8月上旬，備受關(guān)注的國(guó)務(wù)院樓市督查組陸續(xù)返京。
此前的7月24日，國(guó)務(wù)院辦公廳發(fā)文稱(chēng)，為進(jìn)一步推動(dòng)房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控政策措施落實(shí)，堅(jiān)決抑制投機(jī)投資性需求，鞏固房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控成果，國(guó)務(wù)院從7月下旬開(kāi)始，派出8個(gè)督查組，對(duì)16個(gè)�。ㄊ校┴瀼芈鋵�(shí)國(guó)務(wù)院房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控政策措施情況開(kāi)展專(zhuān)項(xiàng)督查。
這是15個(gè)月來(lái)國(guó)務(wù)院再度出臺(tái)此類(lèi)舉措。去年4月，國(guó)務(wù)院曾派出8個(gè)房地產(chǎn)調(diào)控督查組，奔赴16個(gè)�。▍^(qū)、市）進(jìn)行督查。
目前，國(guó)務(wù)院層面還沒(méi)有正式公開(kāi)本輪督查結(jié)果，但從各地官方媒體對(duì)督查組的報(bào)道可以看出，大多數(shù)省市獲得了督查組的肯定。
為何督查？
國(guó)務(wù)院此次派出的8個(gè)督查組的組長(zhǎng)皆為副部級(jí)以上干部，包括國(guó)土資源部、住建部、監(jiān)察部、財(cái)政部、國(guó)家發(fā)改委、國(guó)稅總局等單位的副職領(lǐng)導(dǎo)。
其中，山東、北京組由國(guó)土部帶隊(duì)，江蘇、上海組由人民銀行帶隊(duì)，河南、廣東組由銀監(jiān)會(huì)帶隊(duì)，浙江、福建組由發(fā)改委帶隊(duì)，湖南、湖北組由監(jiān)察部帶隊(duì)，重慶、四川組由財(cái)政部帶隊(duì)，天津、河北組由住建部帶隊(duì)，遼寧、吉林組由國(guó)稅總局帶隊(duì)。
此次督查的重點(diǎn)為：住房限購(gòu)措施、差別化住房信貸政策、住房用地供應(yīng)和管理、稅收政策執(zhí)行和征管等情況。
督查組通過(guò)調(diào)閱文件檔案，實(shí)地查看，抽查暗訪，以及召開(kāi)群眾和企業(yè)代表座談會(huì)等方式，了解各省市房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控落實(shí)情況。
之所以派出如此級(jí)別的督查組，住建部政策研究中心副主任王玨林對(duì)時(shí)代周報(bào)分析，“督查屬于正常的工作，這是用行政手段管理目前的市場(chǎng)，以便隨時(shí)發(fā)現(xiàn)政策執(zhí)行的情況，對(duì)各地的調(diào)控政策與國(guó)家要求不一致的行為進(jìn)行督促和改正。”
同時(shí)，王玨林還認(rèn)為督查組此行與上季度樓市回暖有關(guān)，檢查的目的是為了防止房?jī)r(jià)反彈，防止市場(chǎng)出現(xiàn)過(guò)熱，防止調(diào)控不到位。
亞太城市房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會(huì)會(huì)長(zhǎng)兼秘書(shū)長(zhǎng)謝逸楓也持類(lèi)似觀點(diǎn)，他告訴時(shí)代周報(bào)，一方面是六七月，全國(guó)多個(gè)城市的房?jī)r(jià)出現(xiàn)反彈，一線城市房?jī)r(jià)上漲預(yù)期明顯；另一方面是中央很想出臺(tái)政策，但是缺乏一手的參考依據(jù)，此次督查可能是為了新一輪的政策做準(zhǔn)備。
目前，國(guó)務(wù)院層面還沒(méi)有正式公開(kāi)本輪督查結(jié)果，但從各地官方媒體對(duì)督查組的報(bào)道可以看出，本輪樓市調(diào)控風(fēng)向標(biāo)北、上、廣、深調(diào)控效果均得到國(guó)務(wù)院督查組肯定。
據(jù)8月2日《北京日?qǐng)?bào)》的報(bào)道，督查組對(duì)北京市落實(shí)房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控政策的評(píng)價(jià)是，“目標(biāo)明確、組織嚴(yán)密、監(jiān)管到位，尤其是中介機(jī)構(gòu)能夠嚴(yán)格落實(shí)限購(gòu)等相關(guān)調(diào)控政策，規(guī)范經(jīng)營(yíng)，很不容易�？偟膩�(lái)看，北京市落實(shí)調(diào)控政策效果明顯，房地產(chǎn)市場(chǎng)形勢(shì)穩(wěn)定。”
從北京督查情況看，督查組更多是提問(wèn)，未表態(tài)。問(wèn)題集中在限購(gòu)等政策執(zhí)行情況，以及5月以來(lái)房地產(chǎn)市場(chǎng)情況，尤其是下半年房?jī)r(jià)的波動(dòng)預(yù)測(cè)。
督察組對(duì)上海的評(píng)價(jià)是，“對(duì)于上海市2011年以來(lái)貫徹落實(shí)國(guó)家各項(xiàng)房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控政策措施情況，國(guó)務(wù)院督查組給予充分肯定。希望上海繼續(xù)嚴(yán)格執(zhí)行房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控政策措施，進(jìn)一步鞏固調(diào)控成果，確保實(shí)現(xiàn)全年新建住房?jī)r(jià)格穩(wěn)中有降的目標(biāo)。”
7月31日上午，國(guó)務(wù)院督查組來(lái)到重慶，與重慶市國(guó)土局、重慶市房協(xié)一起約談了重慶部分房企，座談會(huì)主要針對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)和調(diào)控政策進(jìn)行研討，會(huì)后督查組實(shí)地考察了重慶主城各區(qū)部分代表樓盤(pán)。
但也有省份被督查組挑出了毛病。監(jiān)察部副部長(zhǎng)屈萬(wàn)祥帶隊(duì)的督查組在湖北督察后表示，湖北省房?jī)r(jià)上漲壓力仍然存在，有個(gè)別地區(qū)的政策調(diào)整與當(dāng)前調(diào)控精神不符，部門(mén)間橫向配合不夠，存在調(diào)控具體實(shí)施細(xì)則規(guī)定不完善等問(wèn)題。
住建部副部長(zhǎng)齊驥帶隊(duì)的督查組在河北考察后建議，河北省應(yīng)密切關(guān)注后續(xù)房?jī)r(jià)的走勢(shì)，嚴(yán)格落實(shí)好差別化信貸政策等相應(yīng)措施，鼓勵(lì)有條件的城市開(kāi)展限售試點(diǎn)工作。
調(diào)控力度不會(huì)減輕
時(shí)代周報(bào)從各方了解到，中央政府在看到調(diào)控成效的同時(shí)，更注意到了樓市回暖的現(xiàn)狀，因此繼續(xù)從嚴(yán)調(diào)控仍是今后樓市調(diào)控基調(diào)。國(guó)務(wù)院督查組此行是在樓市回暖之際的應(yīng)時(shí)之舉，其本身就意味著“從嚴(yán)調(diào)控”。如果房?jī)r(jià)反彈態(tài)勢(shì)明朗，中央政府肯定會(huì)果斷出手。
今年以來(lái)，中國(guó)經(jīng)濟(jì)進(jìn)入下行通道，出口和投資雙雙下滑，而刺激內(nèi)需又非一時(shí)之功。上半年GDP的增速為7.8%，雖然已經(jīng)超出年初確定的7.5%的目標(biāo)，但這是近三年來(lái)首次“破八”，經(jīng)濟(jì)形勢(shì)面臨巨大壓力。
再加上今年連續(xù)四次降低存款準(zhǔn)備金率和存貸款基準(zhǔn)利率，人們對(duì)房?jī)r(jià)上漲的預(yù)期增加。雖然，央行在降息的同時(shí)強(qiáng)調(diào)，“繼續(xù)嚴(yán)格執(zhí)行差別化的各項(xiàng)住房信貸政策，繼續(xù)抑制投機(jī)投資性購(gòu)房”，但放松的流動(dòng)性確實(shí)有相當(dāng)一部分流入了房地產(chǎn)行業(yè)。
根據(jù)中國(guó)指數(shù)研究院數(shù)據(jù)信息中心的分析，1-7月房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的資金來(lái)源5.08萬(wàn)億元，同比增長(zhǎng)6.2%，自今年5月以來(lái)連續(xù)4個(gè)月回升，其中國(guó)內(nèi)同比增長(zhǎng)8.8%，定金及預(yù)付款和個(gè)人按揭貸款同比分別增長(zhǎng)5.5%和4.6%，表明銷(xiāo)售持續(xù)好轉(zhuǎn)和貸款增速加快，使得開(kāi)發(fā)企業(yè)的資金狀況繼續(xù)好轉(zhuǎn)。
在穩(wěn)增長(zhǎng)與降房?jī)r(jià)之間，中央面臨兩難的選擇，如果細(xì)細(xì)咀嚼中央的調(diào)控口號(hào)，就會(huì)發(fā)現(xiàn)其中的細(xì)微變化。
對(duì)此，財(cái)經(jīng)評(píng)論員吳其倫向時(shí)代周報(bào)分析，最開(kāi)始，中央的要求是“遏制房?jī)r(jià)過(guò)快上漲”，這給開(kāi)發(fā)商和地方政府釋放的信號(hào)，是允許小幅上漲，但不能漲得太離譜。后來(lái)，口號(hào)變成“促進(jìn)房?jī)r(jià)合理回歸”，這表示中央已經(jīng)明確要降房?jī)r(jià)，不允許房?jī)r(jià)再漲。但最近，口號(hào)變成“決不讓房?jī)r(jià)反彈”，這實(shí)際上對(duì)房?jī)r(jià)的要求從“必須降”變成了“不準(zhǔn)漲”，或可小幅波動(dòng)，但不能大幅反彈。
正因如此，盡管中央三令五申要從嚴(yán)調(diào)控，地方政府卻依然敢屢屢突破限制。根據(jù)北京中原市場(chǎng)研究部統(tǒng)計(jì)，截至目前已經(jīng)有近40個(gè)城市出臺(tái)了不同程度的樓市調(diào)控政策微調(diào)變化。
除了原有的購(gòu)房入戶(hù)、提高公積金貸款額度、提高普通住宅標(biāo)準(zhǔn)等政策外，揚(yáng)州對(duì)個(gè)人購(gòu)買(mǎi)成品住房提供房款4‰-6‰的政府獎(jiǎng)勵(lì)、福建戶(hù)籍新政放寬城鎮(zhèn)落戶(hù)條件、重慶大幅提高公積金貸款額度。
國(guó)務(wù)院督查組對(duì)各地情況表示滿(mǎn)意，默許各種微調(diào)行為，是否意味著中央政策的放松？
某業(yè)內(nèi)專(zhuān)家認(rèn)為，“由于現(xiàn)在督查的結(jié)論還沒(méi)有出來(lái)，所以很難由此得出督查組對(duì)地方政府的調(diào)控情況是滿(mǎn)意的，現(xiàn)在還不能下這種結(jié)論。未來(lái)的樓市調(diào)控肯定會(huì)從緊，這是中央的政策，包括中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議和中央政治局的會(huì)議都重申了這一點(diǎn)。未來(lái)的政策只會(huì)是從緊，至于緊到什么程度，只能看未來(lái)房?jī)r(jià)的走勢(shì)了。”
清華大學(xué)經(jīng)濟(jì)學(xué)研究所副所長(zhǎng)蔡繼明表達(dá)了類(lèi)似看法，中國(guó)特色的檢查和視察，基本都是以肯定為主，即使個(gè)別地方不足，也不會(huì)公開(kāi)提出來(lái)，但也許會(huì)有私下的批評(píng)。“從各方面信息來(lái)看，國(guó)務(wù)院調(diào)控房地產(chǎn)的決心沒(méi)有動(dòng)搖，力度也不會(huì)減輕，沒(méi)有批評(píng)可能是礙于面子。”
新政將至？
雖然督查報(bào)告尚未出臺(tái)，但對(duì)其可能出現(xiàn)的內(nèi)容，坊間作出了各種猜測(cè)。同樣，對(duì)于中央的下一步調(diào)控政策以及未來(lái)的房?jī)r(jià)走勢(shì)，也是眾說(shuō)紛紜。
中國(guó)房地產(chǎn)學(xué)會(huì)副會(huì)長(zhǎng)陳國(guó)強(qiáng)對(duì)時(shí)代周報(bào)表示，“毫無(wú)疑問(wèn)，中央會(huì)繼續(xù)保持從嚴(yán)的態(tài)勢(shì)和基調(diào)，甚至?xí)泻罄m(xù)的政策要求，這種概率高于放松的可能性。隨著成交量回升，房?jī)r(jià)出現(xiàn)上漲，市場(chǎng)預(yù)期的變化，以及新的地王的出現(xiàn)，中央的政策會(huì)繼續(xù)從緊。這也是安排督查組檢查落實(shí)調(diào)控政策的初衷，傳遞和釋放中央的政策意圖，至于是否會(huì)有新的政策出臺(tái)，還需要進(jìn)一步觀測(cè)。”
按照吳其倫的判斷，“應(yīng)該在8月20日左右會(huì)出臺(tái)新的政策，但是我對(duì)這個(gè)政策不太樂(lè)觀，它對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的調(diào)控，對(duì)房?jī)r(jià)的合理回歸不會(huì)有太大幫助。”
在接受時(shí)代周報(bào)的采訪中，不少專(zhuān)家認(rèn)為未來(lái)的政策調(diào)整會(huì)集中在房產(chǎn)稅擴(kuò)容、預(yù)售制改革等方面。
住建部政策研究中心副主任王玨林分析，“房產(chǎn)稅肯定會(huì)繼續(xù)擴(kuò)容，如果現(xiàn)在停下來(lái)，之前的試點(diǎn)就沒(méi)有任何意義。房產(chǎn)稅進(jìn)一步推廣可以起到平抑房?jī)r(jià)的作用。”
而對(duì)于是否取消預(yù)售制的問(wèn)題，他認(rèn)為，預(yù)售制既關(guān)系市場(chǎng)也關(guān)系到企業(yè)的資金運(yùn)轉(zhuǎn)情況，如果要取消預(yù)售制，首先要解決資金來(lái)源的多樣化問(wèn)題，“現(xiàn)在我們大部分資金主要還是依賴(lài)銀行貸款，如果我們的市場(chǎng)融資渠道更寬，我們才能考慮預(yù)售制是否可以取消。”
而相對(duì)于頻繁出臺(tái)的行政限購(gòu)政策，蔡繼明則認(rèn)為，應(yīng)更重視制度的改革，由一般的行政手段轉(zhuǎn)向經(jīng)濟(jì)手段，如此方能實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)業(yè)的可持續(xù)發(fā)展。
“現(xiàn)在中央的辦法還沒(méi)有用盡，還可以在土地制度的改革上邁出更大的步伐。比如，可以用農(nóng)村集體土地?fù)Q城市周邊農(nóng)村的建設(shè)用地指標(biāo)，這樣既可以解決因?yàn)橥恋丶t線而導(dǎo)致的供地不足的問(wèn)題，又可以從根本上降低城市商品房的土地成本。又如，可以允許小產(chǎn)權(quán)房的自主經(jīng)營(yíng)，通過(guò)增加市場(chǎng)上流通的房產(chǎn)數(shù)量，從而達(dá)到降低房?jī)r(jià)的目的。”蔡繼明這樣說(shuō)。
