目前，金地與UBS在境外聯(lián)合發(fā)起了一個(gè)美元基金，通過(guò)境外召募，在境內(nèi)投放。首期已召募了1億美元，現(xiàn)在正進(jìn)行第二期召募，今年年底還會(huì)召募大約1億至5億美元這樣一個(gè)規(guī)模。這樣才會(huì)保證整體現(xiàn)金流的安全。當(dāng)然，信托方式的融資固然風(fēng)險(xiǎn)低，但是獲利也會(huì)比較低。而通過(guò)人民幣基金的方式使投資者進(jìn)入房地產(chǎn)行業(yè)，這就為想投資房地產(chǎn)的人開(kāi)辟了第三個(gè)渠道，并且提供了充足的獲利空間。

　　韋傳軍指出，對(duì)金地團(tuán)體而言，目前的風(fēng)險(xiǎn)主要體現(xiàn)在，一是經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)，二是投資風(fēng)險(xiǎn)。詳細(xì)到操縱層面韋傳軍以為，“只有基于一整套的信息系統(tǒng)，并根據(jù)信息的變化能夠及時(shí)更新，在這樣一個(gè)系統(tǒng)領(lǐng)域的條件前提下，做出各種壓力測(cè)試，并能夠確保系統(tǒng)具備一定的彈性。日前，我們專(zhuān)程訪問(wèn)了“保招金萬(wàn)”四大海內(nèi)一線開(kāi)發(fā)商之一的金地團(tuán)體財(cái)務(wù)部總經(jīng)理韋傳軍。 “實(shí)在資金治理難點(diǎn)主要在‘計(jì)劃編制’和‘實(shí)際的收支控制’這兩個(gè)環(huán)節(jié)，而它們都必須依靠業(yè)務(wù)的信息流。對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的資金掌控，韋傳軍一再夸大著財(cái)務(wù)界的不朽名言——現(xiàn)金為王！身為中國(guó)第四大房地產(chǎn)公司財(cái)資負(fù)責(zé)人的韋傳軍對(duì)這句話的領(lǐng)略頗深。 ”為此，韋傳軍將團(tuán)體整體負(fù)債率盡量控制在70%以內(nèi)，凈負(fù)債率水平但愿控制在80%以內(nèi)，中級(jí)會(huì)計(jì)師報(bào)考條件和中級(jí)會(huì)計(jì)師報(bào)名條件通過(guò)公道的負(fù)債率鋪排來(lái)降低團(tuán)體整體的投資風(fēng)險(xiǎn)。既要充分利用財(cái)務(wù)杠桿，又要確保安全系數(shù)。拿多少地，這就涉及到對(duì)負(fù)債率的鋪排。 ”在韋傳軍看來(lái)，通過(guò)業(yè)務(wù)信息流指導(dǎo)資金流的思路，可以有效進(jìn)步資金運(yùn)作效率，真正實(shí)現(xiàn)資金治理一體化。因?yàn)楹��?nèi)房地產(chǎn)行業(yè)最近一輪猛烈增長(zhǎng)的所謂“黃金10年”，中級(jí)會(huì)計(jì)師報(bào)名條件2010使得海內(nèi)大多數(shù)人都以為房地產(chǎn)是一個(gè)暴利行業(yè)。 “在這樣的思維下，良多人想去做房地產(chǎn)投資，但又囿于資金實(shí)力不夠。假如是市區(qū)項(xiàng)目，倘若沒(méi)有拆遷的風(fēng)險(xiǎn)，其抗風(fēng)險(xiǎn)能力可能更強(qiáng)。公司財(cái)務(wù)部分要根據(jù)政策變化和市場(chǎng)變化，進(jìn)行及時(shí)調(diào)控。

　　跟著普互市品房市場(chǎng)的競(jìng)爭(zhēng)壓力越來(lái)越大、遭遇的宏觀調(diào)控政策也越來(lái)越密集，早在1993年就進(jìn)入房地工業(yè)的金地團(tuán)體堅(jiān)決地做出向貿(mào)易地產(chǎn)靠攏的轉(zhuǎn)型決議計(jì)劃。做人民幣基金是把針對(duì)特定項(xiàng)目的股權(quán)賣(mài)給資金充裕的人，通過(guò)成立合伙企業(yè)或信托的形式，大家共擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)，共享收益。 ”在韋傳軍看來(lái)，房地產(chǎn)基金和信托的模式都具有較廣闊的發(fā)展遠(yuǎn)景。通過(guò)資金治理中央，我們能提供專(zhuān)業(yè)化的治理，并配備專(zhuān)業(yè)化的職員，進(jìn)而對(duì)開(kāi)發(fā)和銷(xiāo)售過(guò)程中對(duì)未來(lái)的現(xiàn)金流作出正確的分析和猜測(cè)。2003年，韋傳軍加入金地團(tuán)體后，中級(jí)會(huì)計(jì)師考試報(bào)名時(shí)間便著手推動(dòng)成立資金治理中央，“建立之初主要是基于集中資金、調(diào)劑資金余缺和降低融資本錢(qián)的考慮。 ”

　　為此，韋傳軍考慮為資金來(lái)源找到一個(gè)更穩(wěn)健和持續(xù)的突破口。一旦超出自身能力去拿地，就會(huì)導(dǎo)致沒(méi)錢(qián)支付地價(jià)的局面發(fā)生。另一方面，財(cái)務(wù)部分根據(jù)這些現(xiàn)金流量變化的情況，隨時(shí)摸清子公司的營(yíng)運(yùn)狀況，尋找治理的重點(diǎn)、難點(diǎn)和要害，匡助團(tuán)體決議計(jì)劃層加夸大控能力。韋傳軍指出，“金地資金信息化建設(shè)主要分為兩個(gè)部門(mén)，第一個(gè)部門(mén)是類(lèi)似于項(xiàng)目信息化的平臺(tái)，根據(jù)金地團(tuán)體自身的需求進(jìn)行設(shè)計(jì)，并基于已有的項(xiàng)目，在未來(lái)開(kāi)發(fā)、銷(xiāo)售、應(yīng)收賬款、工程款支出、稅金等等用度，通過(guò)資金信息化治理的平臺(tái)對(duì)未來(lái)的現(xiàn)金流作出猜測(cè)和統(tǒng)籌；第二部門(mén)是資金監(jiān)管系統(tǒng)，能夠?qū)�資金使用進(jìn)行有效的監(jiān)控。特別是像金地這樣規(guī)模的大型團(tuán)體，時(shí)常面對(duì)著多區(qū)域、多公司、多項(xiàng)目的并行運(yùn)作，需要兼顧到公司的整體資金鏈和項(xiàng)目現(xiàn)金流，因此資金掌控的復(fù)雜度、難度更大。 “貿(mào)易地產(chǎn)的好處在于，能夠帶來(lái)長(zhǎng)期、持續(xù)不亂的現(xiàn)金流。一旦政策轉(zhuǎn)向?qū)捤�，我們就可以把�?fù)債率適當(dāng)調(diào)高一點(diǎn)，更多地利用財(cái)務(wù)杠桿，來(lái)獲取更高的收益。一方面，團(tuán)體財(cái)務(wù)部可以透過(guò)資金結(jié)算的流動(dòng)，中級(jí)會(huì)計(jì)師考試報(bào)名條件、中級(jí)會(huì)計(jì)職稱(chēng)考試報(bào)名條件觀測(cè)下屬企業(yè)的經(jīng)營(yíng)狀態(tài)，進(jìn)而把握并控制其整體運(yùn)營(yíng)。在這種情況下，還要分享房地產(chǎn)快速成長(zhǎng)收益的話，就只有兩個(gè)渠道，第一是買(mǎi)屋子來(lái)炒房，不外想炒房就得長(zhǎng)期持有；第二就是買(mǎi)房地產(chǎn)公司的股票。 ”

　　時(shí)下，在多個(gè)權(quán)力部分利劍齊出之下，身處調(diào)控漩渦深處的房地產(chǎn)行業(yè)正在迎來(lái)10年間最嚴(yán)酷的金融環(huán)境。 “任何時(shí)候，現(xiàn)金都不能夠斷流。在拿地方面，我們也會(huì)有一些戰(zhàn)略層面的考量�；�金是當(dāng)前我們主推的融資立異。盡管過(guò)去兩年得到了豐厚的利潤(rùn)積累，但作為一個(gè)資金高度密集的行業(yè)來(lái)說(shuō)，房地產(chǎn)企業(yè)在這場(chǎng)酷寒中的生存能力與其財(cái)資管控能力息息相關(guān)。 ”為此，《首席財(cái)務(wù)官》雜志自今年年初以來(lái)陸續(xù)采訪了多個(gè)在財(cái)資管控上頗有建樹(shù)的房地產(chǎn)公司的CFO，以期在行業(yè)內(nèi)能實(shí)現(xiàn)提高前輩經(jīng)驗(yàn)的分享。韋傳軍以為，“誰(shuí)能事先將風(fēng)險(xiǎn)控制得好，誰(shuí)就能保持長(zhǎng)久，也就能分享未來(lái)的盛宴。假如是郊區(qū)的項(xiàng)目，獲地就會(huì)更輕易，中級(jí)會(huì)計(jì)職稱(chēng)報(bào)名條件和中級(jí)會(huì)計(jì)職稱(chēng)報(bào)名時(shí)間升值的空間可能會(huì)更高，但抗市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)能力可能會(huì)更弱一點(diǎn)�；蛘�，即便有足夠的資金，但也相對(duì)來(lái)說(shuō)缺乏經(jīng)驗(yàn)，也很難有精力去做。 ”

　　“對(duì)我們來(lái)說(shuō)，真正的風(fēng)險(xiǎn)在于投資風(fēng)險(xiǎn)，主要體現(xiàn)在：投在哪里、投多少、什么時(shí)間投？我們投資地點(diǎn)的選擇，首先是選擇城市，之后再選擇每個(gè)城市的片區(qū)的投入資金。但假如貿(mào)易地產(chǎn)發(fā)展項(xiàng)目過(guò)多，就會(huì)占?jí)糊嫶蟮馁Y金，不僅使收益率降低，而且對(duì)前期的現(xiàn)金流壓力很大。經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)相對(duì)投資風(fēng)險(xiǎn)而言比較好控制，基于產(chǎn)品開(kāi)發(fā)的能力、售后服務(wù)等一整套的客服，有著17年房地產(chǎn)行業(yè)經(jīng)驗(yàn)的金地團(tuán)體都已成熟運(yùn)作，所以經(jīng)營(yíng)方面相對(duì)比較成熟和穩(wěn)健。由于卓越的財(cái)資治理，金地團(tuán)體在在2010年初中信銀行舉辦的“中國(guó)第一屆企業(yè)現(xiàn)金治理十佳評(píng)比”中被評(píng)為“現(xiàn)金治理十佳風(fēng)云企業(yè)”。這主要是出于對(duì)投資時(shí)機(jī)和戰(zhàn)略方向的考慮。 ”因此，在實(shí)際的收支控制時(shí)，只有充分把握業(yè)務(wù)信息流，初級(jí)會(huì)計(jì)師報(bào)名時(shí)間2010、初級(jí)會(huì)計(jì)師報(bào)名時(shí)間2011才能進(jìn)步資金流的猜測(cè)能力，通過(guò)業(yè)務(wù)系統(tǒng)，實(shí)時(shí)監(jiān)控計(jì)劃的執(zhí)行情況，適時(shí)地削峰填谷，進(jìn)步資金運(yùn)作效率。除此之外，我們?cè)诤��?nèi)也在嘗試做人民幣基金，現(xiàn)在正在發(fā)行。 ”

　　韋傳軍總結(jié)道，“加強(qiáng)團(tuán)體資金治理的預(yù)見(jiàn)性，首先是充分知足業(yè)務(wù)成長(zhǎng)的需要，不會(huì)因資金緊缺而帶來(lái)制約；第二，在業(yè)務(wù)運(yùn)行過(guò)程中，能夠有效地控制現(xiàn)金流的風(fēng)險(xiǎn)；第三，可以給公司直接創(chuàng)造很高的價(jià)值和效益，一方面通過(guò)同一的籌資鋪排，能夠獲取比同行更低的資金本錢(qián)，另一方面臨存量資金也帶來(lái)更多的效用。我們現(xiàn)在全部實(shí)施動(dòng)態(tài)負(fù)債率把控。 “對(duì)金地而言，首先要確保獲得10年或15年的長(zhǎng)期資金，原來(lái)可以通過(guò)典質(zhì)方式拿到長(zhǎng)期的貸款，然后投到其他項(xiàng)目。 ”