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三、共有
共有分為按份共有和共同共有。對(duì)所有權(quán)以外的其他物權(quán)的共有,構(gòu)成準(zhǔn)共有。
1、按份共有
按份共有,是指共有的所有權(quán)在量上得分拆為份額,共有人按各自確定的份額享有所有權(quán)的共有形態(tài)。
(1)對(duì)內(nèi)效力:①共有人內(nèi)部依份額享有共有權(quán)②各共有人對(duì)共有物有分割請(qǐng)求權(quán)③共有人享有優(yōu)先購(gòu)買權(quán)(按份共有人在同等條件的前提下,享有優(yōu)先購(gòu)買權(quán))④共有人可在其份額上設(shè)定擔(dān)保物權(quán)④共有人享有物上請(qǐng)求權(quán),即當(dāng)共有物受到妨害時(shí),各共有人可單獨(dú)或共同行使物上請(qǐng)求權(quán)。
(2)對(duì)外效力:共有人對(duì)外享有連帶債權(quán)、承擔(dān)連帶債務(wù)。
2、共同共有
共同共有,是指數(shù)人對(duì)同一物平等和不分份額地共同享有所有權(quán)的共有形態(tài)。
(1)對(duì)內(nèi)的效力:①對(duì)共有物的處分行為,只有在全體共有人意思一致的情況下,才發(fā)生對(duì)外效力②在共同共有關(guān)系存續(xù)期間,共同共有人原則上無分割請(qǐng)求權(quán),也無優(yōu)先購(gòu)買權(quán)③共同共有關(guān)系終止時(shí),對(duì)共有物的分割與按份共有相同。
(2)對(duì)外的效力:共有人對(duì)外享有連帶債權(quán)、承擔(dān)連帶債務(wù)。
3、共有物的分割(重點(diǎn))
共有物在分割時(shí),應(yīng)依其性質(zhì),采取相應(yīng)的分割方式:(1)實(shí)物分割(2)變價(jià)分割(2)作價(jià)分割。
四、建筑物區(qū)分所有權(quán)
1、我國(guó)《物權(quán)法》稱之為“業(yè)主的建筑物區(qū)分所有權(quán)”。建筑物區(qū)分所有權(quán),是指由區(qū)分所有建筑物的專有部分所有權(quán)、共有部分的共有權(quán)以及對(duì)建筑物進(jìn)行共同管理的成員權(quán)三者構(gòu)成的特別所有權(quán)。
2、建筑物區(qū)分所有權(quán)的法律特征:(1)復(fù)合性。(2)專有部分所有權(quán)的主導(dǎo)性。(3)一體性。(4)主體身份的多重性。(5)建筑物區(qū)分所有權(quán)的客體是兼有獨(dú)立用途部分和必要共同設(shè)施的建筑物。
3、業(yè)主可以設(shè)立業(yè)主大會(huì),選舉業(yè)主委員會(huì)?!段餀?quán)法》第76條規(guī)定,下列事項(xiàng)由業(yè)主共同決定:制定和修改業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則;制定和修改建筑物及其附屬設(shè)施的管理規(guī)約;選舉業(yè)主委員會(huì)或者更換業(yè)主委員會(huì)成員;選聘和解聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者其他管理人;籌集和使用建筑物及其附屬設(shè)施的維修資金;改建、重建建筑物及其附屬設(shè)施。
【例題】業(yè)主的建筑物區(qū)分所有權(quán)的特點(diǎn)有( )。(2008年)
A.它是集所有權(quán)、共有權(quán)和成員權(quán)三種權(quán)利于一身的權(quán)利
B.它是按份共有權(quán)
C.它屬于用益物權(quán)
D.它的客體是兼有獨(dú)立用途部分和必要共同設(shè)施的建筑物
E.它的權(quán)源是我國(guó)《物權(quán)法》所規(guī)定的占有制度
答案:AD
解析:本題考核建筑物區(qū)分所有權(quán)的特征。建筑物區(qū)分所有權(quán)的法律特征:(1)復(fù)合性。建筑物區(qū)分所有權(quán)是由三項(xiàng)權(quán)利構(gòu)成的特別所有權(quán),有別于單一的不動(dòng)產(chǎn)所有權(quán)。(2)專有部分所有權(quán)的主導(dǎo)性。(3)一體性。即構(gòu)成建筑物區(qū)分所有權(quán)的三要素具有一體性,不可分離。在發(fā)生權(quán)利變動(dòng)時(shí),須一體變動(dòng)。(4)主體身份的多重性。建筑物區(qū)分所有權(quán)人集所有權(quán)人、共有人、成員三重身份于一身。(5)建筑物區(qū)分所有權(quán)的客體是兼有獨(dú)立用途部分和必要共同設(shè)施的建筑物。
五、相鄰權(quán)
相鄰權(quán),是指相毗鄰的不動(dòng)產(chǎn)的所有人或使用人為行使其所有權(quán)或使用權(quán)的必要,而對(duì)他方不動(dòng)產(chǎn)所有權(quán)或使用權(quán)依法予以限制的權(quán)利。
1、土地的相鄰權(quán):鄰地通行權(quán)、鄰地管線安設(shè)權(quán)、鄰地使用權(quán)、鄰地環(huán)境保護(hù)權(quán)、鄰地安全保護(hù)權(quán)。
2、水流的相鄰權(quán):相鄰水流使用權(quán)、相鄰水流排放權(quán)。
3、建筑物的相鄰權(quán):相鄰?fù)L(fēng)、采光權(quán);相鄰?fù)ㄐ袡?quán);相鄰環(huán)境保護(hù)權(quán)。
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