注冊(cè)資產(chǎn)評(píng)估師考試《資產(chǎn)評(píng)估》預(yù)習(xí)：成本法操作步驟

第五章 房地產(chǎn)評(píng)估

　　知識(shí)點(diǎn)二十、土地評(píng)估的成本法操作步驟（掌握）

　　成本法的基本公式為：

　　土地價(jià)值＝待開(kāi)發(fā)土地取得費(fèi)＋土地開(kāi)發(fā)費(fèi)＋利息＋利潤(rùn)＋稅費(fèi)＋土地增值收益（5－19）

　?。ㄒ唬┯?jì)算待開(kāi)發(fā)土地取得費(fèi)用

　　1.土地取得費(fèi)

　　是為取得土地使用權(quán)而向原土地使用者支付的費(fèi)用。根據(jù)取得方式不同，其土地取得費(fèi)的構(gòu)成和費(fèi)用標(biāo)準(zhǔn)也不一樣。

　　2.征用集體土地的費(fèi)用

　?。?）征用集體土地需要向農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織及個(gè)人支付費(fèi)用

　?。?）這些費(fèi)用包括：

　?、?土地補(bǔ)償費(fèi)：

　　按該耕地被征用前3年平均年產(chǎn)值的6倍～10倍計(jì)算；

　?、?安置補(bǔ)助費(fèi)：

　?、瘛Ｃ恳粋€(gè)需要安置的農(nóng)業(yè)人口，為該耕地被占用前3年的平均產(chǎn)值的4－6倍，但是每公頃的安置補(bǔ)助費(fèi)，不超過(guò)被征用前3年平均年產(chǎn)值的15倍

　　Ⅱ。需要安置的農(nóng)業(yè)人口數(shù)量，按照被征用的耕地?cái)?shù)量除以征地前被征收單位平均每人占有耕地的數(shù)量

　?、?。按照規(guī)定支付的土地補(bǔ)償費(fèi)和安置補(bǔ)助費(fèi)，不能夠保證被安置農(nóng)民原有生活水平的，經(jīng)省級(jí)政府批準(zhǔn)，可以增加，但是土地補(bǔ)償費(fèi)和安置補(bǔ)助費(fèi)之和，不得超過(guò)土地被征用前3年平均年產(chǎn)值的30倍

　?、簟Ｌ厥馇闆r下，經(jīng)國(guó)務(wù)院可以提高土地補(bǔ)償費(fèi)和安置補(bǔ)助費(fèi)的標(biāo)準(zhǔn)

　?、?附著物和青苗補(bǔ)償費(fèi)

　　附著物和青苗補(bǔ)償費(fèi)由省、自治區(qū)、直轄市規(guī)定費(fèi)用標(biāo)準(zhǔn)；

　?、?征用城市郊區(qū)的菜地，按照國(guó)家有關(guān)規(guī)定繳納新菜地開(kāi)發(fā)建設(shè)基金

　　3.購(gòu)買和征用城市舊有土地的費(fèi)用

　　購(gòu)買和征用城市舊有土地，需向原土地所有者支付拆遷費(fèi)用等，標(biāo)準(zhǔn)由各地規(guī)定。

　?。ǘ┯?jì)算土地開(kāi)發(fā)費(fèi)

　　土地開(kāi)發(fā)費(fèi)主要包括

　　1.基礎(chǔ)設(shè)施配套費(fèi)

　　各地方規(guī)定不一，有的為“三通一平”，即通路、通水、通電，平整土地；有的為“七通一平”，即通路、通上水、通下水、通電、通訊、通氣、通熱，土地平整，應(yīng)視具體情況確定。

　　2.公共事業(yè)建設(shè)配套費(fèi)

　　根據(jù)當(dāng)?shù)匾?guī)定標(biāo)準(zhǔn)確定。

　　3.小區(qū)開(kāi)發(fā)配套費(fèi)

　　應(yīng)按小區(qū)內(nèi)各種設(shè)施及網(wǎng)點(diǎn)配套情況，或按當(dāng)?shù)匾?guī)定確定。

　?。ㄈ┯?jì)算投資利息

　　1.投資利息是土地建設(shè)中占用資金的時(shí)間價(jià)值，

　　2.主要包括兩部分：

　?。?）土地取得費(fèi)利息：

　　以整個(gè)土地取得費(fèi)為基數(shù)，計(jì)息期為整個(gè)開(kāi)發(fā)期和銷售期

　?。?）土地開(kāi)發(fā)費(fèi)利息：

　　如果土地開(kāi)發(fā)費(fèi)是均勻投入的，以整個(gè)土地開(kāi)發(fā)費(fèi)（或資金投入）為基數(shù)，計(jì)息期按土地開(kāi)發(fā)期限的一半計(jì)算。這里應(yīng)該包含整個(gè)銷售期。

　　3.計(jì)算利息時(shí)要注意的問(wèn)題：

　　（1）不管自有資金還是借入資金，都要計(jì)算利息

　　（2）利息的計(jì)算采用復(fù)利，而不是單利

　?。?）關(guān)于開(kāi)發(fā)期計(jì)息期確定。計(jì)息的時(shí)間，要準(zhǔn)確的把握墊付的資金所占用的時(shí)間。

　?、?分清期初一次性投入、均勻投入、分段均勻投入。

　?、?期初一次性投入：全期計(jì)息

　?、?均勻投入：計(jì)息期為開(kāi)發(fā)期的一半

　　④ 分段均勻投入（例如：第一年投入30%，第二年投入70%）：計(jì)息期為投入當(dāng)年時(shí)間按照一半計(jì)算，附加剩余占用期間

　?。ㄋ模┯?jì)算投資利潤(rùn)和稅費(fèi)

　　1.投資利潤(rùn)是投資開(kāi)發(fā)商投資的回報(bào)

　　2.投資利潤(rùn)計(jì)算：

　　利潤(rùn)通常以土地取得費(fèi)和土地開(kāi)發(fā)費(fèi)為基數(shù)[下面的例5－9就是]，也可以是開(kāi)發(fā)后土地的地價(jià)，并通過(guò)合理的利潤(rùn)率計(jì)算，計(jì)算時(shí)，要注意所用的利潤(rùn)率的內(nèi)涵

　　3.稅費(fèi)

　　取得土地和開(kāi)發(fā)過(guò)程中所必須支付的稅負(fù)和費(fèi)用

　?。ㄎ澹┯?jì)算土地增值收益

　　1.土地增值收益主要是由于土地的用途改變或土地功能變化而引起的。

　　2.土地增值收益應(yīng)該在土地所有者、土地投資者和土地使用者之間分配

　　特別注意：2006年的教材給出了土地增值收益計(jì)算方法：前四項(xiàng)之和為成本價(jià)格乘以土地增值收益率，但是近4年的教材去掉了這幾句話，但是教材例5－9仍然保持了這種算法。