房地產(chǎn)行業(yè)合理籌劃土地增值稅

來源: 編輯: 2006/03/16 00:00:00 字體:

  土地增值稅是對轉(zhuǎn)讓國有土地使用權(quán)、地上建筑物及其附著物,并取得收入的單位和個人,就其轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所取得的增值額征收的一種稅。計算土地增值稅應(yīng)納稅額,并不是直接對轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所取得的收入征稅,而是要對收入額減除國家規(guī)定的各項扣除項目后的余額計算征稅,按照增值額超過扣除項目的比率,采取“超率累進(jìn)稅率”形式。因此,我們就可以從兩個方向進(jìn)行稅收籌劃

  1.充分加計允許扣除項目進(jìn)行納稅籌劃

  充分計列利息費用及其他費用支出現(xiàn)行土地增值稅制度對房地產(chǎn)開發(fā)中作為財務(wù)費用的利息支出有兩種列支方法:一是在商業(yè)銀行同類同期貸款利息范圍內(nèi)據(jù)實扣除。同時對其他房地產(chǎn)開發(fā)費用按取得土地使用權(quán)所支付的金額和房地產(chǎn)開發(fā)成本之和(以下簡稱“合計數(shù)”)的5%計算扣除;二是對不能按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項目計算分?jǐn)偫⒅С龌虿荒芴峁?金融機(jī)構(gòu)證明的,可按上述“合計數(shù)”的10%計算扣除包括利息在內(nèi)的全部費用支出。在實際操作中,以上兩種方法計算的“房地產(chǎn)開發(fā)費用”必然存在差異。因為第一種方法中允許“據(jù)實扣除”的利息和第二種方法中“合計數(shù)”的5%(即因包括利息費用而增加的部分)不一定相等。如果企業(yè)進(jìn)行納稅籌劃,就要比較這兩者的高低,選擇其中扣除利息較高者對應(yīng)的方法,作為企業(yè)的最后選擇。如果允許“據(jù)實扣除”的利息費用較高,應(yīng)選用第一種方法,單獨計算利息支出;否則,應(yīng)選用后一種方法,按“合計數(shù)”的10%扣除全部費用。

  2.利用土地增值稅的起征點進(jìn)行的納稅籌劃

  所謂“土地增值稅的起征點”土地增值稅稅法規(guī)定:納稅人建造普通標(biāo)準(zhǔn)住宅出售,增值額未超過扣除項目金額的20%時,免征土地增值稅;增值額超過扣除項目金額20%的,應(yīng)就其全部增額按規(guī)定計稅。按此原則,納稅人建造住宅出售的,應(yīng)考慮增值額增加帶來的效益和放棄起征點的優(yōu)惠而增加的稅收負(fù)擔(dān)間的關(guān)系,避免增值率稍高于起征點而導(dǎo)致得不償失。

  1.    首先,如果納稅人欲享受起征點照顧,此時假定某房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)建成一批商品房待售,除銷售稅金及附加外的全部允許扣除項目的金額為100,當(dāng)其銷售這批商品房的價格為x時,相應(yīng)的銷售稅金及附加為:

 ?。?%×(1+7%+3%)=5.5%X

  式中:5%——營業(yè)稅

  7%——城市維護(hù)建設(shè)稅

  3%——教育費附加

  這時,其全部允許扣除金額為:

  100+5.5%X

  根據(jù)有關(guān)起征點的規(guī)定,該企業(yè)享受起征點最高售價為:

 ?。兀剑?+20%)×(100+5.5%X)

  解以上方程可知,此時的最高售價為128.48,

  允許扣除項目金額為107.07(100+5.5%×128.48)。

  2.其次,如果企業(yè)欲通過提高售價達(dá)到增加效益的目的,當(dāng)增值率略高于20%時,即應(yīng)適用“增值率”在50%以下,稅率為30%的規(guī)定。假定此時的售價為(128.48+Y)。由于售價的提高(數(shù)額為Y),相應(yīng)的銷售稅金及附加和允許扣除項目金額都應(yīng)提高5.5%Y。

  這時允許扣除項目的金額=107.07+5.5%Y

  增值額=128.48+Y-(107.07+5.5%Y)

  化簡后增值額的計算公式為:94.5%Y+21.41

  所以應(yīng)納土地增值稅: 30%×(94.5%Y+21.41)

  若企業(yè)欲使提價帶來的效益超過因突破起征點而新增加的稅收,就必須使Y>30%×(94.5%Y+21.4) 即Y>8.96

  這就是說,如果想通過提高售價獲取更大的收益,就必須使價格高于137.44(128.48+8.96)。

  通過以上兩方面的分析可知,轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的企業(yè),當(dāng)除去銷售稅金及附加后的全部允許扣除項目金額為100時,將售價定為128.48是該納稅人可以享受起征點照顧的最高價位。在這一價格水平下,既可享受起征點的照顧又可獲得較大的收益。如果售價低于此數(shù),雖能享受起征點的照顧,卻只能獲取較低的收益,如欲提高售價,則必須使價格高于137.44。

  同時,企業(yè)還應(yīng)當(dāng)考慮由于價格提高所帶來的銷售額度降低的影響。否則,價格提高帶來的收益,將不足以彌補價格提高所帶來的稅收負(fù)擔(dān)。

  節(jié)稅籌劃的重要前提是熟知并靈活運用各種稅收優(yōu)惠政策,合理安排企業(yè)的經(jīng)營活動使企業(yè)在合法、合理的情況下,使自己的稅負(fù)達(dá)到最低。

 

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