房地產(chǎn)行業(yè)是比較熱門的行業(yè)，很多會(huì)計(jì)都想去房地產(chǎn)企業(yè)，想成為房地產(chǎn)會(huì)計(jì)，首先要了解房地產(chǎn)企業(yè)的財(cái)稅處理，下面我們先來學(xué)習(xí)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)銷售現(xiàn)房的財(cái)稅處理。

1.房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)銷售現(xiàn)房的會(huì)計(jì)核算

根據(jù)合同約定收到房款

借：銀行存款

       貸：主營業(yè)務(wù)收入

               應(yīng)交稅費(fèi)—應(yīng)交增值稅（銷項(xiàng)稅額）

結(jié)轉(zhuǎn)成本

借：主營業(yè)務(wù)成本

       貸：開發(fā)產(chǎn)品

確認(rèn)可抵減銷售額的土地價(jià)款

借：應(yīng)交稅費(fèi)—應(yīng)交增值稅（銷項(xiàng)稅額抵減）（土地價(jià)款/（1+9%）*9%）

       貸：主營業(yè)務(wù)成本

2.房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)銷售現(xiàn)房的稅務(wù)處理

國稅局公告[2016] 18號(hào)規(guī)定：房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)中的一般納稅人銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目，適用一般計(jì)稅方法計(jì)稅，按照取得的全部?jī)r(jià)款和價(jià)外費(fèi)用，扣除當(dāng)期銷售房地產(chǎn)項(xiàng)目對(duì)應(yīng)的土地價(jià)款后的余額計(jì)算銷售額。

銷售額的計(jì)算公式如下：

銷售額=（全部?jī)r(jià)款和價(jià)外費(fèi)用-當(dāng)期允許扣除的土地價(jià)款）÷（1+9%）

當(dāng)期允許扣除的土地價(jià)款按照以下公式計(jì)算：

當(dāng)期允許扣除的土地價(jià)款=（當(dāng)期銷售房地產(chǎn)項(xiàng)目建筑面積÷房地產(chǎn)項(xiàng)目可供銷售建筑面積）×支付的土地價(jià)款

（1）建筑面積的規(guī)定

國稅局公告[2016] 18號(hào)：當(dāng)期銷售房地產(chǎn)項(xiàng)目建筑面積，是指當(dāng)期進(jìn)行納稅申報(bào)的增值稅銷售額對(duì)應(yīng)的建筑面積。

房地產(chǎn)項(xiàng)目可供銷售建筑面積，是指房地產(chǎn)項(xiàng)目可以出售的總建筑面積，不包括銷售房地產(chǎn)項(xiàng)目時(shí)未單獨(dú)作價(jià)結(jié)算的配套公共設(shè)施的建筑面積。

國稅局公告[2016] 86號(hào)：“當(dāng)期銷售房地產(chǎn)項(xiàng)目建筑面積”“房地產(chǎn)項(xiàng)目可供銷售建筑面積”，是指計(jì)容積率地上建筑面積，不包括地下車位建筑面積。

（2）土地價(jià)款的規(guī)定

國稅局公告[2016] 18號(hào)：支付的土地價(jià)款，是指向政府、土地管理部門或受政府委托收取土地價(jià)款的單位直接支付的土地價(jià)款。

財(cái)稅[2016] 140號(hào)：“向政府部門支付的土地價(jià)款”，包括土地受讓人向政府部門支付的征地和拆遷補(bǔ)償費(fèi)用、土地前期開發(fā)費(fèi)用和土地出讓收益等。

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)中的一般納稅人銷售其開發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目（選擇簡(jiǎn)易計(jì)稅方法的房地產(chǎn)老項(xiàng)目除外），在取得土地時(shí)向其他單位或個(gè)人支付的拆遷補(bǔ)償費(fèi)用也允許在計(jì)算銷售額時(shí)扣除。納稅人按上述規(guī)定扣除拆遷補(bǔ)償費(fèi)用時(shí)，應(yīng)提供拆遷協(xié)議、拆遷雙方支付和取得拆遷補(bǔ)償費(fèi)用憑證等能夠證明拆遷補(bǔ)償費(fèi)用真實(shí)性的材料。

【案例解析】

萬華房地產(chǎn)公司開發(fā)幸福花園一期項(xiàng)目，土地成本5000萬元，可售建筑面積10000平方米，已銷售8000平方米，并于2020年5月交房，實(shí)現(xiàn)房屋銷售收入15000萬元（不含稅收入），結(jié)轉(zhuǎn)成本6000萬元。

結(jié)轉(zhuǎn)主營業(yè)務(wù)收入

借：預(yù)收賬款/合同負(fù)債 163500000

       貸：主營業(yè)務(wù)收入 150000000

              應(yīng)交稅費(fèi)—應(yīng)交增值稅（銷項(xiàng)稅額） 13500000

結(jié)轉(zhuǎn)主營業(yè)務(wù)成本

借：主營業(yè)務(wù)成本 60000000

       貸：開發(fā)產(chǎn)品 60000000

當(dāng)期允許扣除的土地價(jià)款

5000/10000*8000=4000萬元

可確認(rèn)銷項(xiàng)稅抵減額

4000/（1+9%）*9%=330.28萬元

借：應(yīng)交稅費(fèi)—應(yīng)交增值稅（銷項(xiàng)稅額抵減） 3302800

      貸：主營業(yè)務(wù)成本 3302800

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