稅務(wù)籌劃：小心避稅背后的陷阱

　　中介公司的“避稅”高招聽(tīng)上去有理“有利”，可誰(shuí)知道其背后卻也暗藏著巨大的風(fēng)險(xiǎn)，稍不留神，二手房買(mǎi)賣(mài)雙方就可能落個(gè)“占小便宜吃大虧”的下場(chǎng)。房屋交易雙方主要存在以下的四大風(fēng)險(xiǎn)。

　　風(fēng)險(xiǎn)一：以租待售

　　房?jī)r(jià)變化一方吃虧。目前以租待售是2年期內(nèi)售房者最普遍采用的避稅方式，雖然這可以充分利用售房者的房屋資源，避免空置損失，但一旦房?jī)r(jià)在租期大漲，房主因此毀約不再出售房屋，租了幾個(gè)月的買(mǎi)主的利益將受到損失，反之亦然。

　　風(fēng)險(xiǎn)二：把交易價(jià)格“做低”

　　對(duì)買(mǎi)房人再次交易不利。高價(jià)買(mǎi)賣(mài)低價(jià)報(bào)稅屬于虛假交易，雖然買(mǎi)賣(mài)雙方都可以從中占點(diǎn)小便宜，但一旦買(mǎi)房人再次將房子轉(zhuǎn)讓時(shí)，將面臨著兩個(gè)問(wèn)題：一是由于買(mǎi)入價(jià)低，房屋出售時(shí)估值也會(huì)相應(yīng)降低；二是由于買(mǎi)入價(jià)低，再次賣(mài)出和買(mǎi)入價(jià)之間的差額就會(huì)比較大，再次繳稅時(shí)也會(huì)相應(yīng)多繳。

　　風(fēng)險(xiǎn)三：不過(guò)戶(hù)先公證

　　公證效力受質(zhì)疑。只公證不過(guò)戶(hù)對(duì)買(mǎi)房人來(lái)說(shuō)存在巨大風(fēng)險(xiǎn)，因?yàn)樵谖覈?guó)的房地產(chǎn)法律、法規(guī)中，買(mǎi)賣(mài)雙方一旦發(fā)生糾紛，房產(chǎn)證是房屋所有權(quán)的第一證據(jù)，而購(gòu)房合同屬于次要證據(jù)。一旦賣(mài)房人將房屋抵押或者轉(zhuǎn)售，買(mǎi)方人的利益將無(wú)法保證。另外，公證機(jī)構(gòu)應(yīng)該根據(jù)房產(chǎn)證的所有權(quán)而不是根據(jù)買(mǎi)賣(mài)合同來(lái)做公證，如果雙方發(fā)生糾紛走訴訟程序，其公證效力也將受到質(zhì)疑。

　　風(fēng)險(xiǎn)四：找物業(yè)改底單

　　合同效力將失去。改了底單就等于改了原來(lái)的購(gòu)房合同，重新簽了一個(gè)新合同。原來(lái)合同的有效性將失去，而新合同也成了瑕疵合同，一旦發(fā)生糾紛，買(mǎi)賣(mài)雙方都將面臨權(quán)益無(wú)法保證的問(wèn)題。

　　稅務(wù)籌劃根本是合法抓住優(yōu)惠也可避稅

　　稅務(wù)研究專(zhuān)家指出，稅務(wù)籌劃是指納稅人為了實(shí)現(xiàn)利益最大化，在不違反法律、法規(guī)的前提下，對(duì)尚未發(fā)生或已發(fā)生的應(yīng)稅行為進(jìn)行各種巧妙安排。“稅務(wù)籌劃的根本屬性是合法性，決不能做法律禁止的事，但要大膽做法律沒(méi)禁止的事。”

　　我國(guó)的房產(chǎn)稅收政策中也有針對(duì)不同納稅人的優(yōu)惠政策，納稅人應(yīng)該懂得如何利用這些優(yōu)惠政策進(jìn)行合理避稅。例如市地稅局對(duì)在05年6月1日前簽訂的房屋買(mǎi)賣(mài)合同、購(gòu)買(mǎi)面積超過(guò)140平方米二手房的個(gè)人（含外籍及港澳臺(tái)籍個(gè)人）繳稅期限作出明確規(guī)定，05年8月31日后辦理契稅申報(bào)手續(xù)的，將按新稅率繳納購(gòu)房契稅，付出加倍的稅款。在這個(gè)新規(guī)定下，納稅人的避稅方法有兩種：

　　合理避稅方法一：高價(jià)房要延遲繳稅

　　對(duì)個(gè)人在6月1日前簽訂的房屋買(mǎi)賣(mài)合同，購(gòu)買(mǎi)了單價(jià)超過(guò)9432元/平方米、面積在140平方米以下、符合新普通住房標(biāo)準(zhǔn)二手房的，可以等到8月31日后再按房?jī)r(jià)的1.5%繳納契稅，而在8月31日前就要按3%的稅率繳納了。

　　合理避稅方法二：超大房須按期繳稅

　　對(duì)個(gè)人在05年6月1日前簽訂的房屋買(mǎi)賣(mài)合同，購(gòu)買(mǎi)了單價(jià)低于9432元/平方米、面積卻在140平方米以上二手房的，應(yīng)在05年8月31日前按房?jī)r(jià)的1.5%繳納契稅，到05年8月31日后就應(yīng)按3%的稅率繳納契稅。