初級(jí)會(huì)計(jì)職稱《經(jīng)濟(jì)法基礎(chǔ)》鞏固預(yù)習(xí)：土地增值稅法律制度

初級(jí)會(huì)計(jì)職稱考試《經(jīng)濟(jì)法基礎(chǔ)》 第五章 其他相關(guān)稅收法律制度

　　知識(shí)點(diǎn)七、土地增值稅法律制度

　　特點(diǎn)：在房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓環(huán)節(jié)征收；以房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓實(shí)現(xiàn)的增值額為計(jì)稅依據(jù)；征稅范圍比較廣；采用扣除法和評(píng)估法計(jì)算增值額；實(shí)行超率累進(jìn)稅率。

　　一、土地增值稅的納稅人

　　土地增值稅的納稅人，是指轉(zhuǎn)讓國有土地使用權(quán)、地上建筑物及其附著物（以下簡稱"轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)"）并取得收入的單位和個(gè)人。

　　【提示1】土地增值稅的納稅義務(wù)人不論法人與自然人；不論經(jīng)濟(jì)性質(zhì)；不論內(nèi)資與外資企業(yè)、中國公民與外籍個(gè)人；不論部門。

　　【提示2】土地使用權(quán)、不動(dòng)產(chǎn)轉(zhuǎn)讓中：轉(zhuǎn)讓方繳納營業(yè)稅、城建稅、教育費(fèi)附加、印花稅、土地增值稅、所得稅；承受方繳納契稅、印花稅。

　　二、土地增值稅的征稅范圍

　�、俎D(zhuǎn)讓的土地使用權(quán)必須是國有的

　　注意：未經(jīng)國家征用的集體土地不得轉(zhuǎn)讓，也不應(yīng)納入土地增值稅的征稅范圍。

　　對(duì)出讓國有土地的行為不征稅

　�、谕恋厥褂脵�(quán)、地上的建筑物及其附著物的產(chǎn)權(quán)必須發(fā)生轉(zhuǎn)讓。

　　土地增值稅既對(duì)轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)的行為征稅，也對(duì)轉(zhuǎn)讓地上建筑物及其他附著物產(chǎn)權(quán)的行為征稅

　�、郾仨毴〉棉D(zhuǎn)讓收入。

　　以繼承、贈(zèng)與方式無償轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的行為，以及房地產(chǎn)出租、抵押等未轉(zhuǎn)讓房產(chǎn)產(chǎn)權(quán)、土地使用權(quán)的行為不屬于土地增值稅的征稅范圍。

　　注意：不征土地增值稅的房地產(chǎn)贈(zèng)與行為包括以下兩種情況：

　�。�1）房產(chǎn)所有人、土地使用權(quán)所有人將房屋產(chǎn)權(quán)、土地使用權(quán)贈(zèng)與直系親屬或承擔(dān)直接贍養(yǎng)義務(wù)人的行為。

　�。�2）房產(chǎn)所有人、土地使用權(quán)所有人通過中國境內(nèi)非營利的社會(huì)團(tuán)體、國家機(jī)關(guān)將房屋產(chǎn)權(quán)、土地使用權(quán)贈(zèng)與教育、民政和其他社會(huì)福利、公益事業(yè)的行為。

　　特殊規(guī)定：

　　三、土地增值稅的計(jì)稅依據(jù)

　　土地增值額＝轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)取得的收入－規(guī)定的扣除項(xiàng)目金額

　　1.轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)取得的收入：包括貨幣收入、實(shí)物收入和其它收入。

　　2.確定增值額的扣除項(xiàng)目

　　第一種情況：轉(zhuǎn)讓新建房產(chǎn)可以扣除的項(xiàng)目：

　�。�1）取得土地使用權(quán)所支付的金額

　�。�2）房地產(chǎn)開發(fā)成本

　　包括土地的征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)、前期工程費(fèi)、建筑安裝費(fèi)、基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)、公共配套設(shè)施費(fèi)、開發(fā)間接費(fèi)用等。

　�。�3）房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用

　　它指與房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目有關(guān)的銷售費(fèi)用、管理費(fèi)用和財(cái)務(wù)費(fèi)用。具體情況：

　　納稅人能夠按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項(xiàng)目計(jì)算分?jǐn)偫�息支出，并能提供金融機(jī)構(gòu)的貸款證明的，其允許扣除的房產(chǎn)地開發(fā)費(fèi)用為：利息＋（取得土地使用權(quán)所支付的金額＋房地產(chǎn)開發(fā)成本）×5%以內(nèi)。

　　納稅人不能夠按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項(xiàng)目計(jì)算分?jǐn)偫�息支出，或不能提供金融機(jī)構(gòu)的貸款證明的，其允許扣除的房產(chǎn)地開發(fā)費(fèi)用為：（取得土地使用權(quán)所支付的金額＋房地產(chǎn)開發(fā)成本）×10%以內(nèi)。

　　此外，利息支出要注意：一是利息的上浮幅度按國家的有關(guān)規(guī)定執(zhí)行，超過上浮幅度的部分不允許扣除；二是對(duì)于超過貸款期限的利息部分和加罰的利息不允許扣除。

　　（4）與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金

　　營業(yè)稅5%，城市維護(hù)建設(shè)稅（7%、5%、1%），印花稅0.5‰。因轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)交納的教育費(fèi)附加3%，也可視同稅金予以扣除。

　　房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)只能扣"兩稅一費(fèi)"，非房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)扣"三稅一費(fèi)"。

　　（5）對(duì)從事房地產(chǎn)開發(fā)的納稅人可按取得土地使用權(quán)所支付的金額與房地產(chǎn)開發(fā)成本金額之和，加計(jì)20%的扣除。

　　加計(jì)扣除費(fèi)用＝（取得土地使用權(quán)支付的金額＋房地產(chǎn)開發(fā)成本）×20%

　　第二種情況：對(duì)轉(zhuǎn)讓舊房及建筑物扣除項(xiàng)目金額的確定。

　　A.以評(píng)估價(jià)格扣除

　�、俜课菁敖ㄖ�物的評(píng)估價(jià)格，評(píng)估價(jià)格＝重置成本價(jià)×成新度折扣率

　　②取得土地使用權(quán)所支付的地價(jià)款和按國家統(tǒng)一規(guī)定交納的有關(guān)費(fèi)用；

　�、坜D(zhuǎn)讓環(huán)節(jié)繳納的稅金。

　　B.以購房發(fā)票金額計(jì)算扣除

　　納稅人轉(zhuǎn)讓舊房及建筑物，凡不能取得評(píng)估價(jià)格，但能提供購房發(fā)票的，按發(fā)票所載金額并從購買年度起至轉(zhuǎn)讓年度止每年加計(jì)5%計(jì)算。

　　注意：對(duì)于納稅人購房時(shí)繳納的契稅，凡能夠提供契稅完稅憑證的，準(zhǔn)予作為"與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金"予以扣除，但不作為加計(jì)5%的基數(shù)。

　　四、稅率與應(yīng)納稅額

　�。ㄒ唬┒惵�--四級(jí)超率累進(jìn)稅率

　　（二）應(yīng)納稅額＝增值額×稅率－扣除項(xiàng)目金額×速算扣除系數(shù)

　　計(jì)算時(shí)注意分步驟列式計(jì)算，第一步，確定應(yīng)稅收入；第二步，確定扣除項(xiàng)目；第三步，計(jì)算土地增值額；第四步，計(jì)算增值額占扣除項(xiàng)目金額的百分比，以便確定適用稅率和速算扣除系數(shù)；第五步，計(jì)算應(yīng)納稅額。

　　特殊規(guī)定：在下列情況下，按照房地產(chǎn)評(píng)估價(jià)格征收土地增值稅

　　1.隱瞞、虛報(bào)房地產(chǎn)成交價(jià)格的

　　2.提供扣除項(xiàng)目金額不實(shí)的

　　3.轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的成交價(jià)格低于房地產(chǎn)評(píng)估價(jià)格，又無正當(dāng)理由的

　　4.非直接銷售和自用房地產(chǎn)收入：

　　房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將開發(fā)產(chǎn)品用于職工福利、獎(jiǎng)勵(lì)、對(duì)外投資、分配給股東或投資人、抵償債務(wù)、換取其他單位和個(gè)人的非貨幣性資產(chǎn)等，發(fā)生所有權(quán)轉(zhuǎn)移時(shí)應(yīng)視同銷售房地產(chǎn), 其收入按下列方法和順序確認(rèn)：

　�。�1）按本企業(yè)在同一地區(qū)、同一年度銷售的同類房地產(chǎn)的平均價(jià)格確定；

　�。�2）由主管稅務(wù)機(jī)關(guān)參照當(dāng)?shù)禺?dāng)年、同類房地產(chǎn)的市場價(jià)格或評(píng)估價(jià)值確定。

　　五、稅收優(yōu)惠

　�。ㄒ唬┘{稅人建造普通標(biāo)準(zhǔn)住宅出售，增值額未超過扣除項(xiàng)目金額20%的，予以免稅；超過20%的，應(yīng)按全部增值額繳納土地增值稅。

　�。ǘ�）因國家建設(shè)需要依法征用、收回的房地產(chǎn)，免征土地增值稅。

　�。ㄈ�）企事業(yè)單位、社會(huì)團(tuán)體以及其他組織轉(zhuǎn)讓舊房作為廉租住房、經(jīng)濟(jì)適用住房房源且增值額未超過扣除項(xiàng)目金額20%的，免征土地增值稅。

　�。ㄋ模┳�2008年11月1日起，對(duì)居民個(gè)人轉(zhuǎn)讓住房一律免征土地增值稅。

　　六、土地增值稅清算

　　（一）土地增值稅的清算條件--區(qū)分"應(yīng)當(dāng)清算"和"可要求清算"

　�。�1）符合下列情形之一的，納稅人應(yīng)進(jìn)行土地增值稅的清算：

　　①房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目全部竣工、完成銷售的；

　　②整體轉(zhuǎn)讓未竣工決算房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的；

　　③直接轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)的。

　�。�2）符合下列情形之一的，主管稅務(wù)機(jī)關(guān)可要求納稅人進(jìn)行土地增值稅清算：

　�、僖芽⒐を�(yàn)收的房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目，已轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)建筑面積占整個(gè)項(xiàng)目可售建筑面積的比例在85%以上，或該比例雖未超過85%，但剩余的可售建筑面積已經(jīng)出租或自用的；

　�、谌〉娩N售（預(yù)售）許可證滿三年仍未銷售完畢的；

　�、奂{稅人申請(qǐng)注銷稅務(wù)登記但未辦理土地增值稅清算手續(xù)的；

　�、苁〖�(jí)稅務(wù)機(jī)關(guān)規(guī)定的其他情況。

　�。ǘ�）土地增值稅的核定征收

　　房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)有下列情形之一的，稅務(wù)機(jī)關(guān)可以參照與其開發(fā)規(guī)模和收入水平相近的當(dāng)?shù)仄髽I(yè)的土地增值稅稅負(fù)情況，按不低于預(yù)征率的征收率核定征收土地增值稅：

　�。�1）依照法律、行政法規(guī)的規(guī)定應(yīng)當(dāng)設(shè)置但未設(shè)置賬簿的；

　�。�2）擅自銷毀賬簿或者拒不提供納稅資料的；

　�。�3）雖設(shè)置賬簿，但賬目混亂或者成本資料、收入憑證、費(fèi)用憑證殘缺不全，難以確定轉(zhuǎn)讓收入或扣除項(xiàng)目金額的；

　�。�4）符合土地增值稅清算條件，未按照規(guī)定的期限辦理清算手續(xù)，經(jīng)稅務(wù)機(jī)關(guān)責(zé)令限期清算，逾期仍不清算的；

　�。�5）申報(bào)的計(jì)稅依據(jù)明顯偏低，又無正當(dāng)理由的。

　�。ㄈ�）時(shí)間：納稅人應(yīng)在轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)合同簽訂后7日內(nèi)

　　（四）地點(diǎn)：--房地產(chǎn)所在地，即房地產(chǎn)坐落地。納稅人轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)坐落在兩個(gè)或兩個(gè)以上地區(qū)的，應(yīng)按房地產(chǎn)所在地分別申報(bào)納稅。

　　1.納稅人是法人時(shí)：轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)坐落地與其機(jī)構(gòu)所在地或經(jīng)營所在地一致的，應(yīng)在辦理稅務(wù)登記的原管轄稅務(wù)機(jī)關(guān)申報(bào)納稅；如果不一致的，則應(yīng)在房地產(chǎn)坐落地所管轄的稅務(wù)機(jī)關(guān)申報(bào)納稅。

　　2.納稅人是自然人時(shí)：轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)坐落地與其居住所在地一致的，應(yīng)在住所所在地稅務(wù)機(jī)關(guān)申報(bào)納稅；如果不一致的，則應(yīng)在辦理過戶手續(xù)所在地的稅務(wù)機(jī)關(guān)申報(bào)納稅。