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注冊(cè)資產(chǎn)評(píng)估師《建筑工程評(píng)估基礎(chǔ)》復(fù)習(xí)：?jiǎn)挝还こ谈潘憔幹品椒?/h1>
第八章 建設(shè)工程造價(jià)的確定
知識(shí)點(diǎn)四、單位工程概算編制方法
單位工程概算分建筑工程概算和設(shè)備及安裝工程概算兩大類。
?。ㄒ唬﹩挝唤ㄖこ谈潘憔幹品椒?
1.概算定額法。具體步驟如下：
?。?）按照概算定額分部分項(xiàng)順序，列出各分項(xiàng)工程的名稱。
?。?）確定各分部分項(xiàng)工程項(xiàng)目的概算定額單價(jià)。（一般套用概算定額，或經(jīng)調(diào)整的指標(biāo)）
計(jì)算概算定額單價(jià)的公式如下：
?。?）計(jì)算單位工程直接工程費(fèi)和直接費(fèi)。
?。?）根據(jù)直接費(fèi)，結(jié)合其他各項(xiàng)取費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，分別計(jì)算間接費(fèi)、利潤(rùn)和稅金。
（5）計(jì)算單位工程概算造價(jià)：
單位工程概算造價(jià)＝直接費(fèi)＋間接費(fèi)＋利潤(rùn)＋稅金
2.概算指標(biāo)法。概算指標(biāo)法采用直接工程費(fèi)指標(biāo)。是將擬建工程的建筑面積或體積乘以技術(shù)條件相同或基本相同的概算指標(biāo)而得出直接工程費(fèi)，然后按規(guī)定計(jì)算措施費(fèi)、間接費(fèi)、利潤(rùn)和稅金等。
該方法適用于初步設(shè)計(jì)深度不夠，不能準(zhǔn)確地計(jì)算工程量，但工程設(shè)計(jì)是采用技術(shù)比較成熟而又有類似工程概算指標(biāo)可以利用的情況。因此，其計(jì)算精度較低。在資產(chǎn)評(píng)估中，可作為估算建（構(gòu)）筑物重置成本的參考方法。
?。?）擬建工程結(jié)構(gòu)特征與概算指標(biāo)相同時(shí)的計(jì)算。
在直接套用概算指標(biāo)時(shí)，擬建工程應(yīng)符合以下條件：
①擬建工程的建設(shè)地點(diǎn)與概算指標(biāo)中的工程建設(shè)地點(diǎn)相同；
②擬建工程的工程特征和結(jié)構(gòu)特征與概算指標(biāo)中的工程特征、結(jié)構(gòu)特征基本相同；
③擬建工程的建筑面積與概算指標(biāo)中工程的建筑面積相差不大。
根據(jù)選用的概算指標(biāo)內(nèi)容，可選用兩種套算方法：
套算方法I，以指標(biāo)中所規(guī)定的工程每m2、m3的造價(jià)，乘以擬建單位工程建筑面積或體積，得出單位工程的直接工程費(fèi)，再行計(jì)算其他費(fèi)用，即可求出單位工程的概算造價(jià)。直接工程費(fèi)計(jì)算公式如下：
這種簡(jiǎn)化方法的計(jì)算結(jié)果參照的是概算指標(biāo)編制時(shí)期的價(jià)值標(biāo)準(zhǔn)，未考慮擬建工程建設(shè)時(shí)期與概算指標(biāo)編制時(shí)期的價(jià)差，因此，在計(jì)算直接工程費(fèi)后還應(yīng)用物價(jià)指數(shù)另行調(diào)整。
套算方法II，以概算指標(biāo)中規(guī)定的每100m2建筑物面積（或1000m3）所耗人工工日數(shù)、主要材料數(shù)量為依據(jù)，首先計(jì)算擬建工程人工、主要材料消耗量，再計(jì)算直接工程費(fèi)，并取費(fèi)。在概算指標(biāo)中，一般規(guī)定了100m2建筑物面積（或1000m3）所耗工日數(shù)、主要材料數(shù)量，通過(guò)套用擬建地區(qū)當(dāng)時(shí)的人工費(fèi)單價(jià)和主材預(yù)算單價(jià)，便可得到每100m2（或1000m3）建筑物的人工費(fèi)和主材費(fèi)而無(wú)須再作價(jià)差調(diào)整。計(jì)算公式如下：
根據(jù)直接工程費(fèi)，結(jié)合其他各項(xiàng)取費(fèi)方法，分別計(jì)算措施費(fèi)、間接費(fèi)、利潤(rùn)和稅金。得到每m2建筑面積的概算單價(jià)，乘以擬建單位工程的建筑面積，即可得到單位工程概算造價(jià)。
?。?）擬建工程結(jié)構(gòu)特征與概算指標(biāo)有局部差異時(shí)的調(diào)整。
當(dāng)擬建對(duì)象的結(jié)構(gòu)特征與概算指標(biāo)中規(guī)定的結(jié)構(gòu)特征有局部不同時(shí)，須對(duì)概算指標(biāo)進(jìn)行調(diào)整后方可套用。
?、僬{(diào)整概算指標(biāo)中的每m2（m3）造價(jià)。
將原概算指標(biāo)中的單方造價(jià)進(jìn)行調(diào)整——扣除原概算指標(biāo)中與擬建工程結(jié)構(gòu)不同部分的造價(jià)，增加擬建工程與概算指標(biāo)結(jié)構(gòu)不同部分的造價(jià)，使其成為與擬建工程結(jié)構(gòu)相同的工程單位直接工程費(fèi)造價(jià)。
計(jì)算公式如下：
結(jié)構(gòu)變化修正概算指標(biāo)（元/m2）＝J＋Q1P1－Q2P2
式中：J——原概算指標(biāo)；
Q1——概算指標(biāo)中換入結(jié)構(gòu)的工程量；
Q2——概算指標(biāo)中換出結(jié)構(gòu)的工程量；
P1——換入結(jié)構(gòu)的直接工程費(fèi)單價(jià)；
P2——換出結(jié)構(gòu)的直接工程費(fèi)單價(jià)。
則擬建工程造價(jià)為：
直接工程費(fèi)＝修正后的概算指標(biāo)×擬建工程建筑面積（體積）
求出直接工程費(fèi)后，再按照規(guī)定的取費(fèi)方法計(jì)算其他費(fèi)用，最終得到單位工程概算價(jià)值。
?、谡{(diào)整概算指標(biāo)中的工、料、機(jī)數(shù)量。
這種方法是將原概算指標(biāo)中每100m2（1000m3）建筑面積（體積）中的工、料、機(jī)數(shù)量進(jìn)行調(diào)整，扣除原概算指標(biāo)中與擬建工程結(jié)構(gòu)不同部分的工、料、機(jī)消耗量，增加擬建工程與概算指標(biāo)結(jié)構(gòu)不同部分的工、料、機(jī)消耗量，使其成為與擬建工程結(jié)構(gòu)相同的工、料、機(jī)數(shù)量。計(jì)算公式如下：
以上兩種方法，前者是直接修正概算指標(biāo)單價(jià)，后者是修正概算指標(biāo)工料機(jī)數(shù)量。
3.類似工程預(yù)算法。類似工程預(yù)算法是利用技術(shù)條件與設(shè)計(jì)對(duì)象相類似的已完工程或在建工程的工程造價(jià)資料來(lái)編制擬建工程設(shè)計(jì)概算的方法。該方法適用于擬建工程初步設(shè)計(jì)與已完工程或在建工程的設(shè)計(jì)相類似又沒(méi)有可用的概算指標(biāo)的情況，但必須對(duì)建筑結(jié)構(gòu)差異和價(jià)差進(jìn)行調(diào)整。
（1）建筑結(jié)構(gòu)差異的調(diào)整。
調(diào)整方法與概算指標(biāo)法的調(diào)整方法相同。即先確定有差別的項(xiàng)目，然后分別按每一項(xiàng)目算出結(jié)構(gòu)構(gòu)件的工程量和單位價(jià)格（按編制概算工程所在地區(qū)的單價(jià)），然后以類似預(yù)算中相應(yīng)（有差別）的結(jié)構(gòu)構(gòu)件的工程數(shù)量和單價(jià)為基礎(chǔ)，算出總差價(jià)。將類似預(yù)算的直接工程費(fèi)總額減去（或加上）這部分差價(jià)，就得到結(jié)構(gòu)差異換算后的直接工程費(fèi)，再行取費(fèi)得到結(jié)構(gòu)差異換算后的造價(jià)。
?。?）價(jià)差調(diào)整。類似工程造價(jià)的價(jià)差調(diào)整方法通常有兩種：一是類似工程造價(jià)資料有具體的人工、材料、機(jī)械臺(tái)班的用量時(shí)，可按類似工程造價(jià)資料中的主要材料用量、工日數(shù)量、機(jī)械臺(tái)班用量乘以擬建工程所在地的主要材料預(yù)算價(jià)格、人工單價(jià)、機(jī)械臺(tái)班單價(jià)，計(jì)算出直接工程費(fèi)，再行取費(fèi)，即可得出所需的造價(jià)指標(biāo)；二是類似工程造價(jià)資料只有人工、材料、機(jī)械臺(tái)班費(fèi)用和其他費(fèi)用時(shí)，可按下面公式調(diào)整：
D＝A×K
K＝a%×K1＋b%×K2＋c%×K3＋d%×K4＋e%×K5
式中：
D——擬建工程單方概算造價(jià)；
A——類似工程單方預(yù)算造價(jià)；
K——綜合調(diào)整系數(shù)；
a%、b%、c%、d%、e%——類似工程預(yù)算的人工費(fèi)、材料費(fèi)、機(jī)械臺(tái)班費(fèi)、措施費(fèi)、間接費(fèi)占預(yù)算造價(jià)的比重；
K1、K2、K3、K4、K5——擬建工程地區(qū)與類似工程地區(qū)人工費(fèi)、材料費(fèi)、機(jī)械臺(tái)班費(fèi)、措施費(fèi)、間接費(fèi)價(jià)差系數(shù)。
其他指標(biāo)計(jì)算思路同上。
?。ǘ﹩挝辉O(shè)備及安裝工程概算編制方法
1.設(shè)備購(gòu)置費(fèi)概算。設(shè)備購(gòu)置費(fèi)由設(shè)備原價(jià)和運(yùn)雜費(fèi)兩項(xiàng)組成。
設(shè)備運(yùn)雜費(fèi)＝設(shè)備原價(jià)×運(yùn)雜費(fèi)率
2.設(shè)備安裝工程概算的編制方法。
?。?）預(yù)算單價(jià)法。當(dāng)初步設(shè)計(jì)較深，有詳細(xì)的設(shè)備清單時(shí)，可直接按安裝工程預(yù)算定額單價(jià)編制設(shè)備安裝工程概算，概算程序與安裝工程施工圖預(yù)算程序基本相同。
（2）擴(kuò)大單價(jià)法。當(dāng)初步設(shè)計(jì)深度不夠，設(shè)備清單不完備，只有主體設(shè)備或僅有成套設(shè)備重量時(shí)，可采用主體設(shè)備、成套設(shè)備的綜合擴(kuò)大安裝單價(jià)來(lái)編制概算。
?。?）設(shè)備價(jià)值百分比法，當(dāng)初步設(shè)計(jì)深度不夠，只有設(shè)備出廠價(jià)而無(wú)詳細(xì)規(guī)格、重量時(shí)，安裝費(fèi)可按其占設(shè)備費(fèi)的百分比計(jì)算。常用于價(jià)格波動(dòng)不大的定型產(chǎn)品和通用設(shè)備產(chǎn)品。計(jì)算公式為：
設(shè)備安裝費(fèi)＝設(shè)備原價(jià)×安裝費(fèi)率
（4）綜合噸位指標(biāo)法。常用于設(shè)備價(jià)格波動(dòng)較大的非標(biāo)準(zhǔn)設(shè)備和引進(jìn)設(shè)備的安裝工程概算。計(jì)算公式為：
設(shè)備安裝費(fèi)＝設(shè)備噸重×每噸設(shè)備安裝費(fèi)指標(biāo)
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知識(shí)點(diǎn)四、單位工程概算編制方法
單位工程概算分建筑工程概算和設(shè)備及安裝工程概算兩大類。
?。ㄒ唬﹩挝唤ㄖこ谈潘憔幹品椒?
1.概算定額法。具體步驟如下：
?。?）按照概算定額分部分項(xiàng)順序，列出各分項(xiàng)工程的名稱。
?。?）確定各分部分項(xiàng)工程項(xiàng)目的概算定額單價(jià)。（一般套用概算定額，或經(jīng)調(diào)整的指標(biāo)）
計(jì)算概算定額單價(jià)的公式如下：
?。?）計(jì)算單位工程直接工程費(fèi)和直接費(fèi)。
?。?）根據(jù)直接費(fèi)，結(jié)合其他各項(xiàng)取費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，分別計(jì)算間接費(fèi)、利潤(rùn)和稅金。
（5）計(jì)算單位工程概算造價(jià)：
單位工程概算造價(jià)＝直接費(fèi)＋間接費(fèi)＋利潤(rùn)＋稅金
2.概算指標(biāo)法。概算指標(biāo)法采用直接工程費(fèi)指標(biāo)。是將擬建工程的建筑面積或體積乘以技術(shù)條件相同或基本相同的概算指標(biāo)而得出直接工程費(fèi)，然后按規(guī)定計(jì)算措施費(fèi)、間接費(fèi)、利潤(rùn)和稅金等。
該方法適用于初步設(shè)計(jì)深度不夠，不能準(zhǔn)確地計(jì)算工程量，但工程設(shè)計(jì)是采用技術(shù)比較成熟而又有類似工程概算指標(biāo)可以利用的情況。因此，其計(jì)算精度較低。在資產(chǎn)評(píng)估中，可作為估算建（構(gòu)）筑物重置成本的參考方法。
?。?）擬建工程結(jié)構(gòu)特征與概算指標(biāo)相同時(shí)的計(jì)算。
在直接套用概算指標(biāo)時(shí)，擬建工程應(yīng)符合以下條件：
①擬建工程的建設(shè)地點(diǎn)與概算指標(biāo)中的工程建設(shè)地點(diǎn)相同；
②擬建工程的工程特征和結(jié)構(gòu)特征與概算指標(biāo)中的工程特征、結(jié)構(gòu)特征基本相同；
③擬建工程的建筑面積與概算指標(biāo)中工程的建筑面積相差不大。
根據(jù)選用的概算指標(biāo)內(nèi)容，可選用兩種套算方法：
套算方法I，以指標(biāo)中所規(guī)定的工程每m2、m3的造價(jià)，乘以擬建單位工程建筑面積或體積，得出單位工程的直接工程費(fèi)，再行計(jì)算其他費(fèi)用，即可求出單位工程的概算造價(jià)。直接工程費(fèi)計(jì)算公式如下：
這種簡(jiǎn)化方法的計(jì)算結(jié)果參照的是概算指標(biāo)編制時(shí)期的價(jià)值標(biāo)準(zhǔn)，未考慮擬建工程建設(shè)時(shí)期與概算指標(biāo)編制時(shí)期的價(jià)差，因此，在計(jì)算直接工程費(fèi)后還應(yīng)用物價(jià)指數(shù)另行調(diào)整。
套算方法II，以概算指標(biāo)中規(guī)定的每100m2建筑物面積（或1000m3）所耗人工工日數(shù)、主要材料數(shù)量為依據(jù)，首先計(jì)算擬建工程人工、主要材料消耗量，再計(jì)算直接工程費(fèi)，并取費(fèi)。在概算指標(biāo)中，一般規(guī)定了100m2建筑物面積（或1000m3）所耗工日數(shù)、主要材料數(shù)量，通過(guò)套用擬建地區(qū)當(dāng)時(shí)的人工費(fèi)單價(jià)和主材預(yù)算單價(jià)，便可得到每100m2（或1000m3）建筑物的人工費(fèi)和主材費(fèi)而無(wú)須再作價(jià)差調(diào)整。計(jì)算公式如下：
根據(jù)直接工程費(fèi)，結(jié)合其他各項(xiàng)取費(fèi)方法，分別計(jì)算措施費(fèi)、間接費(fèi)、利潤(rùn)和稅金。得到每m2建筑面積的概算單價(jià)，乘以擬建單位工程的建筑面積，即可得到單位工程概算造價(jià)。
?。?）擬建工程結(jié)構(gòu)特征與概算指標(biāo)有局部差異時(shí)的調(diào)整。
當(dāng)擬建對(duì)象的結(jié)構(gòu)特征與概算指標(biāo)中規(guī)定的結(jié)構(gòu)特征有局部不同時(shí)，須對(duì)概算指標(biāo)進(jìn)行調(diào)整后方可套用。
?、僬{(diào)整概算指標(biāo)中的每m2（m3）造價(jià)。
將原概算指標(biāo)中的單方造價(jià)進(jìn)行調(diào)整——扣除原概算指標(biāo)中與擬建工程結(jié)構(gòu)不同部分的造價(jià)，增加擬建工程與概算指標(biāo)結(jié)構(gòu)不同部分的造價(jià)，使其成為與擬建工程結(jié)構(gòu)相同的工程單位直接工程費(fèi)造價(jià)。
計(jì)算公式如下：
結(jié)構(gòu)變化修正概算指標(biāo)（元/m2）＝J＋Q1P1－Q2P2
式中：J——原概算指標(biāo)；
Q1——概算指標(biāo)中換入結(jié)構(gòu)的工程量；
Q2——概算指標(biāo)中換出結(jié)構(gòu)的工程量；
P1——換入結(jié)構(gòu)的直接工程費(fèi)單價(jià)；
P2——換出結(jié)構(gòu)的直接工程費(fèi)單價(jià)。
則擬建工程造價(jià)為：
直接工程費(fèi)＝修正后的概算指標(biāo)×擬建工程建筑面積（體積）
求出直接工程費(fèi)后，再按照規(guī)定的取費(fèi)方法計(jì)算其他費(fèi)用，最終得到單位工程概算價(jià)值。
?、谡{(diào)整概算指標(biāo)中的工、料、機(jī)數(shù)量。
這種方法是將原概算指標(biāo)中每100m2（1000m3）建筑面積（體積）中的工、料、機(jī)數(shù)量進(jìn)行調(diào)整，扣除原概算指標(biāo)中與擬建工程結(jié)構(gòu)不同部分的工、料、機(jī)消耗量，增加擬建工程與概算指標(biāo)結(jié)構(gòu)不同部分的工、料、機(jī)消耗量，使其成為與擬建工程結(jié)構(gòu)相同的工、料、機(jī)數(shù)量。計(jì)算公式如下：
以上兩種方法，前者是直接修正概算指標(biāo)單價(jià)，后者是修正概算指標(biāo)工料機(jī)數(shù)量。
3.類似工程預(yù)算法。類似工程預(yù)算法是利用技術(shù)條件與設(shè)計(jì)對(duì)象相類似的已完工程或在建工程的工程造價(jià)資料來(lái)編制擬建工程設(shè)計(jì)概算的方法。該方法適用于擬建工程初步設(shè)計(jì)與已完工程或在建工程的設(shè)計(jì)相類似又沒(méi)有可用的概算指標(biāo)的情況，但必須對(duì)建筑結(jié)構(gòu)差異和價(jià)差進(jìn)行調(diào)整。
（1）建筑結(jié)構(gòu)差異的調(diào)整。
調(diào)整方法與概算指標(biāo)法的調(diào)整方法相同。即先確定有差別的項(xiàng)目，然后分別按每一項(xiàng)目算出結(jié)構(gòu)構(gòu)件的工程量和單位價(jià)格（按編制概算工程所在地區(qū)的單價(jià)），然后以類似預(yù)算中相應(yīng)（有差別）的結(jié)構(gòu)構(gòu)件的工程數(shù)量和單價(jià)為基礎(chǔ)，算出總差價(jià)。將類似預(yù)算的直接工程費(fèi)總額減去（或加上）這部分差價(jià)，就得到結(jié)構(gòu)差異換算后的直接工程費(fèi)，再行取費(fèi)得到結(jié)構(gòu)差異換算后的造價(jià)。
?。?）價(jià)差調(diào)整。類似工程造價(jià)的價(jià)差調(diào)整方法通常有兩種：一是類似工程造價(jià)資料有具體的人工、材料、機(jī)械臺(tái)班的用量時(shí)，可按類似工程造價(jià)資料中的主要材料用量、工日數(shù)量、機(jī)械臺(tái)班用量乘以擬建工程所在地的主要材料預(yù)算價(jià)格、人工單價(jià)、機(jī)械臺(tái)班單價(jià)，計(jì)算出直接工程費(fèi)，再行取費(fèi)，即可得出所需的造價(jià)指標(biāo)；二是類似工程造價(jià)資料只有人工、材料、機(jī)械臺(tái)班費(fèi)用和其他費(fèi)用時(shí)，可按下面公式調(diào)整：
D＝A×K
K＝a%×K1＋b%×K2＋c%×K3＋d%×K4＋e%×K5
式中：
D——擬建工程單方概算造價(jià)；
A——類似工程單方預(yù)算造價(jià)；
K——綜合調(diào)整系數(shù)；
a%、b%、c%、d%、e%——類似工程預(yù)算的人工費(fèi)、材料費(fèi)、機(jī)械臺(tái)班費(fèi)、措施費(fèi)、間接費(fèi)占預(yù)算造價(jià)的比重；
K1、K2、K3、K4、K5——擬建工程地區(qū)與類似工程地區(qū)人工費(fèi)、材料費(fèi)、機(jī)械臺(tái)班費(fèi)、措施費(fèi)、間接費(fèi)價(jià)差系數(shù)。
其他指標(biāo)計(jì)算思路同上。
?。ǘ﹩挝辉O(shè)備及安裝工程概算編制方法
1.設(shè)備購(gòu)置費(fèi)概算。設(shè)備購(gòu)置費(fèi)由設(shè)備原價(jià)和運(yùn)雜費(fèi)兩項(xiàng)組成。
設(shè)備運(yùn)雜費(fèi)＝設(shè)備原價(jià)×運(yùn)雜費(fèi)率
2.設(shè)備安裝工程概算的編制方法。
?。?）預(yù)算單價(jià)法。當(dāng)初步設(shè)計(jì)較深，有詳細(xì)的設(shè)備清單時(shí)，可直接按安裝工程預(yù)算定額單價(jià)編制設(shè)備安裝工程概算，概算程序與安裝工程施工圖預(yù)算程序基本相同。
（2）擴(kuò)大單價(jià)法。當(dāng)初步設(shè)計(jì)深度不夠，設(shè)備清單不完備，只有主體設(shè)備或僅有成套設(shè)備重量時(shí)，可采用主體設(shè)備、成套設(shè)備的綜合擴(kuò)大安裝單價(jià)來(lái)編制概算。
?。?）設(shè)備價(jià)值百分比法，當(dāng)初步設(shè)計(jì)深度不夠，只有設(shè)備出廠價(jià)而無(wú)詳細(xì)規(guī)格、重量時(shí)，安裝費(fèi)可按其占設(shè)備費(fèi)的百分比計(jì)算。常用于價(jià)格波動(dòng)不大的定型產(chǎn)品和通用設(shè)備產(chǎn)品。計(jì)算公式為：
設(shè)備安裝費(fèi)＝設(shè)備原價(jià)×安裝費(fèi)率
（4）綜合噸位指標(biāo)法。常用于設(shè)備價(jià)格波動(dòng)較大的非標(biāo)準(zhǔn)設(shè)備和引進(jìn)設(shè)備的安裝工程概算。計(jì)算公式為：
設(shè)備安裝費(fèi)＝設(shè)備噸重×每噸設(shè)備安裝費(fèi)指標(biāo)
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