房產(chǎn)的租用和購買對所得稅的影響

    問： 老師：你好！關(guān)于我們現(xiàn)在人員擴大，辦公場所租用固然省錢，但按我們現(xiàn)在的發(fā)展，可以以公司的名義買一房產(chǎn)，而且一個部門要分出去單獨成立一公司 ？買了再租給新公司。這是因為固定資產(chǎn)折舊可以降低所得稅負，房產(chǎn)又可以抵押貸款，資金來源不成問題，現(xiàn)一年的抵押貸款利率是5.6‰（月息），所得稅率為33%.舉例說明一下，如果我們現(xiàn)租用一場地，每平方米1.6元/月,一年管理費用1.6*300平方米*12=5760,全年可抵扣的所得稅為5760*33﹪=1900.8元。影響凈利潤為-5760+1900.8=-3859.2.如果買一房產(chǎn)的價值是300萬,就算分5年折舊,每年的折舊費為60萬,全年可抵扣的所得稅費用為600000*33﹪=198000元,抵押貸款可抵房產(chǎn)價值的100﹪,就算全年經(jīng)營費用需300萬,全年貸款利息為5.6‰*12*300萬=201600,全年可抵扣的所得稅為66528元,影響凈得潤為-201600+198000+66528=62928,同時房產(chǎn)還可以租給新公司以用來轉(zhuǎn)移利潤。請問老師這樣可行嗎？急，謝謝！

    答：關(guān)于你公司上述事項，我們就以下幾點進行說明：首先，上述租用或自購辦公用房的方案，不只涉及到企業(yè)所得稅稅前扣除數(shù)的差異，還涉及其他稅務(wù)處理事項。如：你公司購買房屋涉及到印花稅（按“產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移書據(jù)”貼花，稅率為萬分之五；房產(chǎn)證貼花，每本五元）和契稅（稅率為3—5％，具體由省、自治區(qū)、直轄市人民政府在這一幅度內(nèi)進行確定）；你公司購入房屋后自用或出租均涉及房產(chǎn)稅，自用的，按房屋余值的1.2％計算繳納，出租的，按租金收入的12％計算繳納；你公司如果將房屋用于出租，還涉及營業(yè)稅（稅率為5％）、城建稅、教育費附加和企業(yè)所得稅；其次，根據(jù)《企業(yè)所得稅稅前扣除辦法》（國稅發(fā)[2000]084號）第二十五條第（一）款的規(guī)定，房屋、建筑物計提折舊的最低年限為20年。因此，如果你公司購買房屋，最短應(yīng)按20年計提折舊，而不能按5年計提折舊在稅前扣除；另外，如果你公司將購買的房屋向上述“新公司”出租，涉及關(guān)聯(lián)方交易的，應(yīng)按國家稅務(wù)總局關(guān)于修訂《關(guān)聯(lián)企業(yè)間業(yè)務(wù)往來稅務(wù)管理規(guī)程》的通知（國稅發(fā)[2004]143號）的規(guī)定進行處理，因此，難以達到轉(zhuǎn)移利潤的目的。

    國家稅務(wù)總局關(guān)于修訂《關(guān)聯(lián)企業(yè)間業(yè)務(wù)往來稅務(wù)管理規(guī)程》的通知（國稅發(fā)[2004]143號）：http://galtzs.cn/new/63/67/108/2004/10/ad142461111220140022460.htm