注冊(cè)會(huì)計(jì)師考試《會(huì)計(jì)》核心考點(diǎn)精華：投資性房地產(chǎn)（一）

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　　重要考點(diǎn)：投資性房地產(chǎn)的范圍

范圍	注意問(wèn)題
已出租的土地使用權(quán)	（1）企業(yè)計(jì)劃用于出租但尚未出租的土地使用權(quán)，不屬于此類；（2）以經(jīng)營(yíng)租賃方式租入再轉(zhuǎn)租給其他單位的房地產(chǎn)也不屬于投資性房地產(chǎn)
持有并準(zhǔn)備增值后轉(zhuǎn)讓的土地使用權(quán)	按照國(guó)家有關(guān)規(guī)定認(rèn)定的閑置土地，不屬于投資性房地產(chǎn)
已出租的建筑物	（1）是指企業(yè)擁有產(chǎn)權(quán)并以經(jīng)營(yíng)租賃方式出租的建筑物；（2）對(duì)企業(yè)持有以備經(jīng)營(yíng)出租的空置建筑物或在建建筑物，只有企業(yè)管理當(dāng)局（董事會(huì)或類似機(jī)構(gòu)）作出正式書(shū)面決議，明確表明將其用于經(jīng)營(yíng)出租且持有意圖短期內(nèi)不再發(fā)生變化的，即使尚未簽訂租賃協(xié)議，也可視為投資性房地產(chǎn)

　　【提示】下列各項(xiàng)不屬于投資性房地產(chǎn)：

　?。?）自用房地產(chǎn)

　　即為生產(chǎn)商品、提供勞務(wù)或者經(jīng)營(yíng)管理而持有的房地產(chǎn)。例如：企業(yè)出租給本企業(yè)職工居住的房屋；企業(yè)擁有并自行經(jīng)營(yíng)的旅館飯店；企業(yè)自用的辦公樓、生產(chǎn)車間廠房等。

　?。?）作為存貨的房地產(chǎn)

　　作為存貨的房地產(chǎn)是指房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)在正常經(jīng)營(yíng)過(guò)程中銷售的或?yàn)殇N售而正在開(kāi)發(fā)的商品房和土地。這部分房地產(chǎn)屬于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的存貨，不屬于投資性房地產(chǎn)。

　　如果某項(xiàng)房地產(chǎn)，部分用于賺取租金或資本增值、部分用于生產(chǎn)商品、提供勞務(wù)或經(jīng)營(yíng)管理，能夠單獨(dú)計(jì)量和出售的、用于賺取租金或資本增值的部分，應(yīng)當(dāng)確認(rèn)為投資性房地產(chǎn)；不能夠單獨(dú)計(jì)量和出售的、用于賺取租金或資本增值的部分，不確認(rèn)為投資性房地產(chǎn)。

　　重要考點(diǎn)：投資性房地產(chǎn)的初始計(jì)量

　　將某個(gè)項(xiàng)目確認(rèn)為投資性房地產(chǎn)，首先應(yīng)當(dāng)符合投資性房地產(chǎn)的概念，其次要同時(shí)滿足投資性房地產(chǎn)的兩個(gè)確認(rèn)條件：（1）與該投資性房地產(chǎn)相關(guān)的經(jīng)濟(jì)利益很可能流入企業(yè)；（2）該投資性房地產(chǎn)的成本能夠可靠地計(jì)量。

　　投資性房地產(chǎn)應(yīng)當(dāng)按照成本進(jìn)行初始計(jì)量。

　?。ㄒ唬┩赓?gòu)的投資性房地產(chǎn)的確認(rèn)和初始計(jì)量

　　對(duì)于企業(yè)外購(gòu)的房地產(chǎn)，只有在購(gòu)入房地產(chǎn)的同時(shí)開(kāi)始對(duì)外出租（自租賃期開(kāi)始日起，下同）或用于資本增值，才能稱之為外購(gòu)的投資性房地產(chǎn)。外購(gòu)?fù)顿Y性房地產(chǎn)的實(shí)際成本，包括購(gòu)買價(jià)款、相關(guān)稅費(fèi)和可直接歸屬于該資產(chǎn)的其他支出。

　　企業(yè)購(gòu)入房地產(chǎn)，自用一段時(shí)間之后再改為出租或用于資本增值的，應(yīng)當(dāng)先將外購(gòu)的房地產(chǎn)確認(rèn)為固定資產(chǎn)或無(wú)形資產(chǎn)，自租賃期開(kāi)始日或用于資本增值之日開(kāi)始，才能從固定資產(chǎn)或無(wú)形資產(chǎn)轉(zhuǎn)換為投資性房地產(chǎn)。

　?。ǘ┳孕薪ㄔ焱顿Y性房地產(chǎn)的確認(rèn)和初始計(jì)量

　　自行建造投資性房地產(chǎn)，其成本由建造該項(xiàng)資產(chǎn)達(dá)到預(yù)定可使用狀態(tài)前發(fā)生的必要支出構(gòu)成，包括土地開(kāi)發(fā)費(fèi)、建筑成本、安裝成本、應(yīng)予以資本化的借款費(fèi)用、支付的其他費(fèi)用和分?jǐn)偟拈g接費(fèi)用等。建造過(guò)程中發(fā)生的非正常性損失，直接計(jì)入當(dāng)期損益，不計(jì)入建造成本。

　　借：投資性房地產(chǎn)——在建

　　    貸：銀行存款等

　　（三）非投資性房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換為投資性房地產(chǎn)的確認(rèn)和初始計(jì)量

　　參見(jiàn)“投資性房地產(chǎn)的轉(zhuǎn)換和處置”部分內(nèi)容。

　　重要考點(diǎn)：投資性房地產(chǎn)的后續(xù)計(jì)量

　　企業(yè)通常應(yīng)當(dāng)采用成本模式對(duì)投資性房地產(chǎn)進(jìn)行后續(xù)計(jì)量，滿足特定條件時(shí)也可以采用公允價(jià)值模式對(duì)投資性房地產(chǎn)進(jìn)行后續(xù)計(jì)量。但是，同一企業(yè)只能采用一種模式對(duì)所有投資性房地產(chǎn)進(jìn)行后續(xù)計(jì)量，不得同時(shí)采用兩種計(jì)量模式。

　　一、采用成本模式進(jìn)行后續(xù)計(jì)量的投資性房地產(chǎn)

　?。ㄒ唬┛颇吭O(shè)置

　　投資性房地產(chǎn)

　　投資性房地產(chǎn)累計(jì)折舊（攤銷）

　　投資性房地產(chǎn)減值準(zhǔn)備

　?。ǘ?huì)計(jì)處理

　　在成本模式下，應(yīng)當(dāng)按照固定資產(chǎn)或無(wú)形資產(chǎn)的有關(guān)規(guī)定，對(duì)投資性房地產(chǎn)進(jìn)行后續(xù)計(jì)量，計(jì)提折舊或攤銷；存在減值跡象的，還應(yīng)當(dāng)按照資產(chǎn)減值的有關(guān)規(guī)定進(jìn)行處理。

　　1.計(jì)提折舊或進(jìn)行攤銷時(shí)

　　借：其他業(yè)務(wù)成本

　　    貸：投資性房地產(chǎn)累計(jì)折舊（攤銷）

　　2.計(jì)提減值準(zhǔn)備時(shí)

　　借：資產(chǎn)減值損失

　　    貸：投資性房地產(chǎn)減值準(zhǔn)備

　　3.取得租金收入

　　借：銀行存款

　　    貸：其他業(yè)務(wù)收入

　　二、采用公允價(jià)值模式進(jìn)行后續(xù)計(jì)量的投資性房地產(chǎn)

　?。ㄒ唬┛颇吭O(shè)置

　　1.投資性房地產(chǎn)——成本

　　——公允價(jià)值變動(dòng)

　　2.公允價(jià)值變動(dòng)損益

　　（二）采用公允價(jià)值模式計(jì)量的前提條件

　　企業(yè)只有存在確鑿證據(jù)表明投資性房地產(chǎn)的公允價(jià)值能夠持續(xù)可靠取得的，才可以采用公允價(jià)值模式對(duì)投資性房地產(chǎn)進(jìn)行后續(xù)計(jì)量。

　　【提示】

　?。?）在極少數(shù)情況下，采用公允價(jià)值對(duì)投資性房地產(chǎn)進(jìn)行后續(xù)計(jì)量的企業(yè)，有證據(jù)表明，當(dāng)企業(yè)首次取得某項(xiàng)非在建投資性房地產(chǎn)（或某項(xiàng)現(xiàn)有房地產(chǎn)在改變用途后首次成為投資性房地產(chǎn)）時(shí)，該投資性房地產(chǎn)公允價(jià)值不能持續(xù)可靠取得的，應(yīng)當(dāng)對(duì)該投資性房地產(chǎn)采用成本模式計(jì)量直至處置，并假設(shè)無(wú)殘值。

　?。?）采用公允價(jià)值模式進(jìn)行后續(xù)計(jì)量的企業(yè)，對(duì)于在建投資性房地產(chǎn)（包括企業(yè)首次取得的在建投資性房地產(chǎn)），如果其公允價(jià)值無(wú)法可靠確定但預(yù)期該房地產(chǎn)完工后的公允價(jià)值能夠持續(xù)取得的，應(yīng)當(dāng)以成本計(jì)量該在建投資性房地產(chǎn)，其公允價(jià)值能夠可靠計(jì)量時(shí)或其完工后（兩者孰早），再以公允價(jià)值計(jì)量。