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注冊資產評估師考試《資產評估》預習：操作步驟
第五章 房地產評估
知識點十七、操作步驟
（一）收集交易資料
（二）可比交易案例確定
?。ㄈ┮蛩匦拚?
1.交易情況修正
?。?）需要修正的情形
?、?有特殊利害關系的經濟主體間的交易；
?、?交易時有特別的動機，這以急于脫售或急于購買最為典型
?、?買方或賣方不了解市場行情，往往使房地產交易價格偏高或偏低。
?、?其他特殊交易的情形。如契稅本應由買方負擔，卻轉嫁給了賣方。
?、?特殊的交易方式。如拍賣、招標等。
不滿足公開市場條件的情況的都屬于要修正的情況
?。?）修正系數的計算公式
交易情況修正后的正常價格
?。娇杀葘嵗齼r格×（正常情況指數/可比實例情況指數）
＝P‘×100/100（1±X%） （5－15）
注意：這和教材40頁的交易情況修正是一樣的
2.交易日期修正
房地產價格的變動率一般用房地產價格指數來表示。利用價格指數進行期日修正的公式如下：
交易基準日交易實例價格
＝評估基準日價格指數/可比實例交易時價格指數×可比實例價格 （5－16）
提示：① 書上例題[5－5]，說每月上漲1%，實質上指的是每月環(huán)比價格變動指數
② 交易日期修正還是看前面講過的物價指數法的有關內容（教材36頁）
?、?關注教材40頁交易日期修正的說法，物價變化“平均每月上漲1%”
3.容積率修正
容積率與地價的關系并非呈線性關系，需根據具體區(qū)域的情況具體分析。
容積率修正可采用下式計算：
經容積率修正后可比實例價格
?。娇杀葘嵗齼r格×（待估宗地容積率修正系數/可比實例容積率修正系數） （5－17）
注意：修正系數不是容積率的比，而是容積率修正系數的比
4.土地使用年期修正。
土地使用年期修正系數按下式計算：
式中：
K——將可比實例年期修正到被估對象使用年期的年期修正系數；
r——資本化率；
m——被估對象的使用年期；
n——可比實例的使用年期。
土地使用年期修正后地價＝比較實例價格×K
教材土地使用年期修和這里是同一個原理
5.房地產狀況因素修正
注意：（1）是將待估房地產的狀況指數視作100。
?。?）房地產狀況修正可以分為：區(qū)域狀況修正、權益狀況修正、實物狀況修正以及其他的個別因素修正，都應該采用這里給出的公式處理，不過注意教材41頁在區(qū)域因素的處理沒有使用這里的公式，而是直接使用區(qū)域因素的值直接求比例得到的。2000和2004年考市場法的計算題都是告訴的相對于待估房地產的狀況需要修正±X%，需要使用這里的公式做。對分母100（1±X%）
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