中級會計職稱考試《經(jīng)濟法》強化學習：租賃合同

2012年會計職稱考試《中級經(jīng)濟法》——第五章 合同法律制度

　　強化學習二十九、租賃合同

　　1.租賃合同的最長期限

　　租賃期限不得超過20年；超過20年的，超過部分無效；租賃期間屆滿，當事人可以續(xù)訂租賃合同，但約定的租賃期限自續(xù)訂之日起仍不得超過20年。

　　2.不定期租賃

　?。?）租賃期限6個月以上的，合同應當采用書面形式。當事人未采用書面形式的，視為不定期租賃。

　　（2）當事人對租賃期限沒有約定或者約定不明確，依照《合同法》有關規(guī)定仍不能確定的，視為不定期租賃。

　?。?）租賃期屆滿，承租人繼續(xù)使用租賃物，出租人沒有提出異議的，原租賃合同繼續(xù)有效，但租賃期限為不定期。

　　3.權利義務

　?。?）出租人應當履行租賃物的維修義務，但當事人另有約定的除外。

　?。?）出租人未履行維修義務的，承租人可以自行維修，維修費用由出租人負擔。因維修租賃物影響承租人使用的，應當相應減少租金或者延長租期。

　?。?）因不可歸責于承租人的事由，致使租賃物部分或者全部毀損、滅失的，承租人可以要求減少租金或者不支付租金；因租賃物部分或者全部毀損、滅失，致使不能實現(xiàn)合同目的的，承租人可以解除合同。

　?。?）租賃物危及承租人的安全或者健康的，即使承租人訂立合同時明知該租賃物質(zhì)量不合格，承租人仍然可以隨時解除合同。

　?。?）承租人經(jīng)出租人同意，可以對租賃物進行改善或者增設他物，如未經(jīng)出租人同意，出租人可以要求承租人恢復原狀或者賠償損失。

　　4.轉(zhuǎn)租

　　（1）承租人經(jīng)出租人同意，可以將租賃物轉(zhuǎn)租給第三人，承租人與出租人的租賃合同繼續(xù)有效，第三人對租賃物造成損失的，“承租人”應當賠償損失。

　?。?）承租人未經(jīng)出租人同意轉(zhuǎn)租的，出租人可以解除合同。

　　【例子】甲將自己的房屋出租給乙，乙將該房轉(zhuǎn)租給丙。（1）如果轉(zhuǎn)租未經(jīng)過甲的同意，甲可以解除“甲乙之間”的合同，合同解除后，乙應當返還租賃物，從而無法履行乙丙之間的合同，乙應當對丙的損失承擔違約責任。（2）如果轉(zhuǎn)租已經(jīng)經(jīng)過甲的同意，丙在使用的過程中對租賃物造成損害，甲有權要求“乙”承擔違約責任，也可以根據(jù)《物權法》的規(guī)定，要求丙承擔侵權損害賠償責任。

　　5.租金的支付期限

　　對租金的支付期限未確定的，當事人可以協(xié)議補充；不能達成補充協(xié)議的，可以根據(jù)合同的有關條款或者交易習慣確定；仍不能確定的：

　?。?）租賃期限不滿1年的，應當在租賃期限屆滿時支付；

　?。?）租賃期限1年以上的，應當在每屆滿1年時支付，剩余期間不滿1年的，應當在租賃期限屆滿時支付。

　　6.所有權變動

　?。?）買賣不破租賃：租賃物在租賃期間發(fā)生所有權變動的，不影響租賃合同的效力

　?。?）出租人出賣租賃房屋的，應當在出賣之前的合理期限內(nèi)通知承租人，承租人享有在同等條件下優(yōu)先購買的權利。

　　【注意】只有在房屋租賃中才有優(yōu)先購買權