土地增值稅預(yù)征率上調(diào)一個(gè)百分點(diǎn)，在廣東的開(kāi)發(fā)商們看來(lái)，其政策信號(hào)意義遠(yuǎn)大于其實(shí)際效果。
日前，廣州地稅局發(fā)布的《關(guān)于調(diào)整我市土地增值稅預(yù)征率的公告》中對(duì)廣州市土地增值稅預(yù)征率作出調(diào)整，其中普通類(lèi)住宅的預(yù)征率從1%上調(diào)至2%。
此次預(yù)征率調(diào)整是為了落實(shí)國(guó)家稅務(wù)總局今年5月發(fā)布的《關(guān)于加強(qiáng)土地增值稅征管工作的通知》（以下簡(jiǎn)稱(chēng)《通知》）中，“除保障性住房外，東部地區(qū)省份預(yù)征率不得低于2%，中部和東北部地區(qū)省份不得低于1.5%、西部地區(qū)省份不得低于1%”的調(diào)整要求。
國(guó)稅局《通知》發(fā)布后，山東、浙江、江蘇、福建等省內(nèi)部分城市已于6月上調(diào)了各自的土地增值稅預(yù)征率。而廣東省廣州、深圳等五市也于8月下旬開(kāi)始了預(yù)征率上調(diào)工作。截至目前，上海市還未有動(dòng)作。
“我們更愿意將其理解為政府打擊房地產(chǎn)市場(chǎng)的一種政策信號(hào)。”中原地產(chǎn)項(xiàng)目部總經(jīng)理黃韜對(duì)本報(bào)記者表示，“土地增值稅原本的預(yù)征規(guī)模就不算大，此次上調(diào)1個(gè)百分點(diǎn)，對(duì)于房地產(chǎn)市場(chǎng)的實(shí)際影響有限。”
而中山國(guó)城地產(chǎn)總經(jīng)理曾文雄則毫不諱言，土地增值稅率上調(diào)有可能間接推高房?jī)r(jià)已幾乎成為地方開(kāi)發(fā)商的共識(shí)，“土地增值稅預(yù)征率上調(diào)增加了開(kāi)放商的成本，未來(lái)成本的增加一定會(huì)反映在房?jī)r(jià)中”。
本次土地增值稅預(yù)征率上調(diào)中，深圳、東莞、中山、廣州、珠海各市先后上調(diào)普通類(lèi)住宅的預(yù)征率0.5到1個(gè)百分點(diǎn)，統(tǒng)一到2%。
“廣東地區(qū)土地增值稅預(yù)征率的上調(diào)并未超出大家的預(yù)期。”黃韜對(duì)本報(bào)記者表示，“政策的目的一方面是加緊房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控，收緊開(kāi)發(fā)商現(xiàn)金流；二是加快開(kāi)放商對(duì)閑置項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)，增加市場(chǎng)供應(yīng)。”
“新政對(duì)開(kāi)發(fā)商的現(xiàn)金流影響取決于公司規(guī)模。”中國(guó)房地產(chǎn)學(xué)會(huì)副會(huì)長(zhǎng)陳國(guó)強(qiáng)對(duì)本報(bào)記者表示，“一般來(lái)說(shuō)大型公司受影響程度比較大，大型開(kāi)發(fā)商手中項(xiàng)目較多，調(diào)高預(yù)征率將拉高公司的規(guī)�；杀�，但總體來(lái)說(shuō)影響不會(huì)很大。”
曾文雄也表示，目前廣東二三線城市如中山等地融資渠道相對(duì)比較豐富，在銀行等平臺(tái)的融資成本上升情況下，開(kāi)發(fā)商仍有其他多種選擇。
而關(guān)于調(diào)高土地增值稅預(yù)征率在促進(jìn)閑置項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)方面的作用，曾文雄則不甚樂(lè)觀，他表示，“當(dāng)下地方土地項(xiàng)目增長(zhǎng)速度遠(yuǎn)大于土地增值稅的增幅，現(xiàn)在能拿下項(xiàng)目的也多是有資金有背景的開(kāi)發(fā)商，項(xiàng)目開(kāi)發(fā)的進(jìn)度基本不會(huì)受到預(yù)征率上調(diào)的影響。”
陳國(guó)強(qiáng)表示，土地增值稅的預(yù)征率即使再調(diào)高幾個(gè)百分點(diǎn)影響也有限：“真正對(duì)開(kāi)發(fā)商致命的是土地增值稅的清算。”
根據(jù)《中華人民共和國(guó)土地增值稅暫行條例》，目前土地增值稅實(shí)行四級(jí)超額累進(jìn)稅率制，其稅率取決于增值額和扣除項(xiàng)目金額的相對(duì)比例，從低到高分為30%、40%、50%，最高可達(dá)到增值額的60%。
“目前土地增值稅的最大問(wèn)題還是在清算環(huán)節(jié)。”陳國(guó)強(qiáng)說(shuō)。2006年國(guó)家稅務(wù)總局發(fā)布的《關(guān)于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)土地增值稅清算管理有關(guān)問(wèn)題的通知》中規(guī)定了七種必須以及可以要求進(jìn)行土地增值稅清算的情況，包括開(kāi)發(fā)商整體轉(zhuǎn)讓項(xiàng)目，直接轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)，項(xiàng)目銷(xiāo)售率已達(dá)85%，項(xiàng)目三年未銷(xiāo)售完畢等等。
據(jù)了解，部分開(kāi)發(fā)商為了躲避土地增值稅清算，存在故意控制項(xiàng)目銷(xiāo)售率不超過(guò)85%等現(xiàn)象。但據(jù)陳國(guó)強(qiáng)介紹，即使已滿足清算條件的項(xiàng)目，其土地增值稅清算大部分也都沒(méi)有得到執(zhí)行。“主要是執(zhí)行難度太大，一方面舊賬太多難以清算，另一方面土地增值稅清算對(duì)于相關(guān)工作人員的要求也較高，目前地方政府開(kāi)展這方面工作的條件還不成熟。”
