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土地增值稅清算:利息扣除有待重新設(shè)計(jì)

2012-4-6 8:34 轉(zhuǎn)自互聯(lián)網(wǎng) 【 】【打印】【我要糾錯(cuò)

  內(nèi)容摘要:專家表示現(xiàn)行的土地增值稅暫行條例,至今有近20年的歷史了,對(duì)利息扣除、稅率設(shè)置等重要問題很有必要重新設(shè)計(jì)。

  前些年,樓市火爆時(shí),在土地增值稅清算中,房地產(chǎn)企業(yè)對(duì)利息支出如何稅前扣除并不十分在意。近1年多來,隨著樓市低迷,房企資金鏈日益緊張,眾多房地產(chǎn)企業(yè)開始把開源節(jié)流的目光轉(zhuǎn)向利息支出的稅前扣除上。一般而言,房地產(chǎn)企業(yè)融資額占資金總額的比重大多在60%以上,有的甚至達(dá)到了80%以上,利息支出的金額很大。如何在土地增值稅清算中盡可能多地在稅前扣除利息支出,是當(dāng)前房地產(chǎn)企業(yè)關(guān)心的一個(gè)稅務(wù)問題。

  扣除方法簡(jiǎn)易,與真實(shí)支出差異漸大

  記者調(diào)查發(fā)現(xiàn),目前房企能享受的稅收優(yōu)惠政策并不多,而且土地增值稅實(shí)行較高的超額累進(jìn)稅率(目前有30%、40%、50%,60%等四檔),資金鏈的緊張讓房企紛紛把目光集中在了利息支出能否據(jù)實(shí)扣除上。“如果利息支出能據(jù)實(shí)扣除,將在一定程度上緩解融資壓力。盡管可能杯水車薪,但畢竟聊勝于無。”一家房企的財(cái)務(wù)負(fù)責(zé)人無奈地說。

  對(duì)于利息支出如何計(jì)算,土地增值稅暫行條例實(shí)施細(xì)則明確規(guī)定:財(cái)務(wù)費(fèi)用中的利息支出,凡能夠按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項(xiàng)目計(jì)算分?jǐn)偛⑻峁?a href="http://galtzs.cn/web/licai/" target="_blank" class="bule">金融機(jī)構(gòu)證明的,允許據(jù)實(shí)扣除,但最高不能超過按商業(yè)銀行同類同期貸款利率計(jì)算的金額。其他房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用,按本條(一)、(二)項(xiàng)規(guī)定計(jì)算的金額之和的5%以內(nèi)計(jì)算扣除;凡不能按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項(xiàng)目計(jì)算分?jǐn)偫⒅С龌虿荒芴峁┙鹑跈C(jī)構(gòu)證明的,房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用按本條(一)、(二)項(xiàng)規(guī)定計(jì)算的金額之和的10%以內(nèi)計(jì)算扣除。

  上述規(guī)定中提到的“本條(一)項(xiàng)規(guī)定計(jì)算的金額”,是指取得土地使用權(quán)所支付的金額,即納稅人為取得土地使用權(quán)所支付的地價(jià)款和按國(guó)家統(tǒng)一規(guī)定交納的有關(guān)費(fèi)用:“本條(二)項(xiàng)規(guī)定計(jì)算的金額”,是指開發(fā)土地和新建房及配套設(shè)施的成本(下稱房增開發(fā)成本),即納稅人房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目實(shí)際發(fā)生的成本,包括土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)、前期工程費(fèi)、建筑安裝工程費(fèi)、基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)、公共配套設(shè)施費(fèi)、開發(fā)間接費(fèi)用。

  簡(jiǎn)單理解,就是如果企業(yè)在計(jì)算利息扣除金額時(shí),能夠按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項(xiàng)目計(jì)算分?jǐn),同時(shí)能夠提供金融機(jī)構(gòu)證明,就可以直接據(jù)實(shí)扣除。但在實(shí)踐中,同時(shí)能滿足直接扣除條件的企業(yè)幾乎沒有,因此只能按照兩種相對(duì)比較簡(jiǎn)易的辦法來粗略地計(jì)算稅前扣除額。一種計(jì)算方法是:(取得土地使用權(quán)所支付的金額+房增開發(fā)成本)×5%+實(shí)際利息支出,另一種計(jì)算方法是:(取得土地使用權(quán)所支付的金額+房增開發(fā)成本)×10%.

  北京中旭永晟稅務(wù)師事務(wù)所所長(zhǎng)左永豐告訴記者,房企往往是先融資,然后再將資金分散在各個(gè)項(xiàng)目上進(jìn)行開發(fā),計(jì)算繳納土地增值稅也是按照項(xiàng)目進(jìn)行。因此,企業(yè)雖然知道利息支出總額,但具體到每個(gè)項(xiàng)目上,真實(shí)的利息扣除額是多少,受多種因素限制很難計(jì)算清楚。從理論上說,按照上述簡(jiǎn)易方法計(jì)算利息扣除額時(shí),因?yàn)槭?ldquo;簡(jiǎn)易辦法”,一定是一些企業(yè)虧了,一些企業(yè)賺了。

  記者了解到,由于大部分企業(yè)都無法準(zhǔn)確歸集項(xiàng)目開發(fā)成本,準(zhǔn)確計(jì)算借款利息支出,因此只能按土地增值稅暫行條例實(shí)施細(xì)則規(guī)定的計(jì)算基礎(chǔ)及相關(guān)比例(10%)計(jì)算扣除,通常實(shí)際發(fā)生的利息會(huì)大于按基數(shù)乘以5%計(jì)算的金額。僅利息一項(xiàng),兩種計(jì)算方法導(dǎo)致最后稅款差異較大,F(xiàn)在,房企非常希望尋找一種更好的方法,能夠?qū)⒗⒅С龅慕痤~進(jìn)一步算清楚。但遺憾的是,“真實(shí)的利息扣除額”似乎是一個(gè)非常理想化、抽象化的數(shù)字,沒有人能準(zhǔn)確地算出來。

  費(fèi)用難歸集,利息支出很難準(zhǔn)確核算

  “其實(shí),在土地增值稅清算中,一個(gè)項(xiàng)目的利息支出額如何計(jì)算,一直就是筆算不清楚的‘糊涂賬’。只是在樓市狀況好的時(shí)候,資金鏈相對(duì)充裕,大家都不怎么關(guān)注。”一家房企的稅務(wù)經(jīng)理說。

  土地增值稅清算是北京互仁信稅務(wù)師事務(wù)所的主要業(yè)務(wù),該稅務(wù)師事務(wù)所所長(zhǎng)黃毓說,房企在利息扣除時(shí),最理想的做法是據(jù)實(shí)扣除。但是在她的印象中,幾乎沒有一家房企的利息支出是據(jù)實(shí)扣除的。而記者采訪的其他稅務(wù)中介專家也表示,由于費(fèi)用歸集難以準(zhǔn)確,很難滿足土地增值稅暫行條例實(shí)施細(xì)則規(guī)定的據(jù)實(shí)扣除條件,因此利息支出一直很難據(jù)實(shí)扣除。正因?yàn)槿绱,北京市就采取?ldquo;一刀切”的辦法,統(tǒng)一按照取得土地使用權(quán)所支付的金額和房增開發(fā)成本之和的10%扣除。

  在稅務(wù)專家和房企財(cái)務(wù)人員看來,土地增值稅暫行條例實(shí)施細(xì)則對(duì)利息支出據(jù)實(shí)扣除的規(guī)定基本上是“有名無實(shí)”。因?yàn)闆]有企業(yè)能夠滿足據(jù)實(shí)扣除的前提條件——按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項(xiàng)目計(jì)算分?jǐn)偅⑶彝瑫r(shí)能夠提供金融機(jī)構(gòu)證明。

  舉例來說,A企業(yè)與某市規(guī)劃、國(guó)土資源局簽訂協(xié)議如下:該地塊采取整宗地受讓,分期繳納土地出讓金、分期簽訂《土地出讓合同補(bǔ)充協(xié)議》、分期確權(quán)發(fā)證的方式進(jìn)行。A公司對(duì)所購(gòu)?fù)恋胤譃樯虡I(yè)及住宅兩大類進(jìn)行規(guī)劃及開發(fā),商業(yè)用地分為公建及商業(yè)廣場(chǎng),公建分三期開發(fā),商業(yè)廣場(chǎng)分六期開發(fā),住宅用地分八期開發(fā)。A公司在開發(fā)期間從不同商業(yè)銀行取得貸款,均為短期、流動(dòng)性貸款。

  對(duì)A企業(yè)而言,由于項(xiàng)目整體分期較多,時(shí)間跨度大,有多個(gè)清算項(xiàng)目受益于同一筆成本費(fèi)用的支出,如何選擇合理方式在各清算項(xiàng)目之間進(jìn)行分配就成為難題。該公司即含有符合清算條件要清算的項(xiàng)目,也含有不需進(jìn)行清算以及尚未完工的項(xiàng)目,成本費(fèi)用如何分配?

  同時(shí),A企業(yè)和銀行的貸款合同中明確規(guī)定,款項(xiàng)支付不含土地出讓金。如此一來,采用何種方法使土地成本在各清算項(xiàng)目之間合理分配,也是一個(gè)難題。而A公司從金融機(jī)構(gòu)及非金融機(jī)構(gòu)獲得貸款多筆,對(duì)項(xiàng)目整體按住宅八期、公建三期、商業(yè)廣場(chǎng)六期進(jìn)行明細(xì)核算,如何使銀行貸款與分期核算成本支出對(duì)應(yīng)并準(zhǔn)確核算,如何在各期間分?jǐn),目前并沒有法律法規(guī)對(duì)此予以明確,對(duì)A公司而言同樣是個(gè)難題。

  至于銀行的證明,對(duì)房企來說也并非易事。銀行通常會(huì)與房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)簽訂的貸款合同中,明確規(guī)定貸款用途、期限、是否有抵押物等內(nèi)容,每季度貸款銀行還會(huì)寄送利息結(jié)算清單,因此在土地增值稅清算中,上述單據(jù)房企都可以提供,但是要讓銀行提供一份房地產(chǎn)項(xiàng)目已經(jīng)準(zhǔn)確計(jì)算并分?jǐn)偟淖C明資料,基于自身風(fēng)險(xiǎn)和工作量的考慮,沒有一家銀行會(huì)這么干。一般情況下,銀行認(rèn)為貸款合同中已經(jīng)載明了與之相關(guān)的所有條款,銀行既沒有提供證明的義務(wù),也沒有足夠的能力證明房企各項(xiàng)數(shù)據(jù)的核算是完全準(zhǔn)確的。

  另起爐灶,重新設(shè)計(jì)扣除辦法

  左永豐告訴記者,當(dāng)初土地增值稅暫行條例實(shí)施細(xì)則規(guī)定5%、10%兩個(gè)扣除比例,其實(shí)也是在經(jīng)過大量測(cè)算基礎(chǔ)上確定的一個(gè)相對(duì)比較科學(xué)的數(shù)字。只是隨著近些年房地產(chǎn)市場(chǎng)的迅猛發(fā)展,房企的經(jīng)營(yíng)模式也在不斷創(chuàng)新,多家企業(yè)共同開發(fā)一個(gè)項(xiàng)目,一個(gè)企業(yè)在不同的城市同時(shí)運(yùn)營(yíng)幾個(gè)項(xiàng)目等情況越來越普遍,這加劇了土地增值稅清算的難度;诖,左永豐認(rèn)為在土地增值稅清算中,要實(shí)現(xiàn)利息支出稅前據(jù)實(shí)扣除,只是對(duì)現(xiàn)行的簡(jiǎn)易辦法修修補(bǔ)補(bǔ)肯定不行,必須與時(shí)俱進(jìn),重新設(shè)計(jì)扣除辦法。

  德勤稅務(wù)合伙人林綏告訴記者,利息支出稅前扣除的規(guī)定之所以“有名無實(shí)”,癥結(jié)在兩點(diǎn),一是稅務(wù)機(jī)關(guān)和企業(yè)都想省事,因此采取了類似核定征收的簡(jiǎn)易辦法,二是按項(xiàng)目核算,人為增加了核算的難度。因此,他建議稅務(wù)機(jī)關(guān)和企業(yè)都應(yīng)該積極行動(dòng)起來,改變目前利息支出按照項(xiàng)目核算為按企業(yè)核算,出臺(tái)利息支出稅前扣除辦法,對(duì)利息支出如何扣除作出更加科學(xué)、細(xì)致的規(guī)定,這個(gè)問題一定可以迎刃而解。

  有關(guān)專家表示,如果要制定利息支出稅前扣除辦法,稅務(wù)機(jī)關(guān)應(yīng)該在充分調(diào)研的基礎(chǔ)上,與相關(guān)企業(yè)充分溝通,對(duì)與利息支出的相關(guān)問題,盡可能考慮周全,兼顧各方,避免出臺(tái)“有名無實(shí)”的規(guī)定。還有專家表示,從1994年1月1日起施行的土地增值稅暫行條例,至今已經(jīng)有近20年的歷史了,而且實(shí)際征收情況并不理想,很有必要“大修”一次,對(duì)利息扣除、稅率設(shè)置等重要問題重新設(shè)計(jì)。

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