2012注冊會計(jì)師經(jīng)濟(jì)法知識點(diǎn)預(yù)習(xí)：特種買賣合同

 注冊會計(jì)師考試《經(jīng)濟(jì)法》科目
第十章 合同法律制度（分則）

　　知識點(diǎn)七、特種買賣合同

　　1.分期付款的買受人未支付到期價款的金額達(dá)到全部價款的1/5的，出賣人可以要求買受人一并支付到期與未到期的全部價款或者解除合同。

　　2.憑樣品買賣的當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)封存樣品，并可以對樣品質(zhì)量予以說明。出賣人交付的標(biāo)的物應(yīng)當(dāng)與樣品及其說明的質(zhì)量相同。

　　3.試用買賣的當(dāng)事人可以約定標(biāo)的物的試用期間。對試用期間沒有約定或者約定不明確，依照《合同法》有關(guān)規(guī)定仍不能確定的，由出賣人確定。試用期間屆滿，買受人對是否購買標(biāo)的物未作表示的，視為購買。

　　4.招標(biāo)投標(biāo)買賣的中標(biāo)人在接到中標(biāo)通知后，在指定的期間與地點(diǎn)與招標(biāo)人簽訂書面合同，買賣合同正式成立。

　　5.商品房買賣合同

　　商品房買賣合同是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將尚未建成或已經(jīng)竣工的房屋向社會銷售并轉(zhuǎn)移房屋所有權(quán)于買受人，買受人支付價款的買賣合同。商品房買賣合同包括期房買賣合同與現(xiàn)房買賣合同。

　?。?）銷售廣告的性質(zhì)認(rèn)定。

　　第一，有關(guān)商品房的銷售廣告和宣傳資料為要約邀請，對出賣人無合同上的約束力。

　　第二，就商品房開發(fā)規(guī)劃范圍內(nèi)的房屋及相關(guān)設(shè)施所作的說明和允諾具體確定，并對合同的訂立以及房屋價格的確定有重大影響的，視為要約。

　　第三，第二點(diǎn)的內(nèi)容即使未訂入合同，仍屬于合同的組成部分，當(dāng)事人違反這些內(nèi)容的，承擔(dān)違約責(zé)任。（禁止虛假宣傳）

　　（2）商品房預(yù)售合同的效力。

　　出賣人未取得預(yù)售許可而與買受人訂立預(yù)售合同的，合同無效，但是在起訴前取得預(yù)售許可的，合同有效。商品房預(yù)售合同應(yīng)當(dāng)辦理登記備案手續(xù)，但該登記備案手續(xù)并非合同生效條件，當(dāng)事人另有約定的除外。

　?。?）被拆遷人的優(yōu)先權(quán)。

　　拆遷人與被拆遷人按照所有權(quán)調(diào)換形式訂立拆遷補(bǔ)償安置協(xié)議，明確約定拆遷人以位置、用途特定的房屋對被拆遷人予以補(bǔ)償安置，如果拆遷人將該補(bǔ)償安置房屋另行出賣給第三人，被拆遷人請求優(yōu)先取得補(bǔ)償安置房屋的，應(yīng)予支持。

　?。?）商品房買賣中法定解除權(quán)的行使。

　　第一，因房屋主體結(jié)構(gòu)質(zhì)量不合格不能交付使用，或者房屋交付使用后，房屋主體結(jié)構(gòu)質(zhì)量經(jīng)核驗(yàn)確屬不合格的；

　　第二，因房屋質(zhì)量問題嚴(yán)重影響正常居住使用；

　　第三，房屋套內(nèi)建筑面積或者建筑面積與合同約定的面積誤差比絕對值超過3%的；（絕對值的含義包括"大于"和"小于"兩方面）

　　第四，出賣人遲延交付房屋或者買受人遲延支付購房款，經(jīng)催告后在3個月的合理期限內(nèi)仍未履行；

　　第五，約定或者法定的辦理房屋所有權(quán)登記的期限屆滿后超過一年，因出賣人的原因?qū)е沦I受人無法辦理房屋所有權(quán)登記的。

　?。?）可以適用懲罰性賠償金的情形。

　　在下列情形下，由于出賣人行為構(gòu)成了欺詐，因此買受人可以在解除合同并賠償損失的前提下，還可以要求出賣人承擔(dān)不超過已付房款1倍的懲罰性賠償金：

　　第一，商品房買賣合同訂立后，出賣人未告知買受人又將該房屋抵押給第三人；

　　第二，商品房買賣合同訂立后，出賣人又將該房屋出賣給第三人；

　　第三，故意隱瞞沒有取得商品房預(yù)售許可證明的事實(shí)或者提供虛假商品房預(yù)售許可證明；

　　第四，故意隱瞞所售房屋已經(jīng)抵押的事實(shí)；

　　第五，故意隱瞞所售房屋已經(jīng)出賣給第三人或者為拆遷補(bǔ)償安置房屋的事實(shí)。

　　（6）商品房買賣合同與貸款合同的效力關(guān)系。

　　第一，貸款合同未能訂立，導(dǎo)致商品房買賣合同不能履行的，則當(dāng)事人可以要求解除合同，并分析貸款合同未能訂立的原因，在可歸責(zé)于一方當(dāng)事人的情況下，由該當(dāng)事人賠償損失。

　　第二，商品房買賣合同無效、被撤銷或者被解除，則貸款合同也應(yīng)相應(yīng)解除，出賣人應(yīng)當(dāng)將收受的購房貸款和購房款的本金及利息分別返還給擔(dān)保權(quán)人和買受人。