9月29日傍晚，傳聞多時(shí)的更猛烈樓市調(diào)控新政正式發(fā)布。官方宣布將貸款購(gòu)房首付款比例由目前的最低20%提高到30%及以上。各商業(yè)銀行暫停發(fā)放居民家庭購(gòu)買(mǎi)第三套及以上房貸等。對(duì)房?jī)r(jià)熱點(diǎn)地區(qū)進(jìn)行限購(gòu)政策；同時(shí)加快推進(jìn)房產(chǎn)稅改革試點(diǎn)，逐步擴(kuò)大到全國(guó)。
而最引人注目的是，決策層首次表示要對(duì)樓市調(diào)控持消極態(tài)度的地方政府進(jìn)行嚴(yán)格問(wèn)責(zé)，“對(duì)政策落實(shí)不到位、工作不得力的，要進(jìn)行約談，直至追究責(zé)任”。
此時(shí)，距樓市“十一黃金周”只剩兩天。這是樓市自去年12月第一波、今年4月第二波之后，第三波的緊縮型調(diào)控。
“這些政策名義上是落實(shí)‘國(guó)十條’，實(shí)際上在很多領(lǐng)域已超出‘國(guó)十條’范疇”上海易居房地產(chǎn)研究院綜合研究部部長(zhǎng)楊紅旭29日傍晚對(duì)本報(bào)表示，由于多數(shù)部委的相關(guān)細(xì)則尚未公布，將還會(huì)有哪些超出“國(guó)十條”的新政策、新措施出手，尚待觀察。
話(huà)音剛落，29日深夜，財(cái)政部發(fā)布公告稱(chēng)，對(duì)個(gè)人購(gòu)買(mǎi)普通住房，且該住房屬于家庭（成員范圍包括購(gòu)房人、配偶以及未成年子女）唯一住房的，減半征收契稅。對(duì)個(gè)人購(gòu)買(mǎi)90平方米及以下普通住房，且該住房屬于家庭唯一住房的，減按1%稅率征收契稅。
主推問(wèn)責(zé)
新政的震動(dòng)是空前的。楊紅旭表示，新一輪調(diào)控有兩個(gè)特征：一是由國(guó)務(wù)院層面出臺(tái)政策；二是由多部委聯(lián)合出臺(tái)政策。通常在房?jī)r(jià)沒(méi)有較大上漲的情況下，國(guó)務(wù)院不會(huì)出臺(tái)政策。
中國(guó)社科院金融研究所研究員尹中立表示，國(guó)十條4月份頒布后，市場(chǎng)在經(jīng)過(guò)4個(gè)多月僵持后，成交量8月開(kāi)始逐步回升，隨著“金九銀十”的到來(lái)，調(diào)控的藥效在逐漸減弱。一邊是手握巨量庫(kù)存的地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商，一邊是購(gòu)房沖動(dòng)再次被點(diǎn)燃的廣大消費(fèi)者，樓市狂潮一觸即發(fā)。新政選擇十一假期前出臺(tái)，可謂用心良苦。
新政措辭嚴(yán)厲，再次重申了“國(guó)十條”政策當(dāng)中的一些模糊的地方，并且推行問(wèn)責(zé)制。此前，國(guó)土資源部有關(guān)負(fù)責(zé)人曾公開(kāi)表示，地方政府落實(shí)“國(guó)十條”政策上存在意識(shí)不到位的問(wèn)題，尤其是對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)支柱地位的問(wèn)題上，不想放手進(jìn)行調(diào)控。
此次新政要求各地立即制定“國(guó)十條”實(shí)施細(xì)則。而此前包括上海等在內(nèi)的大多數(shù)城市并未制定相應(yīng)的實(shí)施細(xì)則。國(guó)土部土地勘測(cè)規(guī)劃院副總工程師鄒曉云認(rèn)為，落實(shí)中小套型普通商品住房和保障性住房建設(shè)計(jì)劃和供地計(jì)劃，與處理閑置用地一樣，應(yīng)出臺(tái)針對(duì)地方政府的具體政策，使之具有不可推諉的可操作性。
房貸再收緊
信貸工具再次充當(dāng)房地產(chǎn)調(diào)控的急先鋒，與此前“國(guó)十條”力調(diào)二套房首付比例和貸款利率相比，此次首套房和三套房成為新的調(diào)控重點(diǎn)。
新政房貸調(diào)控政策在“國(guó)十條”基礎(chǔ)上再加三道力度，即，差別化信貸政策方面，首套房貸成為打擊重點(diǎn)。居民貸款購(gòu)買(mǎi)商品住房首付款比例上調(diào)至30%以上；打擊炒房和投機(jī)性購(gòu)房方面，第三套及以上住房房貸暫時(shí)全面凍結(jié)；對(duì)近期商業(yè)銀行盛行的“曲線(xiàn)房貸”管理加強(qiáng)，禁止消費(fèi)性貸款用于購(gòu)買(mǎi)住房。
同時(shí)，新政再次重申第二套房貸嚴(yán)格執(zhí)行首付款比例不低于50%、貸款利率不低于基準(zhǔn)利率1.1倍的規(guī)定。
“監(jiān)管層的意圖仍然旨在降低杠桿率。”某股份制銀行高層向本報(bào)指出，“在目前地產(chǎn)商庫(kù)存充足、剛性購(gòu)房需求蠢蠢欲動(dòng)，房?jī)r(jià)上漲一觸即發(fā)的背景下，只有使用這一手段，才能起到真正威懾效果。”
房貸差別化政策再度升級(jí)，將打擊代表大量剛性需求的首套房貸。
這樣做的背景是，在“國(guó)十條”將二套房首付比例提升至四成，并在房?jī)r(jià)上漲過(guò)快的地區(qū)暫停發(fā)放第三套以上房貸之后，房貸調(diào)控空間騰挪余地已經(jīng)不大。
“盡管各家銀行對(duì)房貸政策執(zhí)行力度不一，但二套房政策基本得到嚴(yán)格執(zhí)行，再調(diào)二套房首付比例或貸款利率，空間有限。”一位國(guó)有大行個(gè)貸部門(mén)人士透露。
因此，提高首套房首付比例成為不得已的選擇。
另外，2009年以來(lái)大量存在的“假首套、假按揭”，也為提高首套房首付比例提供了依據(jù)。
某國(guó)有大行房貸部門(mén)人士透露，該行新增的住房貸款當(dāng)中，首套房貸比例很高，但“水分也很多”；在相當(dāng)多的地方，如果購(gòu)房者擁有本地戶(hù)籍，首套房貸監(jiān)管比較松。
當(dāng)然，旨在打擊剛需的首套房貸新政，也面臨不小的風(fēng)險(xiǎn)。
“監(jiān)管層的壓力也比較大，提高首套房比例，會(huì)激起公眾有關(guān)社會(huì)公正的質(zhì)疑。”一位金融專(zhuān)家向本報(bào)記者分析，“所以與此前傳聞首套房首付提高至四成相比，最終出臺(tái)的力度已經(jīng)緩和了不少。”
旨在打擊炒房及投機(jī)性購(gòu)房的暫停發(fā)放第三套房貸政策，此次執(zhí)行范圍由房?jī)r(jià)上漲過(guò)快地區(qū)擴(kuò)大至全國(guó)。
楊紅旭表示，這是全國(guó)一刀切的政策，不再像“國(guó)十條”那樣只要求房?jī)r(jià)過(guò)高城市有選擇地實(shí)行，這將使投資性購(gòu)房全面受到抑制，尤其有力地壓制異地投機(jī)者。
此前，由于二三線(xiàn)城市不執(zhí)行禁止三套房貸政策，很多二三線(xiàn)城市樓市在調(diào)控之下依然火爆。
“6月份以來(lái)，大型國(guó)有銀行基本在全國(guó)范圍內(nèi)停掉了第三套房貸。”一位接近中行的人士透露，“除了個(gè)別風(fēng)格激進(jìn)的中小銀行，很少有敢頂風(fēng)作案的。”
此外，盛行的“曲線(xiàn)房貸”也成為此次打擊的重點(diǎn)。
“曲線(xiàn)房貸”，即購(gòu)房者將自己持有的沒(méi)有貸款的產(chǎn)權(quán)房抵押給銀行，獲取消費(fèi)貸款再用于購(gòu)買(mǎi)其他房產(chǎn)。
上述股份制行個(gè)貸部門(mén)人士分析，“國(guó)十條”公布后，消費(fèi)貸款被廣泛用于購(gòu)房，主要原因在于消費(fèi)貸款利率較低，大量銀行和客戶(hù)將其作為應(yīng)對(duì)二套房貸新政的策略。
對(duì)于此次新政明令禁止消費(fèi)性貸款用于買(mǎi)房，接近監(jiān)管層的人士透露，監(jiān)管層為了防止鉆政策空隙，已經(jīng)將消費(fèi)貸款期限縮短至最長(zhǎng)5年，而此前相當(dāng)一部分消費(fèi)貸款購(gòu)房者，貸款期限在20年以上；同時(shí)，此舉意味著消費(fèi)貸款要進(jìn)一步封閉化管理，監(jiān)管層明確對(duì)以現(xiàn)有房產(chǎn)抵押申請(qǐng)消費(fèi)貸款的一律不得用于向個(gè)人賬戶(hù)和房產(chǎn)中介賬戶(hù)支付，強(qiáng)調(diào)要在辦理貸款購(gòu)置物品憑證抵押或質(zhì)押后方能放款。
而關(guān)于尚在內(nèi)部討論中的調(diào)整住房交易環(huán)節(jié)的契稅和個(gè)人所得稅優(yōu)惠政策的細(xì)節(jié)，楊紅旭表示，在多部委全文中會(huì)有明確規(guī)定，將會(huì)提高契稅和個(gè)人所得稅的稅負(fù)。
他認(rèn)為，契稅可能主要是取消首次置業(yè)中90平米以上戶(hù)型的優(yōu)惠；個(gè)人所得稅有可能會(huì)是嚴(yán)格按交易“差價(jià)”的20%征收，而非現(xiàn)行的按“總額”的1-2%，或者是根據(jù)不同套數(shù)或檔次的住宅，提高按“總額”的稅率。
房產(chǎn)稅提速
房產(chǎn)稅政策出現(xiàn)在新政當(dāng)中，格外引人注意。新政中提出，“加快推進(jìn)房產(chǎn)稅改革試點(diǎn)工作，并逐步擴(kuò)大到全國(guó)。”
楊紅旭判斷，房產(chǎn)稅接下來(lái)可能會(huì)由試點(diǎn)城市公布自己的具體政策，而不是由部委文件中統(tǒng)一公布。
值得注意的是，新政中仍舊是將房產(chǎn)稅試點(diǎn)作為重點(diǎn)，并沒(méi)有提出房產(chǎn)稅擴(kuò)大到全國(guó)范圍開(kāi)征的具體日期。這也說(shuō)明，房產(chǎn)稅政策仍舊是本輪新政中具有威懾性作用的新政，而非當(dāng)下執(zhí)行的時(shí)效性調(diào)控新政。
中央財(cái)經(jīng)大學(xué)教授劉桓表示，房產(chǎn)稅出臺(tái)并不難，但是目前條件并不算成熟，尤其房地產(chǎn)行業(yè)其他稅負(fù)并沒(méi)有進(jìn)行整合，再開(kāi)征房產(chǎn)稅可能會(huì)增加企業(yè)負(fù)擔(dān)，造成稅負(fù)重復(fù)的問(wèn)題。
國(guó)稅總局稅收科學(xué)研究所所長(zhǎng)劉佐也不斷給房產(chǎn)稅潑冷水，其表示房產(chǎn)稅是可以轉(zhuǎn)嫁的，在房地產(chǎn)調(diào)控條件不具備的情況下，貿(mào)然出臺(tái)該政策，不僅會(huì)削弱該政策的實(shí)際調(diào)控力，也可能被轉(zhuǎn)嫁，對(duì)調(diào)控房?jī)r(jià)作用不大。
這一輪新政猛藥的實(shí)際效力會(huì)有多大？楊紅旭認(rèn)為，新政出臺(tái)后，房地產(chǎn)市場(chǎng)將再度降溫，一貫被稱(chēng)為“金九銀十”的10月黃金樓市將遭遇迎頭阻擊，當(dāng)月市場(chǎng)表現(xiàn)將比9月份差。四季度重點(diǎn)城市的商品住宅成交量估計(jì)將比8-9月份回落，房?jī)r(jià)上漲動(dòng)力減退，基本上將會(huì)以盤(pán)整和小幅下跌為主基調(diào)。
