內容摘要：專家表示現(xiàn)行的土地增值稅暫行條例，至今有近20年的歷史了，對利息扣除、稅率設置等重要問題很有必要重新設計。
前些年，樓市火爆時，在土地增值稅清算中，房地產企業(yè)對利息支出如何稅前扣除并不十分在意。近1年多來，隨著樓市低迷，房企資金鏈日益緊張，眾多房地產企業(yè)開始把開源節(jié)流的目光轉向利息支出的稅前扣除上。一般而言，房地產企業(yè)融資額占資金總額的比重大多在60%以上，有的甚至達到了80%以上，利息支出的金額很大。如何在土地增值稅清算中盡可能多地在稅前扣除利息支出，是當前房地產企業(yè)關心的一個稅務問題。
扣除方法簡易，與真實支出差異漸大
記者調查發(fā)現(xiàn)，目前房企能享受的稅收優(yōu)惠政策并不多，而且土地增值稅實行較高的超額累進稅率（目前有30%、40%、50%，60%等四檔），資金鏈的緊張讓房企紛紛把目光集中在了利息支出能否據(jù)實扣除上。“如果利息支出能據(jù)實扣除，將在一定程度上緩解融資壓力。盡管可能杯水車薪，但畢竟聊勝于無。”一家房企的財務負責人無奈地說。
對于利息支出如何計算，土地增值稅暫行條例實施細則明確規(guī)定：財務費用中的利息支出，凡能夠按轉讓房地產項目計算分攤并提供金融機構證明的，允許據(jù)實扣除，但最高不能超過按商業(yè)銀行同類同期貸款利率計算的金額。其他房地產開發(fā)費用，按本條（一）、（二）項規(guī)定計算的金額之和的5%以內計算扣除；凡不能按轉讓房地產項目計算分攤利息支出或不能提供金融機構證明的，房地產開發(fā)費用按本條（一）、（二）項規(guī)定計算的金額之和的10%以內計算扣除。
上述規(guī)定中提到的“本條（一）項規(guī)定計算的金額”，是指取得土地使用權所支付的金額，即納稅人為取得土地使用權所支付的地價款和按國家統(tǒng)一規(guī)定交納的有關費用：“本條（二）項規(guī)定計算的金額”，是指開發(fā)土地和新建房及配套設施的成本（下稱房增開發(fā)成本），即納稅人房地產開發(fā)項目實際發(fā)生的成本，包括土地征用及拆遷補償費、前期工程費、建筑安裝工程費、基礎設施費、公共配套設施費、開發(fā)間接費用。
簡單理解，就是如果企業(yè)在計算利息扣除金額時，能夠按轉讓房地產項目計算分攤，同時能夠提供金融機構證明，就可以直接據(jù)實扣除。但在實踐中，同時能滿足直接扣除條件的企業(yè)幾乎沒有，因此只能按照兩種相對比較簡易的辦法來粗略地計算稅前扣除額。一種計算方法是：（取得土地使用權所支付的金額+房增開發(fā)成本）×5%+實際利息支出，另一種計算方法是：（取得土地使用權所支付的金額+房增開發(fā)成本）×10%.
北京中旭永晟稅務師事務所所長左永豐告訴記者，房企往往是先融資，然后再將資金分散在各個項目上進行開發(fā)，計算繳納土地增值稅也是按照項目進行。因此，企業(yè)雖然知道利息支出總額，但具體到每個項目上，真實的利息扣除額是多少，受多種因素限制很難計算清楚。從理論上說，按照上述簡易方法計算利息扣除額時，因為是“簡易辦法”，一定是一些企業(yè)虧了，一些企業(yè)賺了。
記者了解到，由于大部分企業(yè)都無法準確歸集項目開發(fā)成本，準確計算借款利息支出，因此只能按土地增值稅暫行條例實施細則規(guī)定的計算基礎及相關比例（10%）計算扣除，通常實際發(fā)生的利息會大于按基數(shù)乘以5%計算的金額。僅利息一項，兩種計算方法導致最后稅款差異較大�，F(xiàn)在，房企非常希望尋找一種更好的方法，能夠將利息支出的金額進一步算清楚。但遺憾的是，“真實的利息扣除額”似乎是一個非常理想化、抽象化的數(shù)字，沒有人能準確地算出來。
費用難歸集，利息支出很難準確核算
“其實，在土地增值稅清算中，一個項目的利息支出額如何計算，一直就是筆算不清楚的‘糊涂賬’。只是在樓市狀況好的時候，資金鏈相對充裕，大家都不怎么關注。”一家房企的稅務經理說。
土地增值稅清算是北京互仁信稅務師事務所的主要業(yè)務，該稅務師事務所所長黃毓說，房企在利息扣除時，最理想的做法是據(jù)實扣除。但是在她的印象中，幾乎沒有一家房企的利息支出是據(jù)實扣除的。而記者采訪的其他稅務中介專家也表示，由于費用歸集難以準確，很難滿足土地增值稅暫行條例實施細則規(guī)定的據(jù)實扣除條件，因此利息支出一直很難據(jù)實扣除。正因為如此，北京市就采取了“一刀切”的辦法，統(tǒng)一按照取得土地使用權所支付的金額和房增開發(fā)成本之和的10%扣除。
在稅務專家和房企財務人員看來，土地增值稅暫行條例實施細則對利息支出據(jù)實扣除的規(guī)定基本上是“有名無實”。因為沒有企業(yè)能夠滿足據(jù)實扣除的前提條件——按轉讓房地產項目計算分攤，并且同時能夠提供金融機構證明。
舉例來說，A企業(yè)與某市規(guī)劃、國土資源局簽訂協(xié)議如下：該地塊采取整宗地受讓，分期繳納土地出讓金、分期簽訂《土地出讓合同補充協(xié)議》、分期確權發(fā)證的方式進行。A公司對所購土地分為商業(yè)及住宅兩大類進行規(guī)劃及開發(fā)，商業(yè)用地分為公建及商業(yè)廣場，公建分三期開發(fā)，商業(yè)廣場分六期開發(fā)，住宅用地分八期開發(fā)。A公司在開發(fā)期間從不同商業(yè)銀行取得貸款，均為短期、流動性貸款。
對A企業(yè)而言，由于項目整體分期較多，時間跨度大，有多個清算項目受益于同一筆成本費用的支出，如何選擇合理方式在各清算項目之間進行分配就成為難題。該公司即含有符合清算條件要清算的項目，也含有不需進行清算以及尚未完工的項目，成本費用如何分配？
同時，A企業(yè)和銀行的貸款合同中明確規(guī)定，款項支付不含土地出讓金。如此一來，采用何種方法使土地成本在各清算項目之間合理分配，也是一個難題。而A公司從金融機構及非金融機構獲得貸款多筆，對項目整體按住宅八期、公建三期、商業(yè)廣場六期進行明細核算，如何使銀行貸款與分期核算成本支出對應并準確核算，如何在各期間分攤，目前并沒有法律法規(guī)對此予以明確，對A公司而言同樣是個難題。
至于銀行的證明，對房企來說也并非易事。銀行通常會與房地產開發(fā)企業(yè)簽訂的貸款合同中，明確規(guī)定貸款用途、期限、是否有抵押物等內容，每季度貸款銀行還會寄送利息結算清單，因此在土地增值稅清算中，上述單據(jù)房企都可以提供，但是要讓銀行提供一份房地產項目已經準確計算并分攤的證明資料，基于自身風險和工作量的考慮，沒有一家銀行會這么干。一般情況下，銀行認為貸款合同中已經載明了與之相關的所有條款，銀行既沒有提供證明的義務，也沒有足夠的能力證明房企各項數(shù)據(jù)的核算是完全準確的。
另起爐灶，重新設計扣除辦法
左永豐告訴記者，當初土地增值稅暫行條例實施細則規(guī)定5%、10%兩個扣除比例，其實也是在經過大量測算基礎上確定的一個相對比較科學的數(shù)字。只是隨著近些年房地產市場的迅猛發(fā)展，房企的經營模式也在不斷創(chuàng)新，多家企業(yè)共同開發(fā)一個項目，一個企業(yè)在不同的城市同時運營幾個項目等情況越來越普遍，這加劇了土地增值稅清算的難度�；诖�，左永豐認為在土地增值稅清算中，要實現(xiàn)利息支出稅前據(jù)實扣除，只是對現(xiàn)行的簡易辦法修修補補肯定不行，必須與時俱進，重新設計扣除辦法。
德勤稅務合伙人林綏告訴記者，利息支出稅前扣除的規(guī)定之所以“有名無實”，癥結在兩點，一是稅務機關和企業(yè)都想省事，因此采取了類似核定征收的簡易辦法，二是按項目核算，人為增加了核算的難度。因此，他建議稅務機關和企業(yè)都應該積極行動起來，改變目前利息支出按照項目核算為按企業(yè)核算，出臺利息支出稅前扣除辦法，對利息支出如何扣除作出更加科學、細致的規(guī)定，這個問題一定可以迎刃而解。
有關專家表示，如果要制定利息支出稅前扣除辦法，稅務機關應該在充分調研的基礎上，與相關企業(yè)充分溝通，對與利息支出的相關問題，盡可能考慮周全，兼顧各方，避免出臺“有名無實”的規(guī)定。還有專家表示，從1994年1月1日起施行的土地增值稅暫行條例，至今已經有近20年的歷史了，而且實際征收情況并不理想，很有必要“大修”一次，對利息扣除、稅率設置等重要問題重新設計。
