日前《南方都市報(bào)》報(bào)道，在今年2月底舉行的廣東省人大會(huì)議上，朱列玉和其他8名人大代表向該省建設(shè)廳提交建議，要求開發(fā)商公開房?jī)r(jià)成本信息，最近，該建議遭廣東省建設(shè)廳“否決”，理由是可能侵犯商業(yè)秘密，破壞公平競(jìng)爭(zhēng)。此答復(fù)迅速引起一場(chǎng)房?jī)r(jià)成本是否該公開的大爭(zhēng)論。
政府的土地情結(jié)造成了房?jī)r(jià)多少非市場(chǎng)因素？稅費(fèi)成本公開是無(wú)可質(zhì)疑的，政府在這個(gè)問題上不作為是不負(fù)責(zé)任的（圖：經(jīng)濟(jì)參考報(bào)）
開發(fā)商是否有義務(wù)公開房?jī)r(jià)成本
對(duì)于是否公開房?jī)r(jià)成本無(wú)論是在市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)條件下還是計(jì)劃經(jīng)濟(jì)條件下，廠商都沒有義務(wù)公開產(chǎn)品成本，即使是上市公司，社會(huì)要求公開的也只是企業(yè)的資產(chǎn)負(fù)債表，現(xiàn)金流量表等基本的財(cái)務(wù)報(bào)表，社會(huì)關(guān)心的是公司的凈資產(chǎn)和每股收益狀況，而對(duì)于產(chǎn)品細(xì)節(jié)的成本問題則是作為商業(yè)機(jī)密對(duì)外保密的，即使是企業(yè)內(nèi)部人員也很少有人知道的一清二楚。
既然在產(chǎn)品成本上可以作為商業(yè)機(jī)密保密的話，那么開發(fā)商是不是就可以對(duì)外界封閉一切信息？答案是否定的。因?yàn)樽》繂栴}是一定意義上具有公共產(chǎn)品屬性的問題，涉及到廣大民眾的切身利益，這個(gè)行業(yè)的外部性相當(dāng)大，那么從這個(gè)意義上說，從市場(chǎng)的三方：政府，開發(fā)商，消費(fèi)者三者關(guān)系來(lái)看，政府有必要對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)進(jìn)行一定程度的扶持和引導(dǎo)，開發(fā)商也應(yīng)該接受社會(huì)的監(jiān)督，為公眾負(fù)責(zé)，對(duì)與社會(huì)責(zé)任的要求是強(qiáng)于其他的行業(yè)的。那么開發(fā)商有義務(wù)公布自己的資產(chǎn)負(fù)債表，而不是產(chǎn)品的實(shí)際成本。
社會(huì)為什么要求開發(fā)商公布房?jī)r(jià)成本
之前我們很少聽到社會(huì)要求某個(gè)行業(yè)公布自己的產(chǎn)品成本，而在市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)條件下還是計(jì)劃經(jīng)濟(jì)條件下，社會(huì)要求企業(yè)公布產(chǎn)品成本都是無(wú)理的要求。既然是無(wú)理的要求，社會(huì)對(duì)于開發(fā)商的成本公布為什么那么反響強(qiáng)烈呢？原因不在于公眾缺乏起碼的經(jīng)濟(jì)常識(shí)。真正的原因在那里呢？
近年來(lái)全國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)持續(xù)升溫，主要源自我國(guó)不斷增長(zhǎng)的固定資產(chǎn)投資的推動(dòng)，房?jī)r(jià)一路狂漲，北京從2003年以后房?jī)r(jià)漲幅一直在10%以上，引領(lǐng)全國(guó)房?jī)r(jià)漲勢(shì)潮流，地價(jià)隨之一路高歌猛進(jìn)，兩者互相推動(dòng)，共同一向一個(gè)結(jié)果：更多的人買不起房。隨著房?jī)r(jià)的上漲和地價(jià)的堅(jiān)挺，房地產(chǎn)市場(chǎng)投資和投機(jī)的現(xiàn)象嚴(yán)重，公民買漲不買跌的心理發(fā)揮作用，作為市場(chǎng)交易主體的自主性購(gòu)房需求一直處于高位。加上房地產(chǎn)市場(chǎng)制度不健全，國(guó)家政策缺乏必要的扶持和引導(dǎo)，本來(lái)正常的市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)條件下的合理投資和投機(jī)等因素變得非�？膳拢康禺a(chǎn)大有不斷漲下去的趨勢(shì)。去年開始到現(xiàn)在，國(guó)家接連推出了一系列的政策，穩(wěn)定房?jī)r(jià)的效果一直沒有體現(xiàn)，民眾心理承受力已經(jīng)接近極限。到底房?jī)r(jià)什么時(shí)候會(huì)降，每個(gè)人都心里沒底。
房?jī)r(jià)的問題如此讓人揪心，開放商市場(chǎng)缺乏必要的監(jiān)督和秩序管理，開發(fā)商趁火打劫，落井下石的不負(fù)責(zé)任姿態(tài)嚴(yán)重影響了房地產(chǎn)市場(chǎng)健康發(fā)展。房?jī)r(jià)上漲誰(shuí)最高興？很多人會(huì)說是開發(fā)商。由此我們對(duì)于開發(fā)商的印象很不好，似乎開發(fā)商在混亂的房?jī)r(jià)漲勢(shì)中是唯一的受益者，因此，對(duì)于這樣的利潤(rùn)來(lái)源方式民眾最不能忍受。開發(fā)商到底有多少利潤(rùn)？從國(guó)家富豪排行中房產(chǎn)商占據(jù)相當(dāng)比例看出，行業(yè)利潤(rùn)是虛高的。而從納稅排行上看，房產(chǎn)企業(yè)似乎對(duì)社會(huì)沒有什么貢獻(xiàn)，這更加劇了人民的不滿心理。對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)商利潤(rùn)存在懷疑，民眾希望政府能夠?qū)﹂_發(fā)商利潤(rùn)進(jìn)行一定的調(diào)節(jié)，并且指定價(jià)格限制等等的要求就似乎成了救命稻草，而實(shí)際上這樣的政府干預(yù)房?jī)r(jià)的現(xiàn)象在我國(guó)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展過程中實(shí)際是個(gè)大的倒退。
政府在房?jī)r(jià)形成中扮演什么角色
政府在房?jī)r(jià)形成中應(yīng)該扮演什么角色呢？政府是房?jī)r(jià)的促成者也是房?jī)r(jià)的受益者。
政府對(duì)于房?jī)r(jià)的形成是有調(diào)控義務(wù)的，由于住房的公共產(chǎn)品屬性，政府在相關(guān)的政策上應(yīng)該對(duì)于公眾的利益進(jìn)行照顧，比如體格廉價(jià)的土地給開發(fā)商開發(fā)廉租房，經(jīng)濟(jì)適用房，普通商品房等，運(yùn)用相應(yīng)的稅收優(yōu)惠，土地價(jià)格優(yōu)惠，信貸優(yōu)惠等等方面的優(yōu)惠來(lái)引導(dǎo)市場(chǎng)的供給，滿足社會(huì)普通民眾的需求，甚至政府要給予一定的補(bǔ)貼等支持。可以說政府促成了房?jī)r(jià)向比較合理的方向發(fā)展，但不是去對(duì)房?jī)r(jià)進(jìn)行直接的干預(yù)，政府的角色還是利用市場(chǎng)規(guī)律，對(duì)市場(chǎng)行為進(jìn)行必要的引導(dǎo)。因此，上面人大代表要求政府出臺(tái)房地產(chǎn)限價(jià)是違反市場(chǎng)規(guī)律的，也降低的市場(chǎng)的效率，政府對(duì)于微觀實(shí)體的介入往往是無(wú)效率的，本身也提供了經(jīng)濟(jì)主體尋租的機(jī)會(huì)，那么對(duì)市場(chǎng)公平競(jìng)爭(zhēng)和社會(huì)效率都是很大的傷害。
政府也是房?jī)r(jià)的受益者。如果房?jī)r(jià)堅(jiān)挺，代表房地產(chǎn)行業(yè)動(dòng)力強(qiáng)勁，包括存在過熱和風(fēng)險(xiǎn)積聚的可能。在短期內(nèi)房地產(chǎn)行業(yè)是向上發(fā)展的，而且可以帶動(dòng)相關(guān)行業(yè)的發(fā)展，政府在稅費(fèi)收入上取得一定的增長(zhǎng)，所以房地產(chǎn)行業(yè)被稱為“支柱行業(yè)”是有一定基礎(chǔ)的。那么政府在一定程度上是愿意看到房?jī)r(jià)存在漲幅的。問題是在這漲幅中，有多少因素是由經(jīng)濟(jì)發(fā)展推動(dòng)的，有多少是市場(chǎng)化的因素？實(shí)際情況是，政府，尤其是地方政府存在著很強(qiáng)的“土地情結(jié)”，尤其在我國(guó)目前的情況下，土地出讓金收入，有償使用費(fèi)收入等和相應(yīng)的成本付出嚴(yán)重不對(duì)等，而且加上體制外循環(huán)，這部分收入在地方政府中一直是一筆“糊涂帳”，那么政府在房地產(chǎn)市場(chǎng)的成長(zhǎng)中獲取了不少的不合理收益，這是以犧牲社會(huì)公眾的整體利益為代價(jià)的。所謂正常的稅收收入是在公眾監(jiān)督中的，其他一些不規(guī)范的收費(fèi)等收入是在公眾監(jiān)督之外的，而這正是地方政府“房?jī)r(jià)矛盾情結(jié)”的根本原因所在。
從上面的分析中，我們可以看出，政府在房?jī)r(jià)問題上是存在矛盾的，但在房?jī)r(jià)上升期時(shí)，這樣的矛盾表現(xiàn)為地方政府推動(dòng)增長(zhǎng)的沖動(dòng)和中央政府抑制風(fēng)險(xiǎn)的措施的碰撞和沖突，這也就是中央政府相關(guān)政策效力不明顯的一個(gè)重要原因。所以問題已經(jīng)明了，不管該不該公布房?jī)r(jià)的成本，地方政府是個(gè)很大的阻力。
政府的收費(fèi)應(yīng)該接受公眾的監(jiān)督
政府作為公眾利益的代表應(yīng)當(dāng)接受社會(huì)的監(jiān)督，那么房?jī)r(jià)中相關(guān)的稅費(fèi)等，不管是合法的還是非法的都應(yīng)該通過開發(fā)商來(lái)公布出來(lái)，而作為政府，本著政務(wù)公開的原則，相關(guān)稅費(fèi)也應(yīng)該向社會(huì)公開。房地產(chǎn)行業(yè)究竟有多少收費(fèi)項(xiàng)目，恐怕誰(shuí)也說不清楚。既然政府對(duì)社會(huì)要求公布房?jī)r(jià)成本的問題“三緘其口”或者干脆以“涉及商業(yè)秘密”等借口封殺更證明其中存在貓膩，政府有什么不敢向社會(huì)坦白的呢？一味的封殺證明其中問題的嚴(yán)重性。
既然房?jī)r(jià)成本在剛才的分析中不能公開，那么政府對(duì)于房地產(chǎn)項(xiàng)目的稅費(fèi)是應(yīng)該公布的，也是政府應(yīng)該做的底線，政府的不作為是對(duì)公眾的不負(fù)責(zé)任，中央政府也應(yīng)該在相關(guān)收費(fèi)項(xiàng)目上進(jìn)行必要的改革，清理所有稅費(fèi)，進(jìn)行費(fèi)改稅改革，固定合理收費(fèi)，取消不合理收費(fèi)，體制外資金納入體制內(nèi)管理，并接受民眾監(jiān)督。通過這樣的改革減少房?jī)r(jià)中的非市場(chǎng)因素，減少政府對(duì)于經(jīng)濟(jì)的過度干預(yù)，那么房?jī)r(jià)在恢復(fù)正常的道路上會(huì)前進(jìn)很多。
