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注冊資產評估師《資產評估》復習：收益法在房地產評估中的應用
第五章 房地產評估
知識點九、收益法在房地產評估中的應用
一、適用范圍
收益法適用于有收益的房地產價值評估，如商場、寫字樓、旅館、公寓等。
不適用于政府機關、學校、公園等公用、公益性房地產價值評估。
二、基本思路
?。ㄒ唬┦找鏋闊o限年期的房地產價值
計算公式為：
房地產價格=純凈益/資本化率 （5-1）
這種理論的抽象，包含著三個假設前提：
?。?）凈收益每年不變；
?。?）資本化率固定；
?。?）收益為無限年期。
提示：參見教材48頁的公式2-14，二者是一樣的原理，大家要理解，不要死記公式。
（二）收益為有限年期的房地產價值
計算公式為：
這是一個在估價實務中經常運用的計算公式，r為資本化率，成立條件為：
?。?）凈收益每年不變；
?。?）資本化率固定且大于零；
?。?）收益年期有限為n.
提示：參見教材48頁的公式2-15，二者是一樣的原理，大家要理解，不要死記公式
?。ㄈ┮陨纤悸返木唧w運用
運用收益法評估房地產價值，首先通過總收益減總費用求得凈收益；然后確定資本化率；最后選用適當的計算公式求得待估房地產的價值。
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