2012年會計職稱考試《中級經(jīng)濟法》復習：租賃合同

2012年會計職稱考試《中級經(jīng)濟法》——第五章合同法律制度

　　知識點、租賃合同

　　一、租賃合同的概念和內(nèi)容

　　租賃合同是出租人將租賃物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。

　　租賃合同的內(nèi)容包括租賃物的名稱、數(shù)量、用途、租賃期限、租金及其支付期限和方式、租賃物維修等條款。租賃期限6個月以上的，應當采用書面形式。當事人未采用書面形式的，視為不定期租賃。租賃期限不得超過20年。超過20年的，超過部分無效。租賃期間屆滿，當事人可以續(xù)訂租賃合同，但約定的租賃期限自續(xù)訂之日起不得超過20年。當事人對租賃期限沒有約定或者約定不明確的，可以補充協(xié)議，不能達成補充協(xié)議的，按照合同有關(guān)條款或者交易習慣確定。仍不能確定的，視為不定期租賃。

　　二、當事人的權(quán)利義務

　　在租賃期間因占有、使用租賃物獲得的收益，歸承租人所有，但當事人另有約定的除外。

　　承租人未經(jīng)出租人同意轉(zhuǎn)租的，出租人可以解除合同。承租人無正當理由未支付或者遲延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限內(nèi)支付，承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。

　　出租人應當按照約定將租賃物交付承租人，并在租賃期間保持租賃物符合約定的用途。出租人應當履行租賃物的維修義務，但當事人另有約定的除外。承租人在租賃物需要維修時可以要求出租人在合理期限內(nèi)維修。出租人未履行維修義務的，承租人可以自行維修，維修費用由出租人負擔。因維修租賃物影響承租人使用的，應當相應減少租金或者延長租期。

　　因不可歸責于承租人的事由，致使租賃物部分或者全部毀損、滅失的，承租人可以要求減少租金或者不支付租金；因租賃物部分或者全部毀損、滅失，致使不能實現(xiàn)合同目的的，承租人可以解除合同。

　　租賃物危及承租人的安全或者健康的，即使承租人訂立合同時明知該租賃物質(zhì)量不合格，承租人仍然可以隨時解除合同。

　　出租人出賣租賃房屋的，應當在出賣之前的合理期限內(nèi)通知承租人，承租人享有以同等條件優(yōu)先購買的權(quán)利。

　　承租人應當按照約定的方法或按照租賃物的性質(zhì)使用租賃物，并應當妥善保管租賃物，如因保管不善造成租賃物毀損、滅失的，應當承擔損害賠償責任。承租人經(jīng)出租人同意，可以對租賃物進行改善或增設他物，如未經(jīng)出租人同意，出租人可以要求承租人恢復原狀或賠償損失。

　　承租人經(jīng)出租人同意，還可以將租賃物轉(zhuǎn)租給第三人，在這種情況下，承租人與出租人之間的租賃合同繼續(xù)有效，第三人對租賃物造成損失的，承租人應當賠償損失。

　　承租人應當按照約定的期限支付租金。對支付期限沒有約定或約定不明確的，可以協(xié)議補充，不能達成補充協(xié)議的，按照合同有關(guān)條款或者交易習慣確定。仍不能確定的，租賃期間不滿1年的，應當在租賃期間屆滿時支付；租賃期間1年以上的，應當在每屆滿1年時支付，剩余期間不滿1年的，應當在租賃期間屆滿時支付。

　　租賃期間屆滿，承租人應當返還租賃物。返還的租賃物應當符合按照約定或者租賃物的性質(zhì)使用后的狀態(tài)。

　　租賃物在租賃期間發(fā)生所有權(quán)變動的，不影響租賃合同的效力。承租人繼續(xù)使用租賃物，出租人沒有提出異議的，原租賃合同繼續(xù)有效，但租賃期限為不定期。