注冊會計師考試《經(jīng)濟(jì)法》微學(xué)習(xí)筆記：商品房買賣合同

　　網(wǎng)校論壇學(xué)員精心為大家分享注冊會計師考試科目里的重要知識點，希望對廣大考生學(xué)習(xí)注會有幫助。

　　（1）銷售廣告的性質(zhì)認(rèn)定

　　①有關(guān)商品房的銷售廣告和宣傳資料為要約邀請，對出賣人無合同上的約束力；②就商品房開發(fā)規(guī)劃范圍內(nèi)的房屋及相關(guān)設(shè)施所作的說明和允諾具體確定，并對合同的訂立以及房屋價格的確定有重大影響的，視為要約；該內(nèi)容即使未訂入合同，仍屬于合同的組成部分，當(dāng)事人違反這些內(nèi)容的，承擔(dān)違約責(zé)任。

　　（2）商品房預(yù)售合同的效力

　?、俪鲑u人未取得預(yù)售許可而與買受人訂立預(yù)售合同的，合同無效，但是在起訴前取得預(yù)售許可的，合同有效。

　?、谏唐贩款A(yù)售合同應(yīng)當(dāng)辦理登記備案手續(xù)，但該登記備案手續(xù)并非合同生效條件，當(dāng)事人另有約定的除外。

　　（3）被拆遷人的優(yōu)先權(quán)

　　拆遷人與被拆遷人按照所有權(quán)調(diào)換形式設(shè)立拆遷補償安置協(xié)議，明確約定拆遷人以位置、用途特定的房屋對被拆遷人予以補償安置，如果拆遷人將該補償安置房屋另行出賣給第三人，被拆遷人請求優(yōu)先取得補償安置房屋的，應(yīng)予支持。

　　（4）商品房買賣中法定解除權(quán)

　　商品房買賣合同中解除權(quán)行使的情形包括：

　?、僖蚍课葜黧w結(jié)構(gòu)質(zhì)量不合格不能交付使用，或者房屋交付使用后，房屋主體結(jié)構(gòu)質(zhì)量經(jīng)核驗確屬不合格；②因房屋質(zhì)量問題嚴(yán)重影響正常居住使用；③房屋套內(nèi)建筑面積或者建筑面積與合同約定的面積誤差比絕對值超過3%的；④出賣人遲延交付房屋或者買受人遲延支付購房款，經(jīng)催告后在3個月的合理期限內(nèi)仍未履行；⑤約定或者法定的辦理房屋所有權(quán)登記的期限屆滿后超過1年，因出賣人的原因?qū)е沦I受人無法辦理房屋所有權(quán)登記的。

　　（5）懲罰性賠償金

　　在下列情形下，由于出賣人的行為構(gòu)成了欺詐，因此買受人可以在解除合同并賠償損失的前提下，還可以要求出賣人承擔(dān)不超過已付房款1倍的懲罰性賠償金：

　?、偕唐贩抠I賣合同訂立后，出賣人未告知買受人又將該房屋抵押給第三人；②商品房買賣合同訂立后，出賣人又將該房屋出賣給第三人；③故意隱瞞沒有取得商品房預(yù)售許可證明的事實或者提供虛假商品房預(yù)售許可證明；④故意隱瞞所售房屋已經(jīng)抵押的事實；⑤故意隱瞞所售房屋已經(jīng)出賣給第三人或者為拆遷補償安置房屋的事實。

　　（6）商品房買賣合同與貸款合同的效力關(guān)系

　?、儋J款合同未能訂立，導(dǎo)致商品房買賣合同不能履行的，則當(dāng)事人可以要求解除合同，并分析貸款合同未能訂立的原因，在可歸責(zé)于一方當(dāng)事人的情況下，由該當(dāng)事人賠償損失。

　?、谏唐贩抠I賣合同無效、被撤銷或者被解除，則貸款合同也應(yīng)相應(yīng)解除，出賣人應(yīng)當(dāng)將收受的購房貸款和購房款的本金及利息分別返還給擔(dān)保人和買受人。

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