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房企查稅:土地增值稅、企業(yè)所得稅問題最多

2010-6-1 14:9 搜狐焦點(diǎn)網(wǎng) 【 】【打印】【我要糾錯(cuò)

  5月31日,針對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的稅收自查工作將結(jié)束;6月1日,全國稅務(wù)稽查人員將全面進(jìn)入房地產(chǎn)企業(yè),房地產(chǎn)企業(yè)稅收稽查也將升級(jí)至專項(xiàng)稽查階段。

  今天(6月1日),針對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的全國稅收自查工作將宣告結(jié)束。

  “房地產(chǎn)企業(yè)自查繳稅都沒有問題。”一位稽查官員向有關(guān)媒體透露。

  自查“沒問題”真的代表“沒問題”嗎?

  6月1日,全國稅務(wù)稽查人員將全面進(jìn)入房地產(chǎn)企業(yè),房地產(chǎn)企業(yè)稅收稽查也將升級(jí)至專項(xiàng)稽查階段。

  年年都查就是“問題”

  “年年都查房地產(chǎn)企業(yè)。”一位稅務(wù)稽查官員向媒體分析,房地產(chǎn)企業(yè)偷漏稅手法被業(yè)內(nèi)人士冠以“偷稅手法大全”,手段五花八門。

  事實(shí)上,每年各地稅務(wù)稽查部門匯總報(bào)送國稅總局的的“十大檢查案例”中,從來少不了房地產(chǎn)企業(yè)。另外,房地產(chǎn)行業(yè)本身的特殊性,即項(xiàng)目期長,成本對(duì)象的復(fù)雜性,以及易受外部政策變化影響等,也給偷逃稅款提供了土壤。

  正因此,國家稅務(wù)總局近日公布《關(guān)于開展2010年稅收專項(xiàng)檢查工作的通知》,房地產(chǎn)企業(yè)再次登上重點(diǎn)稽查行業(yè)的榜單。通知要求,2010年4月到9月進(jìn)行稽查執(zhí)行工作,10月底前報(bào)送全年工作總結(jié)、分行業(yè)專題分析報(bào)告及統(tǒng)計(jì)表,隨時(shí)報(bào)送專項(xiàng)檢查的工作動(dòng)態(tài)、經(jīng)驗(yàn)做法、典型案例及行業(yè)檢查指南等。本次稽查針對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)2008年至2009年度稅款繳納情況。根據(jù)通知,各地在4月份開展了房地產(chǎn)企業(yè)自查,計(jì)劃6月1日開始由稽查局開展稽查工作。

  “目前報(bào)上來的自查結(jié)果顯示,這些房地產(chǎn)企業(yè)繳稅都沒有問題。”一位稽查官員在接受國內(nèi)某媒體采訪時(shí)說,在他看來,房地產(chǎn)企業(yè)作為接受稽查最多最久的企業(yè),已有相當(dāng)好的心理素質(zhì)。這位官員稱,房地產(chǎn)業(yè)通常是自查“沒問題”,專項(xiàng)稽查卻能查出很多問題。

  “房地產(chǎn)企業(yè)年年納入專項(xiàng)檢查范圍,這本身對(duì)征納查三方都是值得思考和重視的問題。”上述官員稱。

  文件最多也成“問題”

  眼下,“新一輪房地產(chǎn)調(diào)控政策實(shí)施已一月有余,樓市仍處于走向未明的‘混沌期’”。新華社近日發(fā)文稱,一系列樓市調(diào)控措施的顯現(xiàn)需要更長的時(shí)間來觀察。對(duì)此,銀河證券分析師認(rèn)為,當(dāng)前國家針對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的調(diào)控仍將集中于對(duì)“國十條”的細(xì)化,更值得注意的是,信貸的收緊以及目前已有的土地增值稅、營業(yè)稅、個(gè)人所得稅等稅收的嚴(yán)格執(zhí)行,將會(huì)有效抑制投機(jī)需求,打擊開發(fā)商囤積土地。

  即將展開的房地產(chǎn)業(yè)稅收專項(xiàng)稽查,一方面順應(yīng)了“形勢(shì)”,另一方面又能為完成稽查任務(wù)增加保障。據(jù)了解,2010年國稅總局對(duì)稽查工作的要求是,“稽查收入不低于工商稅收總收入的1.5%”,設(shè)定了收入目標(biāo),近1200億元以上。

  在上述稅務(wù)稽查官員看來,房地產(chǎn)企業(yè)的稽查對(duì)增加稅收收入有著非常明顯的作用。數(shù)據(jù)顯示,房地產(chǎn)行業(yè)也是國稅總局出臺(tái)各項(xiàng)稅收規(guī)范文件最多的行業(yè),從2006年至今已出臺(tái)多達(dá)十幾件。

  近期,國家稅務(wù)總局更連發(fā)兩文——繼對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)所得稅征繳問題進(jìn)行明確之后,又公布了《關(guān)于土地增值稅清算有關(guān)問題的通知》,明確土地增值稅清算過程中的若干計(jì)稅問題,以減少開發(fā)商通過虛報(bào)開發(fā)費(fèi)用等方式來避稅。不過,考慮到土地增值稅清算的技術(shù)性較強(qiáng)、清算難度大,有業(yè)內(nèi)人士擔(dān)心,在缺乏征收動(dòng)力和強(qiáng)制措施的情況下,該政策可能遭遇“執(zhí)行難”。據(jù)一位稽查官員總結(jié),房地產(chǎn)企業(yè)各項(xiàng)稅中,問題最多的就是土地增值稅和企業(yè)所得稅,偏偏這兩個(gè)稅在政策層面缺乏剛性。一位分析師更直言“計(jì)稅措施再嚴(yán)格,不能真正實(shí)施清算還是白搭”。

  【新聞鏈接】土地增值稅:以土地和地上建筑物為征稅對(duì)象,以增值額為稅基,并按照30%至60%的四級(jí)超額累進(jìn)稅率進(jìn)行征收,方式為預(yù)征和清算相結(jié)合。簡單講,土地增值稅就是針對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng)目的超額利潤而設(shè)計(jì)的,當(dāng)開發(fā)商轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所取得的增值額越大,稅率就越高,應(yīng)繳納的稅額就越多。

  【國際經(jīng)驗(yàn)】美國:地方政府征收“開發(fā)影響費(fèi)”,以增加地方的財(cái)政收入,回收一部分公共設(shè)施建設(shè)的成本;英國:以處理土地增值收益上的多變政策而聞名;荷蘭和瑞典:以建立土地銀行的方式保證土地增值的收益歸政府所有;韓國、日本:運(yùn)用土地再調(diào)整的措施來收取部分增值收益。

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