從10月1日起，重慶對(duì)主城區(qū)內(nèi)符合要求存量獨(dú)棟商品住宅征收個(gè)人住房房產(chǎn)稅，重慶因此成為國(guó)內(nèi)首個(gè)對(duì)存量住房開(kāi)征個(gè)人住房房產(chǎn)稅的城市，并且此措施也可能推廣到全國(guó)，屆時(shí)高價(jià)別墅的持有成本將大大增加，別墅市場(chǎng)將面臨產(chǎn)品市場(chǎng)分化。
剛剛過(guò)去的“金九銀十”呈現(xiàn)前冷后暖態(tài)勢(shì)。根據(jù)亞豪機(jī)構(gòu)數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)，北京別墅市場(chǎng)9月累計(jì)成交別墅146套，10月則暴漲成交334套，環(huán)比翻番，重現(xiàn)火熱的成交旺市，達(dá)到2011年1月以來(lái)最高點(diǎn)。分析發(fā)現(xiàn)，中高端別墅占據(jù)成交主力。
值得注意的是，在“金九銀十”的逆市回暖中，全程領(lǐng)跑的奧北別墅區(qū)新老項(xiàng)目表現(xiàn)突出，新項(xiàng)目中最吸引人的莫過(guò)于“海鶄落濕地”的京基鷺府，而遠(yuǎn)洋。傲北、萬(wàn)通天竺新新家園等項(xiàng)目一直保持旺盛的銷(xiāo)售勢(shì)頭。
奧北別墅區(qū)發(fā)力
中高端聯(lián)排唱主角
據(jù)北京市房地產(chǎn)交易管理網(wǎng)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，2011年1-10月北京別墅市場(chǎng)的成交主力集中在了亞奧京北別墅區(qū)，其總成交面積為126492平方米，占北京別墅市場(chǎng)總體成交量的近1/4，遠(yuǎn)遠(yuǎn)領(lǐng)先于其他別墅區(qū)，成為1-10月別墅市場(chǎng)的領(lǐng)頭羊。
相關(guān)專(zhuān)家分析認(rèn)為，奧北別墅區(qū)作為傳統(tǒng)別墅區(qū)位置上風(fēng)上水，其區(qū)域價(jià)值自然毋庸置疑，而隨著近年來(lái)區(qū)域內(nèi)批復(fù)的別墅用地不斷減少，在售項(xiàng)目的絕對(duì)數(shù)量也不斷減少。如新開(kāi)盤(pán)的京基鷺府只供應(yīng)194席，其英式都鐸建筑風(fēng)格和園林景觀在目前的別墅市場(chǎng)上都十分稀缺。作為奧北區(qū)域內(nèi)最鄰近北五環(huán)的別墅群，除了占據(jù)1600畝海鶄落濕地公園的自然景觀資源外，還緊鄰規(guī)劃中的10平方公里未來(lái)科技城和不堵車(chē)的京承高速，是奧北別墅里的城市別墅范本。
高端市場(chǎng)關(guān)注品質(zhì)
奧北別墅產(chǎn)品升級(jí)
除區(qū)域優(yōu)勢(shì)之外，產(chǎn)品類(lèi)型符合市場(chǎng)需求也是奧北別墅區(qū)域持續(xù)走強(qiáng)的一個(gè)重要原因。作為近幾年發(fā)展迅速的奧北別墅區(qū)，老別墅項(xiàng)目戶(hù)型設(shè)計(jì)、空間尺度逐漸落后，已無(wú)法滿(mǎn)足高端客戶(hù)的需求。在眾多風(fēng)格獨(dú)特、品質(zhì)優(yōu)良別墅項(xiàng)目聚集的小湯山區(qū)域，新興的別墅項(xiàng)目上市更引起購(gòu)房人的關(guān)注。
以近期入市的京基鷺府為例，以寬適尺度的英式都鐸風(fēng)格的410-520平方米聯(lián)排和雙拼別墅為主，地上三層、地下兩層的戶(hù)型空間，堪比獨(dú)棟的空間設(shè)計(jì)，讓許多本打算購(gòu)買(mǎi)獨(dú)棟的客戶(hù)駐足鷺府項(xiàng)目。同時(shí)，在設(shè)計(jì)上實(shí)現(xiàn)了地面完全人車(chē)分流，既安全、降噪、少塵，同時(shí)又將最大的園林面積還給了鷺府業(yè)主。同時(shí)，總價(jià)在1200萬(wàn)-1500萬(wàn)元的合理價(jià)格區(qū)間，得到了許多別墅改善型客戶(hù)的追捧。
一方面，北京市的限購(gòu)政策將大批的投資客群擋在了市場(chǎng)之外，使得他們被動(dòng)退出市場(chǎng)；另一方面，近期房產(chǎn)稅的預(yù)期使得客戶(hù)在購(gòu)入別墅產(chǎn)品時(shí)更加謹(jǐn)慎，小戶(hù)型、低總價(jià)的別墅投資不斷減少，自住改善型的購(gòu)買(mǎi)所占比重不斷增加。但是又考慮到房產(chǎn)稅一方面可能會(huì)從擁有房屋數(shù)量上進(jìn)行征收，也可能會(huì)以房屋價(jià)值作為衡量標(biāo)準(zhǔn)，因此高總價(jià)別墅成交開(kāi)始有下滑趨勢(shì)，而中高端別墅正在不斷走強(qiáng)。
以?xún)r(jià)換量現(xiàn)成效
10月別墅市場(chǎng)回暖
面對(duì)10月別墅市場(chǎng)珍貴的回暖期，開(kāi)發(fā)商一方面積極推出新品，另一方面在價(jià)格上出現(xiàn)了一定幅度的下調(diào)，開(kāi)始以?xún)r(jià)換量。
據(jù)統(tǒng)計(jì)，今年10月北京別墅市場(chǎng)共成交334套， 成交面積12.76萬(wàn)平方米，成交金額29.45億元，環(huán)比9月全面翻番，達(dá)到今年以來(lái)的最高水平；但同時(shí)成交均價(jià)也創(chuàng)下今年最低。
此外，相關(guān)數(shù)據(jù)也顯示，10月入市的別墅項(xiàng)目有10個(gè)，其中京基鷺府與中海尚湖世家、遠(yuǎn)洋LAVIE為首次入市的純新盤(pán)項(xiàng)目，而遠(yuǎn)洋。傲北、譽(yù)天下以及溫哥華森林北郡則是再次開(kāi)盤(pán)。10個(gè)項(xiàng)目提供的產(chǎn)品類(lèi)型多為獨(dú)棟和聯(lián)排。供應(yīng)量相比9月有大幅增加。
稀缺性成增值砝碼
業(yè)內(nèi)預(yù)計(jì)后市看好
對(duì)于后市的銷(xiāo)售，21世紀(jì)不動(dòng)產(chǎn)分析師表示，調(diào)控沒(méi)有放松的跡象，手握購(gòu)房資格的人更傾向于“優(yōu)中選精”，10月的開(kāi)盤(pán)放量給了購(gòu)房者更多的精品戶(hù)型，導(dǎo)致成交量大幅上揚(yáng)。產(chǎn)品品質(zhì)確屬優(yōu)良的高端商品房，更具抗跌性。尤其是用地稀缺的別墅市場(chǎng)，一旦優(yōu)質(zhì)戶(hù)型入市，馬上就會(huì)被搶下，如近期入市的京基鷺府就屬此例。
而據(jù)一位房企內(nèi)部人士認(rèn)為，在目前的市場(chǎng)環(huán)境下，項(xiàng)目銷(xiāo)售拼的更是品質(zhì)，對(duì)于CPI的高漲和股市的低迷，不少投資者還是將目光放在了住宅市場(chǎng)上，特別是剛需改善需求針對(duì)于中高端別墅依然保持著旺盛的消費(fèi)意愿。
專(zhuān)家認(rèn)為，在CPI持續(xù)走高、通脹的宏觀大環(huán)境和北京稀缺的土地資源下，別墅的稀缺性和保值增值性將日益凸顯。
