中級(jí)會(huì)計(jì)職稱(chēng)考試《經(jīng)濟(jì)法》知識(shí)點(diǎn)講解:租賃合同
2012年會(huì)計(jì)職稱(chēng)考試《中級(jí)經(jīng)濟(jì)法》——第五章 合同法律制度
知識(shí)點(diǎn)講解四十五、租賃合同
(一)租賃合同的概念和內(nèi)容
1.租賃合同是出租人將租賃物交付承租人使用、收益,承租人支付租金的合同。
2.租賃期限6個(gè)月以上的,應(yīng)當(dāng)采用書(shū)面形式。當(dāng)事人未采用書(shū)面形式的,視為不定期租賃。租賃期限不得超過(guò)20年。超過(guò)部分無(wú)效。租賃期間屆滿,當(dāng)事人可以續(xù)訂租賃合同,但約定的租賃期限自續(xù)訂之日起不得超過(guò)20年。
【考題·單選題】根據(jù)《合同法》規(guī)定,下列情形中的租賃合同,屬于定期租賃合同的是( )。(2007年考題)
A.甲將一臺(tái)機(jī)器租賃給乙,雙方訂有書(shū)面合同,租賃期限約定為20年
B.甲乙簽訂一租賃合同,未約定租賃期限,且不能通過(guò)補(bǔ)充協(xié)議或根據(jù)合同條款、交易習(xí)慣確定租賃期限
C.甲乙訂立一口頭租賃合同,租賃期限為1年
D.甲將一私房出租給乙,租賃期限為3年,現(xiàn)租期已屆滿,甲未收回房屋,乙繼續(xù)居住并交納房租
『正確答案』A
『答案解析』本題考核點(diǎn)是租賃合同的相關(guān)規(guī)定。按照規(guī)定,租賃期限不得超過(guò)20年。超過(guò)20年的,超過(guò)部分無(wú)效。選項(xiàng)A中,訂有書(shū)面合同,租賃期限也有明確的約定,因此屬于定期租賃合同。B、C、D選項(xiàng)均屬于不定期租賃。
?。ǘ┊?dāng)事人的權(quán)利義務(wù)
1.租賃期間因占有、適用租賃物獲得的收益,歸承租人所有,但當(dāng)事人另有約定的除外。承租人未經(jīng)出租人同意轉(zhuǎn)租的,出租人可以解除合同。承租人無(wú)正當(dāng)理由未支付或者遲延支付租金的,出租人可以要求承租人在合理期限內(nèi)支付,承租人逾期不支付的,出租人可以解除合同。
2.出租人應(yīng)當(dāng)按照約定將租賃物交付承租人,并在租賃期間保持租賃物符合約定的用途。出租人應(yīng)當(dāng)履行租賃物的維修義務(wù),但當(dāng)事人另有約定的除外。承租人在租賃物需要維修時(shí)可以要求出租人在合理期限內(nèi)維修。出租人未履行維修義務(wù)的,承租人可以自行維修,維修費(fèi)用由出租人負(fù)擔(dān)。因維修租賃物影響承租人使用的,應(yīng)當(dāng)相應(yīng)減少租金或者延長(zhǎng)租期。
3.因不可歸責(zé)于承租人的事由,致使租賃物部分或者全部毀損、滅失的,承租人可以要求減少租金或者不支付租金;因租賃物部分或者全部毀損、滅失,致使不能實(shí)現(xiàn)合同目的的,承租人可以解除合同。
4.租賃物危及承租人的安全或者健康的,即使承租人訂立合同時(shí)明知該租賃物質(zhì)量不合格,承租人仍然可以隨時(shí)解除合同。
5.出租人出賣(mài)房屋的,應(yīng)當(dāng)在出賣(mài)之前的合理期限內(nèi)通知承租人,承租人享有以同等條件優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)的權(quán)利。
6.承租人經(jīng)出租人同意,可以對(duì)租賃物進(jìn)行改善或者增設(shè)他物。承租人未經(jīng)出租人同意,對(duì)租賃物進(jìn)行改善或者增設(shè)他物的,出租人可以要求承租人回復(fù)原狀或者賠償損失。
7.承租人經(jīng)出租人同意,還可以將租賃物轉(zhuǎn)租給第三人,在這種情況下,承租人與出租人之間的租賃合同繼續(xù)有效,第三人對(duì)租賃物造成損失的,承租人應(yīng)當(dāng)賠償損失。
8.承租人應(yīng)當(dāng)按照約定的期限支付租金。對(duì)支付期限沒(méi)有約定或者約定不明確,依照《合同法》有關(guān)規(guī)定仍不能確定,租賃期間不滿1年的,應(yīng)當(dāng)在租賃期間屆滿時(shí)支付;租賃期間1年以上的,應(yīng)當(dāng)在每屆滿1年時(shí)支付,剩余期間不滿1年的,應(yīng)當(dāng)在租賃期間屆滿時(shí)支付。
9.租賃物在租賃期間發(fā)生所有權(quán)變動(dòng)的,不影響租賃合同的效力。承租人繼續(xù)使用租賃物,出租人沒(méi)有提出異議的,原租賃合同繼續(xù)有效,但租賃期限為不定期。
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