房地產(chǎn)稅被業(yè)界視為下一個(gè)最有可能出臺(tái)的調(diào)控“核武器”，在出臺(tái)前能否讓公眾輿論充分討論，達(dá)成更多共識(shí)。

　　近期，官員與學(xué)者頻向媒體吹風(fēng)，房地產(chǎn)稅試點(diǎn)似已如箭在弦，“指月可待”。本刊記者從接近財(cái)政部的人士處獲悉，國務(wù)院有望在今年中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議之后，批復(fù)房地產(chǎn)稅試點(diǎn)，正式實(shí)施可能從明年初開始。

　　一年一度的中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議，是判斷中國當(dāng)前經(jīng)濟(jì)形勢和定調(diào)第二年宏觀經(jīng)濟(jì)政策最權(quán)威的風(fēng)向標(biāo)，同時(shí)也是每年級(jí)別最高的經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議。通常，會(huì)議都在年底召開；2009年的中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議，是2009年12月9日至12月10日在北京舉行的。

　　這一時(shí)間窗口已離得不遠(yuǎn)。再加上9月底有關(guān)部門推出以“限購令”為核心的二次調(diào)控政策，其中“加快推進(jìn)房產(chǎn)稅改革試點(diǎn)工作，并逐步擴(kuò)大到全國”的表述引人注目。房產(chǎn)稅由此被業(yè)界視為下一個(gè)最有可能出臺(tái)的房地產(chǎn)調(diào)控“核武器”。

　　有關(guān)專家向本刊記者透露，目前房產(chǎn)稅改革的思路，不僅取消1986年《房產(chǎn)稅暫行條例》中對(duì)個(gè)人所有非營業(yè)用房產(chǎn)免稅的優(yōu)惠條款，而且更進(jìn)一步的改革是傾向于在不動(dòng)產(chǎn)保有環(huán)節(jié)，將現(xiàn)有房產(chǎn)稅和城鎮(zhèn)土地使用稅合并為統(tǒng)一的房地產(chǎn)稅，簡化稅種，徹底改變目前房地產(chǎn)稅制流通環(huán)節(jié)畸重、保有環(huán)節(jié)畸輕的現(xiàn)狀。正因如此，新的房產(chǎn)稅在全國推廣時(shí)可能被稱為“房地產(chǎn)稅”。

　　目前，《城鎮(zhèn)房產(chǎn)稅暫行條例》正在修訂中，這將成為在全國征收房地產(chǎn)稅的法律依據(jù)。不過，消息人士對(duì)本刊記者稱，現(xiàn)行房產(chǎn)稅暫行條例的修改在同步進(jìn)行，但不一定先修訂條例再試點(diǎn)。房產(chǎn)稅改革，很可能是地方試點(diǎn)先行，房產(chǎn)稅條例修訂推后。此前，增值稅轉(zhuǎn)型改革亦是這樣的過程。

　　有知情人士向本刊記者透露，“重慶、上海兩地已向國務(wù)院遞交房地產(chǎn)稅方案，中央政府還會(huì)協(xié)商調(diào)整，批復(fù)時(shí)會(huì)有不同，但也不會(huì)差異太大。”

　　本刊記者在采訪中發(fā)現(xiàn)，目前在公眾層面，對(duì)房地產(chǎn)稅的共識(shí)尚少，爭議紛雜。厘清房地產(chǎn)稅相關(guān)問題爭議的關(guān)鍵點(diǎn)，讓公眾輿論充分探討，在房地產(chǎn)稅的制度框架上提供政府建議，以促成更多共識(shí)，已刻不容緩。

　　是否堪當(dāng)“核武器”？

　　“我這段時(shí)間正打算再購一套房，房產(chǎn)稅出臺(tái)近了，我和家人都希望等一等再說。”30歲的楊先生對(duì)本刊記者稱，他擔(dān)心房產(chǎn)稅會(huì)大幅增加其房產(chǎn)持有成本，并帶來房價(jià)下跌。他和妻子月收入合計(jì)約2萬余元，在北京已擁有一套兩室一廳的住房。在今年4月房地產(chǎn)調(diào)控之后，手有余錢的楊氏夫婦本希望“逢低”再買入一套房產(chǎn)。

　　楊先生的觀望，反映了房地產(chǎn)稅對(duì)一部分投資型或改善型購房需求帶來的抑制作用。但是，對(duì)于資金規(guī)模更大的房產(chǎn)投資者或炒客來說，其對(duì)房地產(chǎn)稅影響的判斷卻有所不同。

　　在深圳擁有多處房產(chǎn)的劉先生認(rèn)為，房地產(chǎn)稅對(duì)他沒多大影響，他的大部分房產(chǎn)已出租，“購房貸款成本一年是7％，每個(gè)月成本0.6％。房產(chǎn)稅假設(shè)按0.3％-0.4％的稅率來征收，最多不過是每年多一個(gè)月的月供，影響不大。”

　　央行貨幣政策委員會(huì)委員、清華大學(xué)教授李稻葵(博客)對(duì)此分析稱，房產(chǎn)稅無法抑制房價(jià)過快上漲，對(duì)于抬高了房價(jià)的投資者而言，一點(diǎn)兒房產(chǎn)稅對(duì)其毫無影響，而對(duì)于自住的人，好不容易買了房子還要交房產(chǎn)稅，“從這一意義上說，房產(chǎn)稅把打擊對(duì)象弄錯(cuò)了”。

　　不過，大部分房地產(chǎn)稅的支持者認(rèn)為，增加房產(chǎn)投資（機(jī)）者的持有成本，還是能夠抑制其投資（機(jī)）需求，并促成大量“空置房”上市交易，從而增加市場供應(yīng)量，最終平抑房價(jià)。

　　國務(wù)院發(fā)展研究中心研究員林家彬認(rèn)為，開征房地產(chǎn)稅有利于增加二手房供給，提高住宅利用效率。林為財(cái)新網(wǎng)撰文稱，以北京為例，2006年北京二手房總存量大約有500萬套，按照6％的正常流轉(zhuǎn)量計(jì)算，當(dāng)年二手房交易量應(yīng)在30萬套左右，但實(shí)際上北京二手房當(dāng)年交易量僅為7.5萬套。究其原因，還是保有環(huán)節(jié)無負(fù)擔(dān)以及房價(jià)快速上漲。一旦開征房地產(chǎn)稅，將增大業(yè)主的持有成本，房產(chǎn)所有者將有動(dòng)力充分利用閑置資源，或把閑置房產(chǎn)轉(zhuǎn)移給具有實(shí)際需求的人，從而提高房產(chǎn)資源的利用率。同時(shí)，由此帶來的二手房市場供應(yīng)量的增加對(duì)穩(wěn)定房價(jià)具有積極意義。

　　當(dāng)然，這一市場效果能否實(shí)現(xiàn)，質(zhì)疑者又提出了兩種觀點(diǎn)：其一，若房地產(chǎn)稅開征的稅率較低，增加的持有成本有限，就不能有效促使“空置房”上市流通；其二，在目前國內(nèi)房地產(chǎn)市場中，供方往往比需方強(qiáng)勢，很容易將稅收轉(zhuǎn)嫁到需方頭上，因此，房地產(chǎn)稅開征的結(jié)果非但不是平抑房價(jià)，反而可能推高房價(jià)或房租。

　　例如，近年中國地產(chǎn)調(diào)控中也曾動(dòng)用稅收工具，提高二手房轉(zhuǎn)售環(huán)節(jié)的營業(yè)稅、契稅、所得稅等，但這些多增的稅收基本上都被轉(zhuǎn)嫁到了買家頭上。

　　至于房地產(chǎn)稅能否解決囤房問題，復(fù)旦大學(xué)住房政策研究中心執(zhí)行主任陳杰指出，在短期之內(nèi)，房產(chǎn)稅可能對(duì)房價(jià)上漲有一定抑制作用，但長期來看，一些投資客可能還是會(huì)囤房。“在很多征收房產(chǎn)稅的國家里，照樣有房地產(chǎn)泡沫。”陳杰說。

　　中國人民銀行研究局副研究員熊鷺在給財(cái)新網(wǎng)的撰文中，列舉很多例子證明英、美、韓等國征收不動(dòng)產(chǎn)物業(yè)稅后，并不能有效抑制房價(jià)上漲或平抑房價(jià)波動(dòng)。熊鷺稱，英國的物業(yè)稅（council tax）征稅對(duì)象是居民的住宅，征稅方法是把住宅按照市面資產(chǎn)價(jià)值分為八類或九類，征收數(shù)額不同的稅金，從1993年至今，英國房價(jià)仍然出現(xiàn)大幅增長。同樣，美國各州早已普遍征收物業(yè)稅，但扣除通貨膨脹因素后，1997年至2006年美國房價(jià)仍上漲了57％，其中2000年至2006就上漲43％。而2006年以來美國房價(jià)則大幅下跌，波動(dòng)不小。

　　作為政府機(jī)構(gòu)的稅收專家，財(cái)政部財(cái)政科學(xué)研究所所長賈康亦認(rèn)為，房地產(chǎn)稅并不能夠完全改變今后幾十年中國城鎮(zhèn)化歷史過程中房價(jià)長期上漲趨勢。但他相信，在房地產(chǎn)稅這個(gè)制度約束之下，房地產(chǎn)市場泡沫會(huì)更少，價(jià)格表現(xiàn)會(huì)更沉穩(wěn)，整個(gè)產(chǎn)業(yè)發(fā)展會(huì)更健康。

　　能否解決“土地財(cái)政”？

　　而對(duì)于每個(gè)老百姓，都有理由問一句：為什么要征房產(chǎn)稅？地方政府已高價(jià)賣地，再征稅是否合理？

　　中國的土地只有一定期限的使用權(quán)，照搬西方做法對(duì)住房征稅是否缺乏合理性？房地產(chǎn)稅是受益稅，而地方政府花錢，公民沒有實(shí)質(zhì)參與的機(jī)會(huì)，如何保證房地產(chǎn)稅收入會(huì)讓社區(qū)居民受益？住宅房產(chǎn)的業(yè)主目前已繳納物業(yè)費(fèi)，未來又繳納房地產(chǎn)稅，是否存在過度征稅？近期，越來越多的公眾參與到房地產(chǎn)稅開征目的和意義的討論中。

　　建行董事長郭樹清認(rèn)為，相對(duì)于房價(jià)，房地產(chǎn)稅稅率很低，對(duì)房產(chǎn)稅抑制房價(jià)的作用難以期望過高。但征收房產(chǎn)稅非常必要，其重要意義在于，能在一定程度上減輕財(cái)政對(duì)工業(yè)的過度依賴，因此這項(xiàng)稅制改革啟動(dòng)越早越好。

　　1994年分稅制改革后，各地的土地出讓金收入基本劃歸地方政府，實(shí)踐過程中土地出讓金已成為中國地方政府的重要財(cái)政來源。郭樹清的觀點(diǎn)，反映了政府六年多前進(jìn)行房產(chǎn)稅改革的初衷：在分稅制下，尋求改善地方公共財(cái)政之道，從而優(yōu)化土地管理制度。從國際經(jīng)驗(yàn)來看，美國各州政府的最主要的財(cái)政收入來源之一正是財(cái)產(chǎn)稅。

　　賈康認(rèn)為，房地產(chǎn)稅是分稅分級(jí)財(cái)政體系相匹配的地方稅體系的重要財(cái)源支柱。這種征稅方式可改變地方政府行為，從注重短期效應(yīng)轉(zhuǎn)為重視長期可持續(xù)發(fā)展。

　　同為房地產(chǎn)稅的支持者，北京大學(xué)─林肯研究院城市發(fā)展與土地政策研究中心主任、教授滿燕云表示，在中國征收房地產(chǎn)稅可認(rèn)為是對(duì)財(cái)富征稅，成為調(diào)節(jié)收入不平等和地區(qū)差距的切實(shí)有效的政策工具。她認(rèn)為，“土地財(cái)政”不是可持續(xù)的發(fā)展模式，而作為不動(dòng)產(chǎn)稅的一種，房地產(chǎn)稅正是基于土地等不動(dòng)產(chǎn)價(jià)值征收、稅收額相對(duì)穩(wěn)定并可長期持續(xù)的稅種，或可成為未來地方政府提高財(cái)政收入的一項(xiàng)更好選擇。

　　并非所有人都如此樂觀。財(cái)政部財(cái)政科學(xué)研究所副所長劉尚希就認(rèn)為，中國基層政府的職能遠(yuǎn)遠(yuǎn)大于西方國家的基層政府，越是收入低的地方，房地產(chǎn)稅征收就越少，越難滿足基層政府需要，也難以避免地方政府推高房價(jià)的沖動(dòng)。

　　有識(shí)之士進(jìn)一步提出，既然房地產(chǎn)稅為土地的市場化管理提供了制度支持，改革之初就應(yīng)明確取消政府主導(dǎo)土地批租市場的職能。質(zhì)疑者如陳志武(博客)甚至認(rèn)為，房地產(chǎn)稅的開征最可怕的是“給地方市場不受制約地轉(zhuǎn)移老百姓財(cái)產(chǎn)的機(jī)會(huì)”。

　　政府與納稅人的緊張關(guān)系，可能在房地產(chǎn)稅的問題上顯性化。因?yàn)槎愗?fù)高低的合理性，最終還取決于稅收的收益方式。換句話說，房地產(chǎn)稅讓民眾有意識(shí)地要求參與監(jiān)督公共財(cái)政支出，要求政府“取之于民，用之于民”。否則，業(yè)主可能抱怨既繳納物業(yè)費(fèi)，又繳納房地產(chǎn)稅，抱怨政府將本來應(yīng)提供的社區(qū)公共服務(wù)轉(zhuǎn)嫁給自己。

　　資深證券投資人簡直在本刊撰文指出，房產(chǎn)稅會(huì)使民眾對(duì)政府有更多期待。當(dāng)政府主要收入來自土地出讓金時(shí)，民眾對(duì)此是沒有感覺的，大家覺得拍地是政府自己賣自己的東西，收了銀兩，政府怎么花，都和自己沒關(guān)系。房產(chǎn)稅就不一樣，這筆錢先以工資等各種方式流到民眾手里，又被政府以房產(chǎn)稅名義拿走，歸入稅收。這樣，民眾就會(huì)逐漸明白，原來政府是我們養(yǎng)著的。

　　征稅的合理邊界

　　多位分析人士指出，中國實(shí)行70年期限的土地使用權(quán)批租制度，民眾在前端購買環(huán)節(jié)已為不菲的土地出讓金和各類稅負(fù)付出很多，這可算“中國特殊”，如今若按“國際經(jīng)驗(yàn)”，在后端持有環(huán)節(jié)繳納房地產(chǎn)稅，是否合理？

　　一位政府官員亦向本刊記者表示，中國地產(chǎn)業(yè)稅收占地方財(cái)政的三分之一，這跟美國的情況比較相像，但目前中國政府若在后端持有環(huán)節(jié)再征收另一個(gè)三分之一，應(yīng)該將前端稅負(fù)減除，不應(yīng)把后端全方位地簡單疊加上來。

　　這些都涉及房地產(chǎn)稅的征收范圍和對(duì)象劃定、免征額和稅率設(shè)置、計(jì)稅依據(jù)調(diào)整、總體稅負(fù)衡量等具體問題。

　　先看稅率設(shè)置。“十一”長假期間，上海官方新聞門戶網(wǎng)站東方網(wǎng)刊登一條未經(jīng)證實(shí)的傳聞稱，滬版房產(chǎn)稅試點(diǎn)征收稅率可能為0.3％-0.4％。照此計(jì)算，一套總價(jià)220萬元的住宅，年繳房地產(chǎn)稅約8800元，大約相當(dāng)于白領(lǐng)一個(gè)月工資。一些業(yè)界人士認(rèn)為，此舉可能是地方政府通過發(fā)起網(wǎng)上討論的方式，試探公眾與輿論對(duì)于稅率的態(tài)度。

　　一位房產(chǎn)中介人士預(yù)測，如果房地產(chǎn)稅稅率小于3％，可能還不足以有動(dòng)力促使空置房積極投入流轉(zhuǎn)。

　　另一位業(yè)內(nèi)人士分析稱，一些多套房產(chǎn)擁有者，預(yù)期房價(jià)上漲的得益，會(huì)遠(yuǎn)超放棄租金或征收房地產(chǎn)稅帶來的損失。假設(shè)房地產(chǎn)稅征收稅率小于1％，那么房價(jià)年漲幅超過1％就足以抵消其帶來的持有成本增加，而近幾年一線城市實(shí)際房價(jià)年漲幅均超過了兩位數(shù)。

　　瑞信中國研究部主管陳昌華指出，很多空置房業(yè)主對(duì)銀行貸款依賴程度很低，對(duì)此，“征重稅是一個(gè)十分有效的工具，但后遺癥也可能很大”。

　　如何拿捏適合稅率，是政府決策中重要的考量因素。若以提高土地資源利用效率和促進(jìn)社會(huì)收入分配公平為目標(biāo)，房地產(chǎn)稅設(shè)置累進(jìn)稅率效果可能更好。財(cái)政部稅政司副司長尹伯欽表示，城鎮(zhèn)房地產(chǎn)稅征收可考慮差別稅率。

　　不過，國務(wù)院發(fā)展研究中心研究員林家彬認(rèn)為，如房地產(chǎn)稅采用累進(jìn)稅率，則其抑制投資性需求和奢侈性需求的作用都將增強(qiáng)。但累進(jìn)稅率存在累進(jìn)級(jí)距不易把握、計(jì)算較復(fù)雜、征稅成本相對(duì)較高、有可能打擊納稅人生產(chǎn)經(jīng)營積極性的缺點(diǎn)，還需進(jìn)一步深入探討。

　　再來看計(jì)稅依據(jù)。根據(jù)1986年頒布的《房產(chǎn)稅暫行條例》，一是房產(chǎn)原值減除10％-30％的額度（具體減除幅度由地方政府規(guī)定）后，以1.2％計(jì)征；二是對(duì)于產(chǎn)生租金收入的房屋，以租金收入的12％計(jì)稅。目前主要針對(duì)經(jīng)營性房產(chǎn)，即通常被稱為商業(yè)地產(chǎn)的物業(yè)進(jìn)行征收，并不針對(duì)非經(jīng)營性的城鎮(zhèn)住宅。

　　值得注意的是，此次房產(chǎn)稅改革，決策層傾向于以房地產(chǎn)的市場評(píng)估價(jià)值為計(jì)稅依據(jù)，而不是此前規(guī)定的房產(chǎn)原值。按照原值征收房產(chǎn)稅難以體現(xiàn)房價(jià)波動(dòng)，但按市場評(píng)估值征稅，意味著房產(chǎn)稅稅負(fù)將隨房產(chǎn)價(jià)格的上升而“水漲船高”。

　　當(dāng)然，市場評(píng)估價(jià)值為計(jì)稅依據(jù)，也意味著房地產(chǎn)稅的開征是以房產(chǎn)評(píng)估這一技術(shù)環(huán)節(jié)為前提，這對(duì)目前國內(nèi)房產(chǎn)評(píng)估系統(tǒng)是挑戰(zhàn)亦是機(jī)遇。

　　再看征收范圍和對(duì)象。接近決策層的有關(guān)專家向本刊記者透露，從國際經(jīng)驗(yàn)來看，房地產(chǎn)稅應(yīng)對(duì)個(gè)人所有住房普遍征收，但初期試點(diǎn)，可能首先考慮對(duì)工商企業(yè)所屬不動(dòng)產(chǎn)和別墅等城市高檔居住用房開征，然后逐步擴(kuò)大。

　　融創(chuàng)中國董事長孫宏斌在接受本刊記者采訪時(shí)明確表示，不贊成普遍征收房地產(chǎn)稅，可先從高端住宅征收，因?yàn)橛绣X人更看重房產(chǎn)的位置和品質(zhì)，對(duì)成本支出并不敏感。

　　林家彬則指出，房地產(chǎn)稅免征額和稅率的設(shè)計(jì)要使結(jié)果大體符合“二八原則”，即80％的稅收來自20％的納稅主體，各地居住條件低于平均水平以下的居民，無需納稅或只需交納很少的稅。

　　即便如此，房地產(chǎn)稅向“大房子”動(dòng)刀，也可能出現(xiàn)“錯(cuò)殺”，因?yàn)榧{稅主體的個(gè)人收入與房產(chǎn)擁有狀況不一定完全匹配，例如擁有“大房子”但工資收入并不高的離退休干部。

　　最后來看總體稅負(fù)。不少專家指出，從國際比較的角度看，中國涉房稅負(fù)不僅不算低，而且已經(jīng)很高，與房地產(chǎn)開發(fā)和交易有關(guān)的稅費(fèi)高達(dá)60多種，占房價(jià)的比例可達(dá)約四成。

　　接近決策層的專家認(rèn)為，此次房產(chǎn)稅改革，可能在開征房地產(chǎn)稅同時(shí)，全面清理現(xiàn)行房地產(chǎn)稅費(fèi)，做到有增有減，不提高總體稅負(fù)水平。十六屆三中全會(huì)早已明確提出“實(shí)施城鎮(zhèn)建設(shè)稅費(fèi)改革，條件具備時(shí)對(duì)不動(dòng)產(chǎn)開征統(tǒng)一規(guī)范的物業(yè)稅，相應(yīng)取消有關(guān)收費(fèi)”。

　　不過，一位業(yè)內(nèi)人士表示，開征一項(xiàng)可能將來成為地方政府主要財(cái)源的稅收，要保持總體稅負(fù)不增加，這在長期來看難以實(shí)現(xiàn)。

　　權(quán)威人士向本刊記者透露，渝版房地產(chǎn)稅試點(diǎn)方案的基本思路包括：先對(duì)別墅、200平方米以上“大房子”和評(píng)估價(jià)值超過主城區(qū)平均售價(jià)3倍以上的住房開征；按面積計(jì)，實(shí)行累進(jìn)稅率；征收范圍首先是增量部分，存量部分視情況開征；每戶家庭擁有普通住宅超過四套，可能被征稅；外地人炒房，可能被征稅。

　　滬版房地產(chǎn)稅試點(diǎn)方案，盡管流傳出多個(gè)版本，但以面積和價(jià)值為主要計(jì)征標(biāo)準(zhǔn)，從增量擴(kuò)展至存量，與渝版相比，總體思路上沒有太大差異。