改革現(xiàn)行房地產(chǎn)稅制，構(gòu)建適應(yīng)我國(guó)經(jīng)濟(jì)發(fā)展要求的物業(yè)稅制已迫在眉睫，這一點(diǎn)已在我國(guó)的決策層、理論界、財(cái)稅部門(mén)及社會(huì)有關(guān)方面達(dá)成共識(shí)，并已寫(xiě)進(jìn)了黨的十六屆三中全會(huì)的決議。自古以來(lái)，土地和房屋就是人們最重要的生產(chǎn)和生活資料，也是重要的財(cái)產(chǎn)形式，被視為財(cái)富的根源，社會(huì)穩(wěn)定的基礎(chǔ)。物業(yè)稅（又稱(chēng)房地產(chǎn)稅）已是一個(gè)全球性的為世界多數(shù)國(guó)家普遍開(kāi)征的稅，特別是在許多經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)國(guó)家，物業(yè)稅收入已經(jīng)成為地方政府財(cái)政收入的主要來(lái)源。筆者認(rèn)為，改革現(xiàn)行房地產(chǎn)稅制建立物業(yè)稅制，應(yīng)當(dāng)統(tǒng)籌規(guī)劃，分步實(shí)施。

　　稅制改革不僅涉及稅制本身的優(yōu)化問(wèn)題，而且與改革所面臨的宏觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境緊密相關(guān)，既不能太超前，也不能太滯后，必須充分適應(yīng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展，又要促進(jìn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展，物業(yè)稅改革也不例外。

　　有鑒于此，在當(dāng)前這樣一個(gè)經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)型，市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)逐步完善的過(guò)渡時(shí)期，建立物業(yè)稅制應(yīng)當(dāng)統(tǒng)籌規(guī)劃，分步實(shí)施。

　　物業(yè)稅建設(shè)涉及面廣，要解決的問(wèn)題既多又雜。它對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的健康、穩(wěn)定持續(xù)發(fā)展，甚至對(duì)當(dāng)前和今后一個(gè)時(shí)期我國(guó)宏觀經(jīng)濟(jì)健康穩(wěn)定發(fā)展都會(huì)產(chǎn)生重要影響；物業(yè)稅制建設(shè)對(duì)財(cái)政收入和稅制格局的變化，對(duì)地方稅體系的建立和完善，對(duì)居民收入分配的調(diào)節(jié)，縮小貧富差距，對(duì)促進(jìn)房地產(chǎn)的有效合理使用，對(duì)建立資源節(jié)約型、環(huán)境友好型社會(huì)都將產(chǎn)生較大而深遠(yuǎn)的影響。物業(yè)稅制建設(shè)不僅要研究解決稅權(quán)、稅負(fù)、稅費(fèi)合并問(wèn)題，還要研究解決征稅范圍（包括納稅人和征稅對(duì)象）、計(jì)稅依據(jù)、稅率、減免稅等稅制問(wèn)題，同時(shí)要研究解決物業(yè)稅征收管理方法及配套措施，以確保物業(yè)稅各項(xiàng)政策得到正確貫徹執(zhí)行，不斷提高物業(yè)稅征收率問(wèn)題。

　　物業(yè)稅制規(guī)劃和建設(shè)應(yīng)當(dāng)首先貫徹黨的十六屆三中全會(huì)決議提出的“簡(jiǎn)稅制、寬稅基、低稅率、嚴(yán)征管”、“穩(wěn)步推進(jìn)稅收改革”的原則；其次要貫徹“稅制統(tǒng)一、稅權(quán)下放、調(diào)節(jié)收入、節(jié)約資源、便于征管”原則。物業(yè)稅制建設(shè)的目標(biāo)應(yīng)當(dāng)是：將物業(yè)稅制建設(shè)成國(guó)家稅制體系中的重要稅種，地方稅體系中的主要稅種，省以下地方政府財(cái)政收入的主要來(lái)源（超過(guò)50％），能發(fā)揮聚財(cái)和調(diào)節(jié)分配的稅收職能作用，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)持續(xù)健康穩(wěn)定發(fā)展，提高房地產(chǎn)有效管理利用水平，節(jié)約資源，保護(hù)環(huán)境，既能與國(guó)際財(cái)產(chǎn)稅制相銜接，又符合中國(guó)國(guó)情的稅制。

　　物業(yè)稅制建設(shè)的方法應(yīng)當(dāng)是研究規(guī)劃，制定方案，進(jìn)行試點(diǎn)，改進(jìn)完善，全面施行。研究規(guī)劃，就是要?jiǎng)訂T和組織財(cái)稅理論界、財(cái)稅部門(mén)、政府土地房屋管理部門(mén)和社會(huì)上關(guān)心物業(yè)稅制建設(shè)的人員對(duì)物業(yè)稅制建設(shè)中的問(wèn)題從理論上、實(shí)踐上進(jìn)行研究，先做出總體規(guī)劃，在此基礎(chǔ)上對(duì)各個(gè)階段要解決的專(zhuān)題問(wèn)題進(jìn)行專(zhuān)門(mén)研究。提出幾套方案；制定方案，就是綜合備方案的優(yōu)劣制定一套比較可行的方案；進(jìn)行試點(diǎn)，就是將上述方案選擇部分地方進(jìn)行試點(diǎn)，對(duì)試點(diǎn)方案進(jìn)行檢驗(yàn)；改進(jìn)完善，就是根據(jù)試點(diǎn)的情況對(duì)試點(diǎn)方案進(jìn)行修改、完善；全面施行，就是將通過(guò)試點(diǎn)修改和完善的方案在全國(guó)推廣施行。推廣試行也可先大城市及郊縣，后中小城市及郊縣、鄉(xiāng)鎮(zhèn)、工礦區(qū)，再到其他縣、鎮(zhèn)及農(nóng)村。

　　物業(yè)稅制建設(shè)的步驟應(yīng)在統(tǒng)籌規(guī)劃的基礎(chǔ)上，綜合考慮改革的輕重緩急、難易程度、國(guó)家宏觀調(diào)控要求，社會(huì)各界及房地產(chǎn)擁有者和使用者對(duì)房地產(chǎn)稅制改革的接受程度等各方因素，科學(xué)安排改革的步驟：

　　在稅費(fèi)的合并方面，目前，房地產(chǎn)涉及的稅種有交易環(huán)節(jié)的營(yíng)業(yè)稅、城建稅、印花稅、契稅、土地增值稅；收益環(huán)節(jié)的企業(yè)所得稅、個(gè)人所得稅；保有期間的城市房地產(chǎn)稅、房產(chǎn)稅、城鎮(zhèn)土地使用稅。在收費(fèi)上有稅務(wù)部門(mén)征收的教育費(fèi)附加以及規(guī)劃，國(guó)土、建設(shè)部門(mén)征收的有關(guān)費(fèi)用。物業(yè)稅制建設(shè)在稅費(fèi)合并方面可以分四步走：

　　第一步，合并房地產(chǎn)保有期間的稅種，將內(nèi)外稅種合并，房屋和土地稅種合并，即把城市房地產(chǎn)稅、房產(chǎn)稅、城鎮(zhèn)土地使用稅合并建立新的物業(yè)稅。

　　第二步，在第一步建設(shè)到位并正常運(yùn)行一段時(shí)間后，將房地產(chǎn)交易環(huán)節(jié)的部分稅種并入物業(yè)稅，即將契稅、土地增值稅、印花稅并入物業(yè)稅，增加物業(yè)稅收入規(guī)模，提高物業(yè)稅收入在地方財(cái)政收入中的比重。

　　第三步，在第二步改革到位并正常運(yùn)行一段時(shí)間后，將國(guó)家對(duì)房地產(chǎn)交易等行政事業(yè)性收費(fèi)并入物業(yè)稅（包括教育費(fèi)附加），進(jìn)一步擴(kuò)大物業(yè)稅收入規(guī)模，使物業(yè)稅成為地方政府財(cái)政收入的主要來(lái)源。

　　第四步，停征房地產(chǎn)交易環(huán)節(jié)的營(yíng)業(yè)稅、城建稅，或降低房地產(chǎn)交易環(huán)節(jié)的營(yíng)業(yè)稅、城建稅稅負(fù)，適當(dāng)提高物業(yè)稅稅率，鼓勵(lì)房地產(chǎn)流通，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展，提高房地產(chǎn)利用率，減少空置房屋，節(jié)約土地資源。通過(guò)稅費(fèi)合并，達(dá)到整合稅種、規(guī)范稅制、穩(wěn)定收入的要求，使物業(yè)稅成為地方稅體系中的主要稅種。對(duì)物業(yè)經(jīng)營(yíng)所得征收的所得稅是否并入物業(yè)稅應(yīng)當(dāng)慎重研究，筆者意見(jiàn)是不擬將所得稅并入物業(yè)稅。因?yàn)椋枚愂菍?duì)物業(yè)經(jīng)營(yíng)所得的征稅，有所得則征，沒(méi)有所得不征，所得多多征，所得少少征，以物業(yè)稅取代所得稅，不利于發(fā)揮所得稅的職能作用，不利于多環(huán)節(jié)調(diào)節(jié)收入分配、公平稅負(fù)。物業(yè)保有期只有對(duì)外經(jīng)營(yíng)才有所得，如果把物業(yè)經(jīng)營(yíng)所得征稅并入物業(yè)稅，那么，對(duì)物業(yè)經(jīng)營(yíng)收入征收的營(yíng)業(yè)稅、城建稅等是不是也應(yīng)并入物業(yè)稅，這樣就混淆了物業(yè)保有和經(jīng)營(yíng)不同稅收的性質(zhì)作用，是不可取的。

　　在擴(kuò)大征稅范圍方面。這里說(shuō)的物業(yè)稅征稅范圍包括物業(yè)稅納稅人的范圍和物業(yè)稅征稅對(duì)象的范圍，以及物業(yè)所在區(qū)域的范圍?，F(xiàn)行房地產(chǎn)有關(guān)稅種納稅人范圍，是指在城市、縣城、建制鎮(zhèn)和工礦區(qū)擁有房地產(chǎn)的單位和個(gè)人。對(duì)行政事業(yè)單位房產(chǎn)和居民自行居住用房產(chǎn)免征房產(chǎn)稅。物業(yè)稅的征稅對(duì)象范圍主要是指征稅區(qū)域范圍內(nèi)的土地和房產(chǎn)。物業(yè)稅的地域范圍是城市、縣城、建制鎮(zhèn)和工礦區(qū)。物業(yè)稅制要發(fā)揮其聚集財(cái)政收入和調(diào)節(jié)分配的職能，就必須在現(xiàn)行房地產(chǎn)稅制基礎(chǔ)上擴(kuò)大征稅范圍，增加征稅覆蓋面，以達(dá)到寬稅基的要求。在物業(yè)稅制建設(shè)過(guò)程中，應(yīng)當(dāng)考慮實(shí)際情況，逐步擴(kuò)大征稅范圍。擴(kuò)大征稅范圍也可考慮分三步進(jìn)行：

　　第一步，取消現(xiàn)行房地產(chǎn)稅對(duì)事業(yè)單位擁有的房地產(chǎn)和居民個(gè)人擁有的別墅等少數(shù)高檔住房的免稅優(yōu)惠，征收物業(yè)稅。從稅收上配合國(guó)家宏觀調(diào)控，控制建造別墅等高檔住宅，提高高檔住宅保有期的成本，節(jié)約土地資源，調(diào)節(jié)部分收入。

　　第二步，在第一步成功實(shí)施的基礎(chǔ)上研究擴(kuò)大對(duì)居民擁有普通住宅的征稅問(wèn)題，進(jìn)一步縮小減免稅范圍，按照低稅負(fù)的原則確立居民普通住宅的稅負(fù)，同時(shí)使物業(yè)稅收入規(guī)模得到擴(kuò)大。這一步改革，要慎重處理好改革、發(fā)展、穩(wěn)定的關(guān)系，要在大多數(shù)居民有負(fù)擔(dān)能力、能承受、能理解的前提下進(jìn)行，不能操之過(guò)急，不能因改革影響穩(wěn)定，影響房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展。

　　第三步，實(shí)行由城市到農(nóng)村的改革。把物業(yè)稅征稅區(qū)域從城市擴(kuò)大到農(nóng)村，這是由于一方面隨著城市化進(jìn)程的加快，城市在向農(nóng)村延伸、擴(kuò)展，衛(wèi)星城鎮(zhèn)在增多。另一方面，隨著人們生活水平的提高更加注意健康和環(huán)保，農(nóng)村的度假村、別墅和其它商品房將迅速發(fā)展，如對(duì)農(nóng)村房地產(chǎn)不征稅，將不利于節(jié)約土地資源和環(huán)境保護(hù)，不利于農(nóng)村公共設(shè)施的建設(shè)，不利于統(tǒng)籌城鄉(xiāng)協(xié)調(diào)發(fā)展，不利于社會(huì)主義新農(nóng)村建設(shè)。

　　物業(yè)稅征稅范圍在由城市向農(nóng)村擴(kuò)大的過(guò)程中，要穩(wěn)步進(jìn)行。農(nóng)村、農(nóng)民、農(nóng)業(yè)問(wèn)題不僅僅是經(jīng)濟(jì)問(wèn)題，更是重大的政治問(wèn)題，物業(yè)稅范圍擴(kuò)大到對(duì)農(nóng)村房產(chǎn)和土地征收，要堅(jiān)持不能增加絕大多數(shù)農(nóng)民的負(fù)擔(dān)，不能增加農(nóng)民種植業(yè)、養(yǎng)殖業(yè)成本，不能影響社會(huì)主義新農(nóng)村建設(shè)的原則。因此，物業(yè)稅征稅范圍擴(kuò)大到農(nóng)村，也應(yīng)分為三步進(jìn)行：

　　第一步，把物業(yè)稅征稅范圍首先擴(kuò)大到大城市郊區(qū)。因?yàn)檫@些大城市郊區(qū)房地產(chǎn)已發(fā)展到了相當(dāng)?shù)囊?guī)模，房地產(chǎn)市場(chǎng)較為活躍，房地產(chǎn)價(jià)格到了一定的水平，郊區(qū)農(nóng)民較為富裕，有一定的負(fù)擔(dān)能力，加之宏觀上要求對(duì)這些城市房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)行調(diào)節(jié)，這些城市也是當(dāng)前房地產(chǎn)宏觀調(diào)節(jié)的重點(diǎn)。

　　第二步，將物業(yè)稅改革由大城市郊區(qū)擴(kuò)大推廣到中小城市郊區(qū)和旅游風(fēng)景區(qū)及周邊地區(qū)，通過(guò)這一步改革擴(kuò)大物業(yè)稅規(guī)模，增強(qiáng)中小城市的財(cái)力，促進(jìn)中小城市公共設(shè)施的建設(shè)。

　　第三步，由地方政府根據(jù)區(qū)域內(nèi)房地產(chǎn)發(fā)展規(guī)模和房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展情況，綜合考慮調(diào)節(jié)收入、節(jié)約土地資源等多種因素，確定物業(yè)稅進(jìn)一步擴(kuò)大的區(qū)域。在這一步要慎重研究對(duì)農(nóng)村哪些土地和房屋應(yīng)當(dāng)征稅，對(duì)農(nóng)村房地產(chǎn)征收物業(yè)稅要與各地農(nóng)村房地產(chǎn)的發(fā)展規(guī)模和市場(chǎng)發(fā)展相適應(yīng)，要綜合考慮農(nóng)村、農(nóng)民、農(nóng)業(yè)問(wèn)題，要有利于農(nóng)村農(nóng)業(yè)發(fā)展，合理界定農(nóng)民擁有房屋征稅范圍。

　　在改進(jìn)和完善計(jì)稅依據(jù)方面。計(jì)稅依據(jù)有多種選擇，包括房地產(chǎn)建造原價(jià)、凈值、租金、評(píng)估價(jià)或房屋土地的面積等。評(píng)估價(jià)一般又包括市場(chǎng)交易平估價(jià)、重置成本評(píng)估價(jià)、市場(chǎng)收益評(píng)估價(jià)等，我國(guó)房產(chǎn)稅和城市房地產(chǎn)稅計(jì)稅依據(jù)為房屋建造原價(jià)，對(duì)用于出租的房屋以租金收入為計(jì)稅依據(jù)，土地使用稅的計(jì)稅依據(jù)為土地使用面積。將現(xiàn)行房產(chǎn)稅、城市房地產(chǎn)稅、城鎮(zhèn)土地使用稅合并建立新的物業(yè)稅后：

　　第一步，不論房地產(chǎn)是否出租還是自用，均以房地產(chǎn)原價(jià)為計(jì)稅依據(jù)，對(duì)土地也不再另按面積征稅。這樣做繼承了現(xiàn)行房產(chǎn)稅對(duì)自用房產(chǎn)的征稅辦法，盡管不盡合理，但簡(jiǎn)便易行，征收成本較低。

　　第二步，要有計(jì)劃、有步驟積極研究探索按評(píng)估價(jià)征稅問(wèn)題：

　　一是要總結(jié)當(dāng)前模擬評(píng)稅試點(diǎn)經(jīng)驗(yàn)，不斷完善模擬評(píng)稅辦法；

　　二是要學(xué)習(xí)借鑒國(guó)際上一些好的做法，根據(jù)各地不同情況和房地產(chǎn)不同類(lèi)別，確定房地產(chǎn)價(jià)格的評(píng)估程序、方法和標(biāo)準(zhǔn)；

　　三是明確評(píng)稅主體及評(píng)稅主體在確定房地產(chǎn)評(píng)估值中的地位、法律效力及相關(guān)職責(zé)。房地產(chǎn)價(jià)值評(píng)估是一個(gè)專(zhuān)業(yè)性、技術(shù)性非常強(qiáng)的工作。

　　目前世界各國(guó)和地區(qū)在征收房地產(chǎn)稅時(shí)，對(duì)房地產(chǎn)價(jià)值的評(píng)估主要有兩種做法：

　　一是由稅務(wù)部門(mén)直接評(píng)估并按自行評(píng)估的房地產(chǎn)價(jià)值征收房地產(chǎn)稅，如美國(guó)、香港等。

　　二是由國(guó)土房產(chǎn)管理部門(mén)或由其委托中介機(jī)構(gòu)——房地產(chǎn)專(zhuān)業(yè)評(píng)估機(jī)構(gòu)進(jìn)行評(píng)估，由土地房屋管理部門(mén)審核確定房地產(chǎn)評(píng)估價(jià)值，稅務(wù)部門(mén)不從事房地產(chǎn)價(jià)值評(píng)估工作，直接依據(jù)土地房屋管理部門(mén)審核確認(rèn)的房地產(chǎn)評(píng)估價(jià)值征稅，如澳大利亞、新西蘭等。

　　從我國(guó)現(xiàn)行體制來(lái)看，擬采用第二種做法來(lái)確定評(píng)估主體。這是因?yàn)?，稅?wù)部門(mén)直接進(jìn)行房地產(chǎn)價(jià)值評(píng)估需要成立專(zhuān)門(mén)機(jī)構(gòu)，招聘房地產(chǎn)評(píng)估和信息技術(shù)專(zhuān)業(yè)人才，還要直接收集房地產(chǎn)市場(chǎng)信息，據(jù)了解，香港對(duì)房地產(chǎn)物業(yè)征收的差餉稅由差餉署征收管理。差餉署直接隸屬于財(cái)政司，是與香港稅務(wù)局平行的獨(dú)立單位，現(xiàn)有人員900多人，高峰時(shí)達(dá)到1300多人，而香港稅務(wù)局也只有2000多人。我們?cè)诂F(xiàn)行情況下要成立專(zhuān)門(mén)的機(jī)構(gòu)管理房地產(chǎn)稅，或在地稅部門(mén)成立專(zhuān)門(mén)機(jī)構(gòu)進(jìn)行房地產(chǎn)價(jià)值評(píng)估難以做到，而地稅部門(mén)就現(xiàn)有人員數(shù)量和素質(zhì)都不能勝任房地產(chǎn)價(jià)值評(píng)估工作。因此，由國(guó)土房管部門(mén)或由其委托房地產(chǎn)評(píng)估專(zhuān)業(yè)機(jī)構(gòu)評(píng)估房地產(chǎn)價(jià)值，然后由政府土地房管部門(mén)審查確認(rèn)房地產(chǎn)評(píng)估價(jià)，稅務(wù)部門(mén)依據(jù)這個(gè)評(píng)估價(jià)征收物業(yè)稅，比較符合精簡(jiǎn)行政機(jī)構(gòu)和人員的要求，使評(píng)估工作市場(chǎng)化、社會(huì)化，這種方法不惜為一種較好的方法。

　　房地產(chǎn)價(jià)值評(píng)估機(jī)制等有關(guān)問(wèn)題解決之后，我們就可以進(jìn)行物業(yè)稅計(jì)稅依據(jù)改革的第三步，即在條件具備的地方，按房地產(chǎn)評(píng)估價(jià)值征收物業(yè)稅，使稅收的增減與房地產(chǎn)價(jià)值的升降成正比，房地產(chǎn)稅制更加公平、合理。

　　物業(yè)稅制建設(shè)上述幾方面及其他方面，不是互相割裂的，而是互相聯(lián)系的，各方面改革可以綜合考慮，同時(shí)推進(jìn)。如第一步可在歸并房地產(chǎn)保有環(huán)節(jié)稅種的同時(shí)，統(tǒng)一物業(yè)稅計(jì)稅依據(jù)，不分內(nèi)外資，也不分自用還是出租，物業(yè)稅統(tǒng)一以房地產(chǎn)的原值為計(jì)稅依據(jù)，并同時(shí)把物業(yè)稅的征稅范圍擴(kuò)大到事業(yè)單位和部分大城市的高檔住宅。

　　總之，物業(yè)稅改革應(yīng)當(dāng)動(dòng)員各方力量認(rèn)真研究，制定一個(gè)物業(yè)稅改革的5-10年規(guī)劃，有計(jì)劃、有步驟地推進(jìn)，做到每年往前推進(jìn)一小步，三年一大步，用八至十年時(shí)間建成一個(gè)稅制完善、管理科學(xué)、稅源穩(wěn)定、收入規(guī)模較大、在國(guó)家稅制體系中有重要地位的物業(yè)稅，并使之成為地方政府財(cái)政收入主要來(lái)源，地方稅體系中的主要稅種。