fēng)險。

?重點提醒：

根據(jù)《企業(yè)所得稅法》第八條，企業(yè)實際發(fā)生的與取得收入有關(guān)的、合理的支出，包括成本、費用、稅金、損失和其他支出，準(zhǔn)予在計算應(yīng)納稅所得額時扣除。多個項目公司同時運作導(dǎo)致的人員工資薪金支出、辦公費用等支出沒有合理劃分可能會導(dǎo)致稅收風(fēng)險。

6. 融通資金不符合統(tǒng)借統(tǒng)還政策

★風(fēng)險描述：

集團(tuán)企業(yè)、集團(tuán)核心企業(yè)、或集團(tuán)所屬財務(wù)公司向下屬單位收取的利息利率水平高于向金融機(jī)構(gòu)借入的借款利率水平。

?重點提醒：

按照《財政部國家稅務(wù)總局關(guān)于全面推開營業(yè)稅改征增值稅試點的通知》財稅（2016） 36號文附件三第19條第7款規(guī)定，統(tǒng)借統(tǒng)還業(yè)務(wù)中，集團(tuán)按不高于支付給金融機(jī)構(gòu)的借款利率水平，向集團(tuán)內(nèi)下屬單位收取利息。統(tǒng)借方向下屬單位收取的借款利率水平高于本身支付給金融機(jī)構(gòu)的借款利率水平的，應(yīng)全額繳納增值稅。同時，按照《企業(yè)所得稅法實施條例》第三十八條規(guī)定，企業(yè)在生產(chǎn)經(jīng)營活動中發(fā)生的下列利息支出，準(zhǔn)予扣除：

非金融企業(yè)向非金融企業(yè)借款的利息支出，不超過按照金融企業(yè)同期同類貸款利率計算的數(shù)額的部分。因此，在項目公司層面上還要考慮統(tǒng)借統(tǒng)還的利息利率是否高于金融企業(yè)同期貸款利率的，超出部分不得在所得稅前扣除的風(fēng)險。

7. 統(tǒng)借統(tǒng)還業(yè)務(wù)缺乏合規(guī)形式要件

★風(fēng)險描述：

統(tǒng)借統(tǒng)還業(yè)務(wù)中，項目公司向集團(tuán)支付的利息，未取得集團(tuán)開具的免稅發(fā)票；同時統(tǒng)借統(tǒng)還協(xié)議、集團(tuán)向金融機(jī)構(gòu)的貸款合同，未取得集團(tuán)公司或集團(tuán)核心企業(yè)或集團(tuán)所屬財務(wù)公司在稅務(wù)機(jī)關(guān)辦理的增值稅免稅備案證明。

?重點提醒：

按照《企業(yè)所得稅稅前扣除憑證管理辦法》國家稅務(wù)總局公告[ 2018] 28號文第九條規(guī)定，企業(yè)在境內(nèi)發(fā)生的支出項目屬于增值稅應(yīng)稅項目（以下簡稱“應(yīng)稅項目”）的，對方為已辦理稅務(wù)登記的增值稅納稅人，其支出以發(fā)票（包括按照規(guī)定由稅務(wù)機(jī)關(guān)代開的發(fā)票）作為稅前扣除憑證：第七條規(guī)定，企業(yè)應(yīng)將與稅前扣除憑證相關(guān)的資料，包括合同協(xié)議、支出依據(jù)、付款憑證等留存?zhèn)洳椋宰C實稅前扣除憑證的真實性，統(tǒng)借統(tǒng)貸業(yè)務(wù)涉及的利息支出在稅前扣除時，必須取得集團(tuán)開具的免稅發(fā)票、統(tǒng)借統(tǒng)貸協(xié)議、集團(tuán)與金融機(jī)構(gòu)的貸款合同，集團(tuán)在稅務(wù)機(jī)關(guān)辦理的增值稅免稅備案證明以作為稅前扣除憑證。

8. 關(guān)聯(lián)企業(yè)間無償或低息融通資金

★風(fēng)險描述：

房地產(chǎn)集團(tuán)在集團(tuán)內(nèi)關(guān)聯(lián)企業(yè)間融通資金，未按照獨立企業(yè)之間的業(yè)務(wù)往來處理，不計息或收取低息。

?重點提醒：

按照《財政部稅務(wù)總局關(guān)于明確養(yǎng)老機(jī)構(gòu)免征增值稅等政策的通知》財稅[2019] 20號文第三條：“ 自2019年2月1日至2020年12月31日，對企業(yè)集團(tuán)內(nèi)單位（含企業(yè)集團(tuán)）之間的資金無償借貸行為，免征增值稅”。按照《稅收征管法》第三十六條規(guī)定：“企業(yè)或者外國企業(yè)在中國境內(nèi)設(shè)立的從事生產(chǎn)、經(jīng)營的機(jī)構(gòu)、場所與其關(guān)聯(lián)企業(yè)之間的業(yè)務(wù)往來，應(yīng)當(dāng)按照獨立企業(yè)之間的業(yè)務(wù)往來收取或者支付價款、費用；不按照獨立企業(yè)之間的業(yè)務(wù)往來收取或者支付價款、費用，而減少其應(yīng)納稅的收入或者所得額的。稅務(wù)機(jī)關(guān)有權(quán)進(jìn)行合理調(diào)整”。另據(jù)《稅收征管法實施細(xì)則》第五十四條規(guī)定：“納稅人與其關(guān)聯(lián)企業(yè)之間的業(yè)務(wù)往來有下列情形之一的，稅務(wù)機(jī)關(guān)可以調(diào)整其應(yīng)納稅額；

融通資金所支付或者收取的利息超過或者低于沒有關(guān)聯(lián)關(guān)系的企業(yè)之間所能同意的數(shù)額，或者利率超過或者低于同類業(yè)務(wù)的正常利率”。因此，集團(tuán)內(nèi)無償或低息可能會面臨被稅務(wù)機(jī)關(guān)按照金融機(jī)構(gòu)同期貸款利率調(diào)整的風(fēng)險。

9. 受攤集團(tuán)費用與經(jīng)濟(jì)受益不相匹配

★風(fēng)險描述：

房地產(chǎn)集團(tuán)向項目公司收取品牌使用費、信息技術(shù)咨詢費、工程咨詢費等費用，交易合同缺乏商業(yè)實質(zhì)，收費標(biāo)準(zhǔn)隨意，無詳細(xì)計算依據(jù)支撐。有的甚至虛開規(guī)劃設(shè)計費，逃避繳納土地增值稅和企業(yè)所得稅。

?重點提醒：

房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)參照《特別納稅調(diào)查調(diào)整及相互協(xié)商程序管理辦法》國家稅務(wù)總局2017年第6號公告的相關(guān)規(guī)定，在集團(tuán)層面完善關(guān)聯(lián)交易的制度設(shè)計，對于特許權(quán)使用費等交易，應(yīng)當(dāng)與品牌等無形資產(chǎn)為企業(yè)或者其關(guān)聯(lián)方帶來的經(jīng)濟(jì)利益相匹配。

10. 集團(tuán)費用在成員企業(yè)間分?jǐn)偛缓侠?/strong>

★風(fēng)險描述：

房地產(chǎn)集團(tuán)向成員企業(yè)分?jǐn)偟馁M用，從受益的角度看，有些費用不符合收入成本配比的原則，由成員企業(yè)承擔(dān)不合理；從計算方法上來講，有些費用分?jǐn)偟挠嬎惴椒ú缓侠怼?/p>

?重點提醒：

依據(jù)《中華人民共和國企業(yè)所得稅法》第八條規(guī)定：企業(yè)實際發(fā)生的與取得收入有關(guān)的、合理的支出，包括成本、費用、稅金、損失和其他支出，準(zhǔn)于在計算應(yīng)納稅所得額時扣除。集團(tuán)應(yīng)本著合理性原則分?jǐn)傎M用，根據(jù)集團(tuán)成員企業(yè)的共性情況制訂詳細(xì)、合理的分?jǐn)倶?biāo)準(zhǔn)和計算方法。否則根據(jù)《中華人民共和國企業(yè)所得稅法》第四十一條及實施條例第一百二十三條規(guī)定，將面臨被稅務(wù)機(jī)關(guān)調(diào)整的風(fēng)險。

11. 企業(yè)員工入股開發(fā)項目獲得分紅未繳納個人所得稅

★風(fēng)險描述：

房地產(chǎn)集團(tuán)為強化公司內(nèi)部的激勵機(jī)制和約束機(jī)制，允許部分員工入股開發(fā)項目，員工取得開發(fā)項目分紅所得后，未按規(guī)定繳納利息股息紅利所得個人所得稅。

?重點提醒：

根據(jù)《中華人民共和國個人所得稅法》第二條、第六條；《中華人民共和國個人所得稅法實施條例》第六條第六款“利息、股息、紅利所得，是指個人擁有債權(quán)、股權(quán)等而取得的利息、股息、紅利所得”相關(guān)規(guī)定。房地產(chǎn)企業(yè)員工入股開發(fā)項目，并按入股協(xié)議約定取得的分紅所得，企業(yè)應(yīng)按規(guī)定代扣代繳員工的利息、股息、紅利所得個人所得稅。

12. 間接轉(zhuǎn)讓境內(nèi)企業(yè)股權(quán)不具有合理商業(yè)目的

★風(fēng)險描述：

房地產(chǎn)集團(tuán)在境外設(shè)立公司后間接持有境內(nèi)房地產(chǎn)企業(yè)股權(quán)后轉(zhuǎn)讓給境外公司，不滿足相關(guān)條件可能會被認(rèn)定為不具有合理商業(yè)目的，規(guī)避企業(yè)所得稅納稅義務(wù)，從而重新定性該間接轉(zhuǎn)讓交易，確認(rèn)為直接轉(zhuǎn)讓中國居民企業(yè)股權(quán)等財產(chǎn)補征企業(yè)所得稅。

?重點提醒：

根據(jù)《國家稅務(wù)總局關(guān)于非居民企業(yè)間接轉(zhuǎn)讓財產(chǎn)企業(yè)所得稅若干問題的公告》國家稅務(wù)總局公告2015年第7號，如果境外企業(yè)股權(quán)75%以上價值直接或間接來自于中國應(yīng)稅財產(chǎn)，或者境外企業(yè)資產(chǎn)總額（不含現(xiàn)金）的90%以上直接或間接由在中國境內(nèi)的投資構(gòu)成，或間接轉(zhuǎn)讓中國應(yīng)稅財產(chǎn)交易發(fā)生前一年內(nèi)， 境外企業(yè)取得收入的90%以上直接或間接來源于中國境內(nèi)，或者境外企業(yè)及直接或間接持有中國應(yīng)稅財產(chǎn)的下屬企業(yè)雖在所在國家（地區(qū)）登記注冊，以滿足法律所要求的組織形式，但實際履行的功能及承擔(dān)的風(fēng)險有限，不足以證實其具有經(jīng)濟(jì)實質(zhì)，或者間接轉(zhuǎn)讓中國應(yīng)稅財產(chǎn)交易在境外應(yīng)繳所得稅稅負(fù)低于直接轉(zhuǎn)讓中國應(yīng)稅財產(chǎn)交易在中國的可能稅負(fù)，該間接轉(zhuǎn)讓交易將被穿透，被認(rèn)定直接轉(zhuǎn)讓中國居民企業(yè)股權(quán)等財產(chǎn)補征企業(yè)所得稅。

隨著國家間、地區(qū)間相關(guān)信息交換的深度和廣度的擴(kuò)大，境外間接轉(zhuǎn)讓股權(quán)面臨很大稅務(wù)風(fēng)險，集團(tuán)在作出境外交易安排前，應(yīng)進(jìn)行全面綜合的稅務(wù)風(fēng)險評估，以免帶來重大損失。

來源：國家稅務(wù)總局無錫市稅務(wù)局第一分局《大企業(yè)（房地產(chǎn)集團(tuán)）稅收遵從指引》

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