12月22日，財政部發(fā)出了《關于調整個人住房轉讓營業(yè)稅政策的通知》。
“通知”中提出，自2010年1月1日起，個人將購買不足5年的非普通住房對外銷售的，全額征收營業(yè)稅；個人將購買超過5年(含5年)的非普通住房或者不足5年的普通住房對外銷售的，按照其銷售收入減去購買房屋的價款后的差額征收營業(yè)稅；個人將購買超過5年(含5年)的普通住房對外銷售的，免征營業(yè)稅。
上海易居房地產(chǎn)研究院綜合研究部部長楊紅旭表示，“通知”內容將此前國務院常務工作會議(“國四條”)內容作了細化。作為落實細則，“通知”內容對營業(yè)稅調整緊扣“調整”和“遏制炒房”兩個方面。
“通知”中指出，各地要嚴格清理與房地產(chǎn)有關的越權減免稅收的做法，一經(jīng)發(fā)現(xiàn)要立即糾正。
調控政策可能利好二手房市場
“這是一個‘中性’政策。”北京我愛我家副總裁胡景暉12月23日表示，之前國務院提出了個人住房營業(yè)稅調整的政策，二手房交易大受震蕩。年底前出現(xiàn)恐慌性購房，而明年第一季度房屋交易量則十分悲觀。
北京鏈家地產(chǎn)副總裁林倩表示，“通知”內容將個人住房交易進一步區(qū)分為普通住房和非普通住房。將政策調控目標確定為炒房者。對于二手房交易市場來說，實際上是一個比較利好的消息。
因為，財政部的上述“通知”內容，讓整個行業(yè)吃了一顆定心丸。林倩認為，隨著各個部門調控房價的利空政策不斷出臺。明年1月份開始，有關部門有望再出臺一些鼓勵自住型購房行為的政策。
胡景暉認為，“通知”中最主要的利好消息是，確定了2-5年的普通住房交易營業(yè)稅按照差額征收。
以一套150萬元的二手房為例，如果按照全額征收營業(yè)稅，將是8.25萬元，如果按照差額征收將是1.65萬元。1.65萬元的營業(yè)稅對于150萬元的房款來說，影響甚微。
林倩認為，之前，二手房交易占到了全部商品房交易的一半以上。而營業(yè)稅政策調整，又使40%的二手房面臨交易成本增加問題。
2009年第四季度，市場出現(xiàn)了恐慌性交易的跡象。北京市每天交易量接近2000套。這樣的情況持續(xù)的話，2010年房地產(chǎn)市場會帶來負面影響。大量的房源提前入市，2010年將出現(xiàn)惜售的現(xiàn)象。
“通知”內容提出了普通住房按照差額征收的辦法進行征收，等于穩(wěn)定了市場交易預期。對2010年二手房交易帶來了很大的利好消息。
“通知”中強調，各地政府要清理和糾正越權減免房地產(chǎn)有關稅收的做法。此前，2008年底，很多地方政府出臺了很多“救市”措施。有很多地方政府提出了減免個人所得稅、房產(chǎn)附加稅費的做法。
“通知”在對普通住房交易進行一定程度的“松綁”的同時，也給地方政府提醒：不許縱容投資、投機性購房行為。
“非普通住房”難以認定
林倩說，“通知”中將非普通住房交易征收比較高的營業(yè)稅，根本目的在于防止炒房。
胡景暉表示，目前北京市認定“非普通住房”有三個認定標準：一是建筑面積在140平方米以上；二是容積率在1或者1以下；三是交易單價超過了地區(qū)指導標準價的1.2倍以上。
建筑面積在140平方米以上的大戶型房屋，將在未來交易中面臨比較重的稅負。而建筑面積比較大的房屋，總價也一般比較高。營業(yè)稅按照差額或全額征收，對于買賣雙方來說，都是一個不小的數(shù)字。
不過，目前“非普通住房”認定問題上還存在一定問題。
胡景暉表示，上述三個標準，只要違反任何一個標準，都會被認定為“非普通住宅”。財政部等部門出臺了“通知”內容，本意是增加普通住房和非普通住房的交易稅費區(qū)別，抑制炒房。但是“非普通住房”認定標準跟不上，可能給“通知”中的政策帶來操作性難題。
除了140平方米這個剛性標準比較好認定外，容積率標準就經(jīng)常遇到挑戰(zhàn)。很多開發(fā)商將小戶型和高檔住宅進行混建。在一個比較高檔的樓盤中，集中建兩棟樓，房屋都是40平方米的小戶型。以此滿足“90/70”政策要求。
而這個高檔樓盤的整體容積率在1以上，不會被認定為非普通住宅。但是整個樓盤價格卻可能是地區(qū)的領漲者。面對這樣的問題是否應該被界定為非普通住宅，就遇到了難題。
第三條標準在目前遇到的問題更多。記者了解到，地方建委等部門，一般每隔半年才會調整一次地區(qū)房屋交易指導價格。這個價格主要來自中介公司上報的交易數(shù)據(jù)。
一般情況下，中介公司上報的交易價格數(shù)據(jù)也都存在一定的水分。中介公司為了幫助客戶規(guī)避稅費，經(jīng)常將交易價格做低。而建委每半年才調整一次指導價格，更使指導價格遠遠滯后于市場成交價格。
以北京市東三環(huán)地區(qū)交易情況為例，該地區(qū)的政府指導價格才7000-8000元/平方米，而該地區(qū)的住宅成交均價已經(jīng)達到了2.5萬元/平方米以上。如此算來，該地區(qū)2009年成交的住宅，多數(shù)都要算“非普通住宅”了。
據(jù)了解，北京等地方政府也都在加緊調研，準備改進地方房屋交易指導價格的指定程序，實現(xiàn)更快速度的更新。
胡景暉表示，2010年房地產(chǎn)調控進入政策精準化的時期。假如2010年出臺鼓勵住房消費的政策，其也會遇到“普通住宅”和“非普通住宅”的認定問題。有關部門如果不盡快解決這個問題，會影響政策的執(zhí)行效果。
