摘 要：開征物業(yè)稅有利于完善我國現(xiàn)行的財(cái)產(chǎn)稅制、抑制房價(jià)高漲、規(guī)范地主政府的土地出讓行為。但在開征物業(yè)稅前要轉(zhuǎn)變土地出讓制度，建立科學(xué)的房地產(chǎn)評估體系，完善房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)制度，合理確實(shí)稅負(fù)，避免舊房的重復(fù)征稅等。在完成這些工作以后，我國才具備開征物業(yè)稅的條件。結(jié)合我國現(xiàn)實(shí)情況，建議把現(xiàn)行的房產(chǎn)稅、城市房地產(chǎn)稅、城鎮(zhèn)土地使用稅 、耕地占用稅合并為物業(yè)稅，在房產(chǎn)的保有環(huán)節(jié)征收。

　　關(guān)鍵詞：物業(yè)稅；必要性；難點(diǎn)；稅制設(shè)計(jì)

　　一、開征物業(yè)稅的必要性

　?。ㄒ唬╅_征物業(yè)稅是完善我國財(cái)產(chǎn)稅制的需要我國現(xiàn)行財(cái)產(chǎn)課稅的稅種大部分是上世紀(jì)80年代以前設(shè)置的，有的甚至更早，稅制內(nèi)容嚴(yán)重滯后于經(jīng)濟(jì)形勢的發(fā)展，存在征稅范圍過窄，重復(fù)計(jì)稅，稅費(fèi)不清等問題，嚴(yán)重妨礙稅收調(diào)節(jié)作用的正常發(fā)揮。

　　如果將現(xiàn)行的房產(chǎn)稅、城市房地產(chǎn)稅、土地增值稅等稅種以及土地出讓金等收費(fèi)合并，轉(zhuǎn)化為在房地產(chǎn)的保有環(huán)節(jié)統(tǒng)一收取的物業(yè)稅，則可以消滅重復(fù)征稅、稅費(fèi)不清等現(xiàn)狀，完善我國的房地產(chǎn)稅收制度。同時(shí)稅制的完善也有利于降低征稅成本和減少納稅人偷逃稅，提高財(cái)產(chǎn)稅在地方財(cái)政收入中所占的比重，更好地發(fā)揮財(cái)產(chǎn)稅的財(cái)政功能。

　?。ǘ╅_征物業(yè)稅可以降低房價(jià)房地產(chǎn)開發(fā)商在房地產(chǎn)流通環(huán)節(jié)要繳納的稅費(fèi)繁多，包括營業(yè)稅、城建稅（及教育費(fèi)附加）、印花稅、房產(chǎn)稅、企業(yè)所得稅、土地使用稅、耕地用稅、土地增值稅等8種稅。收費(fèi)就更多，據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，一般房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的收費(fèi)有幾十種之多。稅費(fèi)繁多，必然會(huì)增加房地產(chǎn)開發(fā)銷售的成本，自然會(huì)使房價(jià)上漲。據(jù)首都經(jīng)貿(mào)大學(xué)城市系主任丁蕓測算，目前開發(fā)商應(yīng)交稅費(fèi)加起來要占到房價(jià)的40%，其中約有25%是稅，15%是費(fèi)。

　　開征物業(yè)稅，相當(dāng)于征稅環(huán)節(jié)后移，這將有助于降低房地產(chǎn)的價(jià)格。一方面，房地產(chǎn)開發(fā)銷售環(huán)節(jié)的稅負(fù)輕了，房地產(chǎn)的成本就會(huì)下降，這為房價(jià)的下降提供了廣闊空間。打個(gè)比方，如果地價(jià)和相關(guān)稅費(fèi)分70年交，這就意味著占住宅成本約30%的地價(jià)和相關(guān)稅費(fèi)在銷售時(shí)只需要先交納1/70，其余在其后的69年中交納，表現(xiàn)在總房價(jià)中，成本就下降了29.57%.理論上講，目前售價(jià)為6.000元/平方米的房子，新政策出臺(tái)后按4.200元/平方米既可購得。另 一方面，由于稅負(fù)轉(zhuǎn)移到了保有環(huán)節(jié)，這會(huì)加大房地產(chǎn)開發(fā)商保有房產(chǎn)的成本，促進(jìn)開發(fā)商在竣工以后快速出售房屋，而不是待價(jià)而沽，有助于遏制房地產(chǎn)炒作。

　?。ㄈ╅_征物業(yè)稅有利于規(guī)范地方政府土地出讓行為我國實(shí)行的是“批租制”，即在土地使用權(quán)屬于國家的前提下，規(guī)定用地者可以向政府一次性交納土地出讓金以購買一定期限的土地使用權(quán)。這種做法實(shí)際上是將后40－70年的土地收益一次性收取。眾所周知，土地資源是有限的，地方政府為了獲得財(cái)政收入，也為了本屆政府的“政績”，往往十分熱衷于賣地，這實(shí)際上是本屆政府在花后屆政府的錢，是“寅吃卯糧”搞建設(shè)，其后果必然導(dǎo)致土地的濫用。目前的土地批租制度使得地價(jià)升高，房產(chǎn)價(jià)格也隨之增高。

　　以分次繳納的物業(yè)稅替代一次性交付的土地出讓金，客觀上取消了“寅吃卯糧”的不良激勵(lì)，可以鼓勵(lì)地方政府按照城市發(fā)展需要，有計(jì)劃、科學(xué)地向市場劃撥出讓土地，可以引導(dǎo)房地產(chǎn)市場穩(wěn)定、有序、健康地發(fā)展。從長遠(yuǎn)上說，開征物業(yè)稅也會(huì)對地方政府行為方式產(chǎn)生重大影響，有利于理順中央和地方的事權(quán)關(guān)系。

　　二、開征物業(yè)稅的難點(diǎn)

　　就目前情況而言，我國要開征物業(yè)稅還得先解決以下難題：

　　難題一：土地批租制度不適宜物業(yè)稅的開征在“批租制”下，房產(chǎn)所有者在購入房地產(chǎn)時(shí)，其房價(jià)中已經(jīng)包含了土地批租期限內(nèi)的幾乎全部的房地產(chǎn)稅費(fèi)。這種做法實(shí)際上是將后40－70年的土地收益一次性收取。而開征物業(yè)稅要求的是房地產(chǎn)業(yè)的稅收征收環(huán)節(jié)后移，業(yè)主購房之后，每年再繳納相應(yīng)的稅金，這本身與“批租制”是相矛盾的。因此，在開征物業(yè)稅之前，必須改土地“批租制”為“物業(yè)稅”制，否則物業(yè)稅將成了“空中樓閣”。

　　難題二：房地產(chǎn)評估體系發(fā)展不完善物業(yè)稅以房產(chǎn)的評估價(jià)值為計(jì)稅依據(jù)，要開征物業(yè)稅，就必須建立一個(gè)科學(xué)、公正的房地產(chǎn)評估體系。但目前我國物業(yè)價(jià)值評估體系還尚未完善，市場也不規(guī)范，存在政出多門、政企不分、收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)不合理以及評估人員素質(zhì)低等問題，實(shí)在難以適應(yīng)適應(yīng)物業(yè)稅的要求。

　　難題三：產(chǎn)權(quán)不明也成為開征物業(yè)稅的一大障礙現(xiàn)實(shí)的房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)制度條件下的產(chǎn)權(quán)關(guān)系缺乏明確的法律界定，表現(xiàn)出行政化體制與市場化體制并存的二元房地產(chǎn)體制特征，這種房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)制度是房地產(chǎn)領(lǐng)域產(chǎn)權(quán)交易關(guān)系不發(fā)達(dá)，房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)交易規(guī)模難以擴(kuò)張的制度根源。在實(shí)際征管過程中，按照房屋產(chǎn)權(quán)人征稅的困難相當(dāng)大，相當(dāng)一部分人是使用人在繳稅。物業(yè)稅作為財(cái)產(chǎn)稅的一種，從理論上講應(yīng)當(dāng)向房屋的產(chǎn)權(quán)人征收，但在目前的情況下，明晰產(chǎn)權(quán)關(guān)系尚有相當(dāng)大的困難。

　　難題四：物業(yè)稅的稅負(fù)水平難以確定開征物業(yè)稅將會(huì)同時(shí)影響到房地產(chǎn)的開發(fā)、建設(shè)、交易、出租、物業(yè)保有等多個(gè)環(huán)節(jié)。這幾個(gè)環(huán)節(jié)涉及到大量的稅費(fèi)，既有稅務(wù)機(jī)關(guān)在房地產(chǎn)取得、保有、轉(zhuǎn)讓環(huán)節(jié)征收的稅；又有土地管理部門收取的土地出讓金等費(fèi)用；還有房地產(chǎn)管理部門在房地產(chǎn)登記、使用、經(jīng)營交易、過戶以及日常管理等環(huán)節(jié)收取的各種費(fèi)用。這些稅費(fèi)哪些應(yīng)立即取消，哪些應(yīng)繼續(xù)征收，應(yīng)有明確的規(guī)定。而通過這一系列的整理后，物業(yè)稅的稅負(fù)應(yīng)該確定在哪個(gè)水平才合理？這也是難以很快地測算出來的。此外，物業(yè)稅屬于財(cái)產(chǎn)稅稅種，物業(yè)稅的征收必須與我國現(xiàn)在正在征收以及將來準(zhǔn)備開征的其他財(cái)產(chǎn)稅稅種（如遺產(chǎn)稅）保持協(xié)調(diào)。

　　難題五：舊房的重復(fù)征稅問題如何解決開征物業(yè)稅面臨的最大難題就是如何處理從“土地批租制”過渡到“物業(yè)稅制”的稅收政策。土地批租制已實(shí)行了20多年，相當(dāng)數(shù)量的房地產(chǎn)已經(jīng)一次性交納了幾十年的年金及相關(guān)稅費(fèi)。此時(shí)如果對所有房地產(chǎn)一律按統(tǒng)一的標(biāo)準(zhǔn)開征新稅，不加區(qū)別，就意味著對大量舊房重復(fù)征稅。這顯然是不公平的。

　?。ㄋ模┪飿I(yè)稅的制度設(shè)計(jì)在開征物業(yè)稅之前，需要進(jìn)行如下幾項(xiàng)改革：實(shí)行內(nèi)外房地產(chǎn)稅制的并軌；改土地“批租”制為“物業(yè)稅”制；逐步建立規(guī)范的房地產(chǎn)評估機(jī)制；科學(xué)測算物業(yè)稅的稅負(fù)水平。在此基礎(chǔ)上適時(shí)推出統(tǒng)一的物業(yè)稅。

　　根據(jù)我國的現(xiàn)實(shí)情況，筆者建議把現(xiàn)行的房產(chǎn)稅、城市房地產(chǎn)稅、城鎮(zhèn)土地使用稅、耕地占用稅合并為物業(yè)稅，在房產(chǎn)的保有環(huán)節(jié)征收。具體的稅制設(shè)計(jì)，筆者設(shè)想如下：

　　第一，納稅人。物業(yè)稅的納稅人是指在我國境內(nèi)擁有土地使用權(quán)和地上建筑物所有權(quán)的單位和個(gè)人，即房地產(chǎn)業(yè)主（目前我國以房地產(chǎn)的產(chǎn)權(quán)人或使用人為納稅人）。

　　第二，課稅范圍。本著寬稅基的原則，物業(yè)稅征稅范圍不但包括各市區(qū)、縣城、城鎮(zhèn)和工礦區(qū)，還應(yīng)包括農(nóng)村；不但包括經(jīng)營性物業(yè)，還應(yīng)包括個(gè)人自住物業(yè)。

　　第三，課稅對象。參照現(xiàn)行房產(chǎn)稅、城鎮(zhèn)土地使用稅及土地增值稅的課稅對象，物業(yè)稅的課稅對象可設(shè)定為土地和固定于土地之上的建筑物及其附著物。

　　第四，計(jì)稅依據(jù)。參照國際慣例，我國的物業(yè)稅以反映物業(yè)市場價(jià)值的評估價(jià)值為計(jì)稅依據(jù)。對物業(yè)的估價(jià)方法以比較銷售法或市場比較法為主，當(dāng)市場類似物業(yè)的估價(jià)不合理時(shí)，可以輔助使用成本法和收入法。關(guān)于物業(yè)估價(jià)的時(shí)間，考慮到稅收收入的穩(wěn)定性和稅收成本等因素的影響，一般以3－5年為宜。

　　第五，稅率。據(jù)有關(guān)專家初步估算，按照平均水平為0.8%的稅率征收物業(yè)稅，既不會(huì)增加納稅人的稅收負(fù)擔(dān)，也可保證政府財(cái)政收入與現(xiàn)在水平持平。按照簡稅制的要求，我國物業(yè)稅的適用稅率宜采用比例稅率。由于各地房地產(chǎn)及總體經(jīng)濟(jì)情況的差異，稅率的制定可由中央統(tǒng)一立法，規(guī)定幅度稅率，各地根據(jù)自己的實(shí)際情況選擇具體的適用稅率。同時(shí)，由于現(xiàn)實(shí)中物業(yè)類型及用途的不同，稅率的制定也應(yīng)有所差異。對新房稅率課以高稅率，對舊房稅率課以低稅率；對經(jīng)營性物業(yè)課以較高稅率，對個(gè)人自住物業(yè)課以較低稅率。

　　第六，稅收優(yōu)惠及減免稅。物業(yè)稅的稅收優(yōu)惠及減免稅可以參照目前的房產(chǎn)稅、土地使用稅等的稅收優(yōu)惠及減免。并特別注意對家庭自住房屋的稅收減免，如對基本住宅的物業(yè)稅應(yīng)確定一個(gè)合理的免征額，如確立與人均30平方米對應(yīng)的房產(chǎn)價(jià)值為免征額，超過部分按適用稅率征收物業(yè)稅。在政策過渡期間，對在開征物業(yè)稅前就取得土地使用權(quán)或房屋產(chǎn)權(quán)并且已經(jīng)繳納相關(guān)稅費(fèi)的，按新稅法規(guī)定計(jì)算的應(yīng)納稅額減征一定百分比例。

　　第七，納稅申報(bào)。可參考英國、日本等國家的做法，采取按年征收、分月或分季預(yù)繳，納稅期限具體由地方政府確定。納稅地點(diǎn)應(yīng)以物業(yè)所在地為準(zhǔn)。征收納稅申報(bào)方式：從稅收成本及便于管理等方面考慮，應(yīng)以代扣代繳、代收代繳方式為主，自身申報(bào)為輔。

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