房地產(chǎn)業(yè)自曝內(nèi)幕 如何籌劃非法所得

　　暴利行業(yè)本是路人皆知為偷逃稅竟然多數(shù)“微利”隱匿非法建設(shè)項(xiàng)目所得已成為房地產(chǎn)商牟取暴利的招數(shù)。

　　大連藏項(xiàng)目增成本

　　最近，大連市地稅部門(mén)選擇一些社會(huì)關(guān)注的房地產(chǎn)企業(yè)進(jìn)行了重點(diǎn)稽查，稽查的結(jié)果發(fā)現(xiàn)，一些房地產(chǎn)企業(yè)在國(guó)家宏觀調(diào)控的大背景下，為了牟取暴利，竟然在隱匿非法建設(shè)項(xiàng)目所得、虛增工程成本上動(dòng)腦筋，以瞞天過(guò)海。

　　令人關(guān)注的是，此次地稅稽查部門(mén)對(duì)大連市某房地產(chǎn)股份有限公司納稅情況進(jìn)行的例行檢查“收獲”頗有些意外，房地產(chǎn)商的違法活動(dòng)跡象并沒(méi)有出現(xiàn)在“天衣無(wú)縫”的財(cái)務(wù)賬目里，而是暴露在稅務(wù)稽查人員對(duì)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的實(shí)地核查上。

　　據(jù)了解，大連市一家大型房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司近兩年開(kāi)發(fā)了一塊占地面積為2.3萬(wàn)平方米的小區(qū)，小區(qū)內(nèi)共建了5棟4層、5層不等的商品住宅樓。稅務(wù)稽查人員對(duì)該企業(yè)的賬簿、財(cái)務(wù)報(bào)表等相關(guān)資料進(jìn)行例行檢查時(shí)，該企業(yè)繳納各項(xiàng)稅金情況都呈現(xiàn)“正?！?，未發(fā)現(xiàn)問(wèn)題。

　　從表面上看，這個(gè)企業(yè)有一套健全的財(cái)務(wù)制度，會(huì)計(jì)往來(lái)賬目記載正常，賬面上似乎也沒(méi)有明顯的偷漏稅痕跡，一度給稅務(wù)人員留下了“良好的印象”?；槿藛T在對(duì)這家公司的財(cái)務(wù)損益表、企業(yè)納稅申報(bào)表、成本賬所反映成本的情況進(jìn)行核對(duì)分析時(shí)，發(fā)現(xiàn)該公司施工工程成本比正常的施工工程成本偏高，于是便開(kāi)始向這家公司的財(cái)務(wù)人員了解與企業(yè)有關(guān)的經(jīng)濟(jì)活動(dòng)及經(jīng)營(yíng)狀況。得到的解釋是建筑材料漲價(jià)、小區(qū)綠化改造設(shè)計(jì)超預(yù)算等。

　　稽查人員針對(duì)上述“疑點(diǎn)”窮追不舍，所獲卻不多。他們審查被檢企業(yè)建設(shè)項(xiàng)目立項(xiàng)書(shū)、土地證、規(guī)劃局審批手續(xù)等與此項(xiàng)目有關(guān)的各種資料，也沒(méi)有發(fā)現(xiàn)什么問(wèn)題。

　　后來(lái)，稽查人員提出要到該企業(yè)實(shí)際開(kāi)發(fā)項(xiàng)目地進(jìn)一步展開(kāi)實(shí)地核查時(shí)，這家公司的管理者迫于壓力，終于尷尬地道出了自己公司超規(guī)模超范圍經(jīng)營(yíng)、未經(jīng)批準(zhǔn)擅自動(dòng)工興建地下停車(chē)場(chǎng)項(xiàng)目、隱匿非法所得的諸多“隱情”。

　　稽查人員隨即跟蹤到受檢公司所建的地下停車(chē)場(chǎng)進(jìn)行現(xiàn)場(chǎng)調(diào)查核實(shí)。就這樣，這家房地產(chǎn)公司擅自建設(shè)地下停車(chē)場(chǎng)，非法建設(shè)項(xiàng)目所得不入固定資產(chǎn)賬、不入產(chǎn)成品賬、也未銷(xiāo)售、故意造成工程造價(jià)偏高的“貓膩”，終于暴露出來(lái)。這家房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司故意加大成本，減少利潤(rùn)，不繳或少繳企業(yè)所得稅，已構(gòu)成偷稅行為，受到了大連市地稅稽查部門(mén)的嚴(yán)厲查處。

　　據(jù)記者了解，隨著國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)行業(yè)的興起，各地房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)擅自增建、擴(kuò)建工程項(xiàng)目，隱匿非法所得的現(xiàn)象相當(dāng)嚴(yán)重，其中涉及的問(wèn)題很多，既有土地建設(shè)監(jiān)察失控問(wèn)題，也有國(guó)家稅收非正常流失問(wèn)題，應(yīng)當(dāng)引起國(guó)家有關(guān)部門(mén)的關(guān)注和重視。

　　面對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)出現(xiàn)的隱匿非法所得問(wèn)題，一些專(zhuān)家建議國(guó)家稅務(wù)稽查人員應(yīng)當(dāng)在掌握房地產(chǎn)行業(yè)的財(cái)務(wù)核算、財(cái)務(wù)制度以及稅收政策的前提下，從以下幾個(gè)方面破析房地產(chǎn)非法所得的“貓膩”：首先要注意這一類(lèi)房地產(chǎn)公司的經(jīng)營(yíng)收入及入賬時(shí)間。

　　其次是要確認(rèn)這一類(lèi)房地產(chǎn)公司的經(jīng)營(yíng)成本、期間費(fèi)用的構(gòu)成狀況。

　　第三是注意審查這一類(lèi)房地產(chǎn)公司的企業(yè)所得稅的完稅狀況。如發(fā)現(xiàn)一些房地產(chǎn)公司把已實(shí)現(xiàn)的銷(xiāo)售收入長(zhǎng)期掛賬、不予結(jié)轉(zhuǎn)的情況，就應(yīng)在檢查時(shí)嚴(yán)格審查其銷(xiāo)售合同記載的收款方式、收款日期及開(kāi)發(fā)產(chǎn)品交付使用日期，按權(quán)責(zé)發(fā)生制原則確認(rèn)銷(xiāo)售收入的實(shí)現(xiàn)；同時(shí)還應(yīng)深入實(shí)地查看他們是否已把商品提供給購(gòu)買(mǎi)者，核實(shí)那些未簽合同或與實(shí)際不符的虛假合同等等。

　　一些專(zhuān)家還建議國(guó)家稅務(wù)稽查部門(mén)，對(duì)那些同時(shí)開(kāi)發(fā)幾個(gè)項(xiàng)目，又不如實(shí)反映成本和收入的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)，長(zhǎng)期給予重點(diǎn)關(guān)注和監(jiān)控。

　　南京大玩“合理避稅”

　　南京市地稅局日前對(duì)南京市納稅額較大的近90家房地產(chǎn)企業(yè)進(jìn)行稅收專(zhuān)項(xiàng)檢查，結(jié)果顯示，大部分房地產(chǎn)企業(yè)“微利”，少數(shù)還“虧損”。眾所周知的暴利行業(yè)怎么成了虧損大戶(hù)？南京稅務(wù)稽查局有關(guān)負(fù)責(zé)人指出，房地產(chǎn)企業(yè)利用稅法的漏洞“合理避稅”，主要問(wèn)題在于我國(guó)現(xiàn)行稅法稅制的不完善。

　　南京市一家很知名的房地產(chǎn)公司財(cái)務(wù)總監(jiān)告訴記者，所有開(kāi)發(fā)商拿到《銷(xiāo)售許可證》之日起，都開(kāi)始對(duì)外收取樓盤(pán)預(yù)售款，稅務(wù)部門(mén)也同時(shí)開(kāi)始對(duì)開(kāi)發(fā)商收取的預(yù)售款進(jìn)行征稅。但在實(shí)際操作中，地產(chǎn)商為減輕資金壓力，基本上都把樓盤(pán)抵押給銀行，而我國(guó)的稅法規(guī)定，銀行貸款不能算銷(xiāo)售收入，因此不用納稅。開(kāi)發(fā)商等到房子基本上賣(mài)出去以后，又趕快把購(gòu)房者支付的房款用于銀行還貸，這“一貸一還”之間，開(kāi)發(fā)商實(shí)現(xiàn)了真正的銷(xiāo)售收入；然后再將這部分收入放到“低收入、高支出”的年度做成“虧損”。

　　據(jù)了解，稅務(wù)機(jī)關(guān)征收房地產(chǎn)企業(yè)銷(xiāo)售收入是以開(kāi)發(fā)商開(kāi)出銷(xiāo)售發(fā)票為依據(jù)，很多房地產(chǎn)企業(yè)對(duì)此做足“文章”，他們收取購(gòu)房者10 萬(wàn)元上下的預(yù)付款，一般只給收據(jù)或者白條，次年，或者消費(fèi)者全部支付房款時(shí)再開(kāi)發(fā)票，這樣開(kāi)發(fā)商當(dāng)年的收入沒(méi)開(kāi)發(fā)票，就不能視同入賬，賬面上的反映也是當(dāng)年開(kāi)支大于收入，既使稅務(wù)稽查發(fā)現(xiàn)也奈何不了，僅此一項(xiàng)房地產(chǎn)企業(yè)年年做“虧損”，年年就可逃避33％的企業(yè)所得稅。

　　南京市房地產(chǎn)企業(yè)在“合理避稅”的同時(shí)，不少開(kāi)發(fā)商還鋌而走險(xiǎn)偷逃稅。南京市國(guó)稅局有關(guān)負(fù)責(zé)人介紹，有些開(kāi)發(fā)商利用連續(xù)滾動(dòng)的開(kāi)發(fā)項(xiàng)目，有意無(wú)意地滯后項(xiàng)目決算期，使其成本暫時(shí)無(wú)法清算，最終形成企業(yè)所得稅應(yīng)納稅部分難以確定，利潤(rùn)黑洞無(wú)法計(jì)算。少數(shù)房地產(chǎn)商采用“體外循環(huán)”，將預(yù)收的售樓款收入存放在其他公司銀行賬上，隱瞞收入或者把預(yù)收房款掛在往來(lái)賬面上，使繳納的稅款變成往來(lái)流動(dòng)資金，以達(dá)到偷逃營(yíng)業(yè)稅和企業(yè)所得稅。

　　對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)“偷逃稅”的慣用手法，南京審計(jì)學(xué)院蔣大鳴教授指出，政府應(yīng)盡快建立房地產(chǎn)稅收控管體系，對(duì)現(xiàn)行政策不明確的地方，國(guó)、地兩稅應(yīng)盡快執(zhí)行統(tǒng)一政策。同時(shí)稅務(wù)、工商、國(guó)土、規(guī)劃、建設(shè)、金融等部門(mén)要通過(guò)信息交換作分析比對(duì)，最大限度地掌握有關(guān)涉稅信息。

　　“合理避稅”如何治業(yè)內(nèi)人士支高招

　　業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，堵住“合理避稅”的方法很多，一般商品房竣工后，稅務(wù)機(jī)關(guān)就應(yīng)該能測(cè)算出開(kāi)發(fā)商的成本和利潤(rùn)，對(duì)開(kāi)發(fā)商售房?jī)r(jià)格利潤(rùn)部門(mén)，實(shí)行超額累進(jìn)級(jí)的差核定辦法來(lái)征稅。這就好比個(gè)人所得稅一樣，隨著收入的增長(zhǎng)，適用稅率的檔級(jí)也就越高。

　　房?jī)r(jià)定得越高，被國(guó)家抽去的利潤(rùn)也就越多，這樣可以從源頭上堵住房地產(chǎn)商的利益驅(qū)動(dòng)因素，不僅保證了國(guó)家稅收，也可以從根本上抑制房?jī)r(jià)的上抑。

　　還有人士認(rèn)為，可以采用按房?jī)r(jià)來(lái)定地價(jià)的辦法，來(lái)降低房地產(chǎn)行業(yè)的暴利。即先讓開(kāi)發(fā)商定下房?jī)r(jià)，再根據(jù)建房成本核算，定下利潤(rùn)和價(jià)格，再來(lái)確定地價(jià)。通過(guò)這樣一種程序，來(lái)遏制房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商的暴利。