初級會計職稱《初級會計實務(wù)》強化提高：投資性房地產(chǎn)

初級會計職稱考試《初級會計實務(wù)》　第一章　資產(chǎn)

　　知識點五：投資性房地產(chǎn)

　　（一）投資性房地產(chǎn)的范圍

　　1.屬于投資性房地產(chǎn)的范圍

　　（1）已出租的土地使用權(quán)，是指企業(yè)通過出讓或轉(zhuǎn)讓方式取得的、以經(jīng)營租賃方式出租的土地使用權(quán)。

　?。?）持有并準(zhǔn)備增值后轉(zhuǎn)讓的土地使用權(quán)，是指企業(yè)通過出讓或轉(zhuǎn)讓方式取得并準(zhǔn)備增值后轉(zhuǎn)讓的土地使用權(quán)。

　　【思考問題】企業(yè)發(fā)生轉(zhuǎn)產(chǎn)或廠址搬遷，部分土地使用權(quán)停止自用，董事會作出書面決議，決定繼續(xù)持有這部分土地使用權(quán)，待其增值后轉(zhuǎn)讓以賺取增值收益。這種情況屬于投資性房地產(chǎn)。

　?。?）已出租的建筑物，是指企業(yè)擁有產(chǎn)權(quán)并以經(jīng)營租賃方式出租的房屋等建筑物。

　　【思考問題】A企業(yè)與B企業(yè)簽訂了一項經(jīng)營租賃合同，A企業(yè)將其持有產(chǎn)權(quán)的門面房出租給B企業(yè)，為期5年。B企業(yè)一開始將這門面房用于自行經(jīng)營餐館。2年后，由于連續(xù)虧損，B企業(yè)將餐館轉(zhuǎn)租給C公司，以賺取租金差價。

　　本例中，對于A企業(yè)而言，由于門面房產(chǎn)權(quán)屬于A企業(yè)，屬于其投資性房地產(chǎn)。而對于B企業(yè)而言，由于沒有產(chǎn)權(quán)，則不屬于其投資性房地產(chǎn)。

　　2.不屬于投資性房地產(chǎn)的范圍

　?。?）自用房地產(chǎn)，是指為生產(chǎn)商品、提供勞務(wù)或者經(jīng)營管理而持有的房地產(chǎn)，如企業(yè)的廠房和辦公樓，企業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營用的土地使用權(quán)等。

　?。?）作為存貨的房地產(chǎn)，是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)銷售的或為銷售而正在開發(fā)的商品房和土地。這部分房地產(chǎn)屬于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的存貨。

　　【思考問題】

　?。?）某項房地產(chǎn)，部分用于自營或自用，部分用于出租？部分用于賺取租金或資本增值、部分用于生產(chǎn)商品、提供勞務(wù)或經(jīng)營管理，能夠單獨計量和出售的、用于賺取租金或資本增值的部分，應(yīng)當(dāng)確認(rèn)為投資性房地產(chǎn)；不能夠單獨計量和出售的、用于賺取租金或資本增值的部分，不確認(rèn)為投資性房地產(chǎn)。

　　【例如】甲企業(yè)在北京市中心有一個辦公樓，共16層。16層能夠單獨計量和出售。2011年，甲企業(yè)將第1層全部經(jīng)營出租給A公司作為超市，第2－10層全部經(jīng)營出租給B公司作為辦公用房，11層－16層作為自用辦公使用。

　　第1層，第2－10層能否作為投資性房地產(chǎn)？可以。

　?。?）企業(yè)擁有并自行經(jīng)營的旅館飯店？其經(jīng)營目的是通過向客戶提供客房服務(wù)取得服務(wù)收入，該業(yè)務(wù)不具有租賃性質(zhì)，不屬于投資性房地產(chǎn)；將其擁有的旅館飯店部分或全部出租，且出租的部分能夠單獨計量和出售的，出租的部分可以確認(rèn)為投資性房地產(chǎn)。

　　【例如】甲企業(yè)在天津市中心有一個旅館，共5層，作為提供住宿服務(wù)。5層能夠單獨計量和出售的?，F(xiàn)在，第5層全部經(jīng)營出租給A公司作為辦公用房，其他1－4層仍然作為旅館提供住宿服務(wù)。

　　第5層能否作為投資性房地產(chǎn)？可以。

　?。?）出租柜臺？

　　不屬于投資性房地產(chǎn)。因為投資性房地產(chǎn)包括的是已出租的建筑物，即以經(jīng)營租賃方式出租的建筑物，不是出租柜臺。

　?。?）企業(yè)持有以備經(jīng)營出租的空置建筑物？

　　這里的“空置建筑物”，是指企業(yè)新購入、自行建造或開發(fā)完工但尚未使用的建筑物，以及不再用于日常生產(chǎn)經(jīng)營活動且經(jīng)整理后達(dá)到可經(jīng)營出租狀態(tài)的建筑物。只有企業(yè)管理當(dāng)局（董事會或類似機(jī)構(gòu)）作出正式書面決議，明確表明將其用于經(jīng)營出租且持有意圖短期內(nèi)不再發(fā)生變化的，即使尚未簽訂租賃協(xié)議，也可視為投資性房地產(chǎn)。

　?。?）企業(yè)出租給本企業(yè)職工居住的宿舍，如果收取租金，是否屬于投資性房地產(chǎn)？

　　企業(yè)出租給本企業(yè)職工居住的宿舍，即使按照收取租金，也不屬于投資性房地產(chǎn)。這部分房產(chǎn)間接為企業(yè)自身的生產(chǎn)經(jīng)營服務(wù)，具有自用房地產(chǎn)的性質(zhì)。

　　【多選題】（2011年試題）下列各項中，屬于投資性房地產(chǎn)的有（ ）。

　　A.房地產(chǎn)企業(yè)持有的待售商品房

　　B.以經(jīng)營租賃方式出租的商用房

　　C.以經(jīng)營租賃方式出租的土地使用權(quán)

　　D.以經(jīng)營租賃方式租入后再轉(zhuǎn)租的建筑物

　　『正確答案』BC

　　『答案解析』選項A屬于存貨，選項D企業(yè)沒有所有權(quán)，不作為自有資產(chǎn)核算。

　　（二）成本模式下的投資性房地產(chǎn)會計核算

　　投資性房地產(chǎn)的后續(xù)計量具有成本和公允價值兩種模式，通常應(yīng)當(dāng)采用成本模式計量，滿足特定條件時可以采用公允價值模式計量。但是，同一企業(yè)只能采用一種模式對所有投資性房地產(chǎn)進(jìn)行后續(xù)計量，不得同時采用兩種計量模式。

　　1.外購的投資性房地產(chǎn)

　　外購的投資性房地產(chǎn)應(yīng)當(dāng)按照取得時的實際成本進(jìn)行初始計量，其成本包括購買價款、相關(guān)稅費和可直接歸屬于該資產(chǎn)的其他支出。會計處理為：

　　借：投資性房地產(chǎn)

　　　貸：銀行存款

　　2.企業(yè)自行建造或開發(fā)完成取得的投資性房地產(chǎn)

　　其成本包括建造該項資產(chǎn)達(dá)到預(yù)定可使用狀態(tài)前發(fā)生的必要支出構(gòu)成，包括土地開發(fā)費、建安成本、應(yīng)予以資本化的借款費用、支付的其他費用和分?jǐn)偟拈g接費用等，會計處理為：

　　借：投資性房地產(chǎn)

　　　貸：銀行存款

　　3.投資性房地產(chǎn)的后續(xù)計量

　　（1）按期（月）對投資性房地產(chǎn)計提折舊或進(jìn)行攤銷，會計處理為：

　　借：其他業(yè)務(wù)成本

　　　貸：投資性房地產(chǎn)累計折舊

　　　　　投資性房地產(chǎn)累計攤銷

　　（2）取得的租金收入，會計處理為：

　　借：銀行存款

　　　貸：其他業(yè)務(wù)收入

　　借：營業(yè)稅金及附加

　　　貸：應(yīng)交稅費——應(yīng)交營業(yè)稅

　?。?） 投資性房地產(chǎn)存在減值跡象的,還應(yīng)當(dāng)適用資產(chǎn)減值的有關(guān)規(guī)定。經(jīng)減值測試后確定發(fā)生減值的,應(yīng)當(dāng)計提減值準(zhǔn)備。如果已經(jīng)計提減值準(zhǔn)備的投資性房地產(chǎn)的價值又得以恢復(fù)，不得轉(zhuǎn)回。會計處理為：

　　借：資產(chǎn)減值損失

　　　貸：投資性房地產(chǎn)減值準(zhǔn)備

　　4.處置投資性房地產(chǎn)

　　企業(yè)可以通過對外出售或轉(zhuǎn)讓的方式處置投資性房地產(chǎn)

　　借：銀行存款

　　　貸：其他業(yè)務(wù)收入

　　借：其他業(yè)務(wù)成本

　　　　投資性房地產(chǎn)累計折舊（投資性房地產(chǎn)累計攤銷）

　　　　投資性房地產(chǎn)減值準(zhǔn)備

　　　貸：投資性房地產(chǎn)

　　【判斷題】（2010年）采用成本模式進(jìn)行后續(xù)計量的投資性房地產(chǎn)，其后續(xù)計量原則與固定資產(chǎn)或無形資產(chǎn)相同。（ ）

　　『正確答案』√

　　【單選題】（2010年）甲企業(yè)為房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，現(xiàn)有存貨商品房一棟，實際開發(fā)成本為9 000萬元，2009年3月31日，甲公司將該商品房以經(jīng)營租賃方式提供給乙公司使用，租賃期為10年。甲公司對該商品房采用成本模式進(jìn)行后續(xù)計量并按年限平均法計提折舊，預(yù)計使用壽命為50年，預(yù)計凈殘值為零。假定不考慮其他因素，下列關(guān)于甲公司2009年12月31日資產(chǎn)負(fù)債表項目列報正確的是（ ）。

　　A.存貨為9 000萬元

　　B.固定資產(chǎn)8 865萬元

　　C.投資性房地產(chǎn)為8 820萬元

　　D.投資性房地產(chǎn)為8 865萬元

　　『正確答案』D

　　『答案解析』本題考核成本模式下投資性房地產(chǎn)的核算。2009年3月至12月投資性房地產(chǎn)的累計折舊＝9 000/50×（9/12）＝135（萬元），投資性房地產(chǎn)的賬面價值＝9 000－135＝8 865（萬元），2009年12月31日資產(chǎn)負(fù)債表項目列報的金額為8 865萬元。

　　（三）公允價值模式下的投資性房地產(chǎn)會計處理

　　1.外購的投資性房地產(chǎn)

　　外購的采用公允價值模式計量的投資性房地產(chǎn),應(yīng)當(dāng)按照取得時的實際成本進(jìn)行初始計量。其實際成本的確定與外購的采用成本模式計量的投資性房地產(chǎn)一致。會計處理為：

　　借：投資性房地產(chǎn)——成本

　　　貸：銀行存款

　　2.自行建造的采用公允價值模式計量的投資性房地產(chǎn),應(yīng)當(dāng)按照取得時的實際成本進(jìn)行初始計量。其實際成本的確定與自行建造的采用成本模式計量的投資性房地產(chǎn)一致。會計處理為：

　　借：投資性房地產(chǎn)——成本

　　　貸：銀行存款

　　3.投資性房地產(chǎn)的后續(xù)計量

　　投資性房地產(chǎn)采用公允價值模式計量的,不計提折舊或攤銷,應(yīng)當(dāng)以資產(chǎn)負(fù)債表日的公允價值計量。

　　（1）投資性房地產(chǎn)的公允價值高于其賬面余額的差額，會計處理為：

　　借：投資性房地產(chǎn)——公允價值變動

　　　貸：公允價值變動損益

　　　　　公允價值低于其賬面余額的差額做相反的會計分錄。

　?。?）取得的租金收入，會計處理為：

　　借：銀行存款

　　　貸：其他業(yè)務(wù)收入

　　借：營業(yè)稅金及附加

　　　貸：應(yīng)交稅費——應(yīng)交營業(yè)稅

　　4.處置投資性房地產(chǎn)時，會計處理為：

　　借：銀行存款

　　　貸：其他業(yè)務(wù)收入

　　借：其他業(yè)務(wù)成本

　　　貸：投資性房地產(chǎn)——成本

　　　　　　　　　　　——公允價值變動

　　同時：

　　借：公允價值變動損益

　　　貸：其他業(yè)務(wù)成本

　　【判斷題】（2011年試題）投資性房地產(chǎn)采用公允價值模式進(jìn)行后續(xù)計量的，應(yīng)按資產(chǎn)負(fù)債表日該資產(chǎn)的公允價值調(diào)整其賬面價值。（ ）

　　『正確答案』√

　　『答案解析』投資性房地產(chǎn)采用公允價值模式進(jìn)行后續(xù)計量的，不計提折舊和攤銷，資產(chǎn)負(fù)債表日按照公允價值調(diào)整其賬面價值。

　　（四）投資性房地產(chǎn)后續(xù)計量模式的變更

　　企業(yè)對投資性房地產(chǎn)的計量模式一經(jīng)確定，不得隨意變更。成本模式轉(zhuǎn)為公允價值模式的，應(yīng)當(dāng)作為會計政策變更處理，將計量模式變更時公允價值與賬面價值的差額，調(diào)整期初留存收益（未分配利潤）。已采用公允價值模式計量的投資性房地產(chǎn)，不得從公允價值模式轉(zhuǎn)為成本模式。