收益法是求取估價對象未來的正常收益，選用適當(dāng)?shù)馁Y本化率將其折現(xiàn)到估價時點后累加，以此估算估價對象的客觀合理價格或價值的方法。該方法適用有收益或有潛在收益的房地產(chǎn)的價格或價值的評估。由于房地產(chǎn)的壽命長久，占用收益性房地產(chǎn)不僅現(xiàn)在能獲得收益，而且能期望在未來繼續(xù)獲得收益，現(xiàn)在獲得的凈收益與未來凈收益的現(xiàn)值之和，就是該房地產(chǎn)的價格。假設(shè)凈收益每年保持不變，收益法的基本公式為：

　　V=a/R*[1—1/（1+R）n]……………（1）

　　V——房地產(chǎn)收益價格

　　a——年凈收益

　　R——綜合資本化率

　　n——未來可獲收益的年限

　　其中，凈收益為房地產(chǎn)預(yù)期總收益減去總費用。本文主要討論收益法中土地使用權(quán)殘余價值的測算，關(guān)于總收入、總費用及綜合資本化率的確定，這里不再贅述。

　　一、土地殘余價值的涵義

　　根據(jù)有關(guān)法律法規(guī)規(guī)定“土地使用權(quán)出讓合同約定的使用年限屆滿，土地使用者需要繼續(xù)使用土地的，應(yīng)當(dāng)至遲于屆滿前一年申請續(xù)期，除根據(jù)社會公共利益需要收回該幅土地的，應(yīng)當(dāng)予以批準(zhǔn)。經(jīng)批準(zhǔn)準(zhǔn)予續(xù)期的，應(yīng)當(dāng)重新簽訂土地使用權(quán)出讓合同，依照規(guī)定支付土地使用權(quán)出讓金。土地使用權(quán)出讓合同約定的使用年限屆滿，土地使用者未申請續(xù)期或者雖申請續(xù)期但依照前款規(guī)定未獲批準(zhǔn)的，土地使用權(quán)由國家無償收回”，“房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓、抵押時，房屋的所有權(quán)和該房屋占用范圍內(nèi)的土地使用權(quán)同時轉(zhuǎn)讓、抵押”，“以出讓方式取得土地使用權(quán)的，轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)后，其土地使用權(quán)的年限為原土地出讓合同約定的使用年限減去原土地使用者已經(jīng)使用年限后的剩余年限”。

　　對于土地與建筑物合一的估價對象，當(dāng)建筑物耐用年限長于或等于土地使用權(quán)年限時，可根據(jù)剩余土地使用權(quán)年限確定未來可獲收益的年限選用收益法的基本公式。

　　對于土地與建筑物合一的估價對象，當(dāng)建筑物耐用年限短于土地使用年限時，可采用下列方式處理：根據(jù)估價時點、建筑物耐用年限（見表1）和建筑物竣工日期確定估價對象未來可獲收益的年限，選用收益法的基本公式，確定估價對象的收益價格；再考慮土地使用權(quán)年限超過建筑物耐用年限（以下簡稱土地剩余使用年限）的價值的折現(xiàn)值，即土地使用權(quán)殘余價值；估價對象的收益價格與土地使用權(quán)殘余價值之和，就是該估價對象的價值。

二、土地殘余價值的測算

　　1、求取土地剩余使用年限價值

　　國家規(guī)定的土地使用權(quán)出讓的最高年限，居住用地為70年，工業(yè)用地為50年，教育、科技、文化、衛(wèi)生、體育用地為50年，商業(yè)、旅游、娛樂用地為40年，綜合或者其他用地為50年。再根據(jù)估價時點、該宗土地的使用權(quán)年限及土地與建筑物綜合體的收益年限，可以確定土地剩余使用年限。然后，按下列步驟測算土地剩余使用年限價值。

　　首先，根據(jù)搜集的資料，確定宗地土地使用權(quán)價格，為了提高估價的可操作性，一般選用基準(zhǔn)地價系數(shù)修正法評估土地使用權(quán)價值。通過對宗地所在區(qū)域的級別基準(zhǔn)地價開發(fā)程度、期日狀況、容積率、區(qū)域因素及個別因素的綜合修正；確定該用途土地使用權(quán)最高出讓年限價格。然后，根據(jù)土地使用權(quán)年限超過建筑物耐用年限的土地剩余使用年限，進(jìn)行土地使用權(quán)年限修正，確定土地剩余使用年限價值。計算公式為：宗地土地使用權(quán)價格*[1—1/（1+r）m]/[1—1/（1+r）n]……………（2）

　　r——土地資本化率

　　m——土地使用權(quán)年限超出建筑物耐用年限的土地剩余使用年限

　　n——該土地與建筑物綜合體未來可獲收益年限

　　2、土地使用權(quán)殘余價值

　　折現(xiàn)是把未來的一定量貨幣折算成現(xiàn)時貨幣的價值量。

    （2）通過折現(xiàn)，即將土地剩余使用年限價格折算為現(xiàn)在估價時點的價值，即為土地使用權(quán)殘余價值。

　　C=宗地土地使用權(quán)價格*[1—1/（1+r）m]/[1-1/（1+r）N]/（1+r）n

　　C——土地使用權(quán)殘余價值

　　N——該用途土地使用權(quán)最高出讓年限

　　R、m、n的涵義同式（2）。

　　對于有收益或有潛在收益的房地產(chǎn)，收益法是最有效的估價方法。由于土地使用權(quán)年限與建筑物耐用年限不一致，房地產(chǎn)價值往往難于把握。本文只是筆者在評估實踐中的一點淺淺的體會，難免存在不成熟之處，希望有關(guān)同仁專家給予指正。