昨天（2009年10月21日），上海土地市場(chǎng)成交兩幅住宅地塊，成交價(jià)格全部超過底價(jià)100%以上。當(dāng)天的網(wǎng)上房地產(chǎn)數(shù)據(jù)顯示，成交的新建商品房總量接近1400套。進(jìn)入深秋，上海房地產(chǎn)市場(chǎng)依然繼續(xù)著這個(gè)歷史上最高峰的火爆場(chǎng)景。

　　時(shí)間追溯到一年前的今天（2008年10月22日），就在財(cái)政部和央行下午聯(lián)合發(fā)布房地產(chǎn)調(diào)控政策后，上海市政府辦公廳星夜發(fā)布《關(guān)于促進(jìn)本市房地產(chǎn)市場(chǎng)健康發(fā)展的若干意見》，該意見共14條，由上海市建設(shè)交通委、財(cái)政局、地稅局、住房保障和房屋管理局、規(guī)劃和國(guó)土資源局聯(lián)合制定，從稅費(fèi)、金融等方面提出救市措施。其中，在中央有關(guān)政策的基礎(chǔ)上，上海方面還有多條政策大幅度減免了二手房交易有關(guān)稅費(fèi)。就此，俗稱上海“救市14條”的樓市新政策出臺(tái)。

　　“救市”一年后，除了普通住房標(biāo)準(zhǔn)未指定“截止期限”外，大部分以救市為目的的稅費(fèi)優(yōu)惠政策將在今年12月31日到期，隨著央行、銀監(jiān)會(huì)今年六七月間收緊二套房貸款政策，一旦各類優(yōu)惠政策也隨之取消，樓市很可能在年底出現(xiàn)一輪集中的折扣優(yōu)惠。

　　新政促樓市迅速回暖

　　2008年10月22日夜，樓市一片愁云慘霧的上海緊跟長(zhǎng)三角兄弟城市腳步，市政府連夜發(fā)布《關(guān)于促進(jìn)本市房地產(chǎn)市場(chǎng)健康發(fā)展的若干意見》。其中涉及個(gè)人首次購(gòu)買住房時(shí)首付比例及貸款利率的優(yōu)惠，二手房交易過程中營(yíng)業(yè)稅、所得稅的降低甚至減免等，力度之大前所未有。

　　新政執(zhí)行后不久，房地產(chǎn)市場(chǎng)從今年農(nóng)歷春節(jié)后開始復(fù)蘇，并在隨后的幾個(gè)月里爆發(fā)出了驚人的購(gòu)買力，大部分房地產(chǎn)企業(yè)名下樓盤銷售火爆，甚至有些在上半年就完成了全年的業(yè)績(jī)。期間，上海樓市成交量從今年3月起逐月大幅攀升，房?jī)r(jià)也水漲船高直線上漲，甚至建成多年都銷售平淡的高端住房也暢銷起來(lái)。

　　升溫過快調(diào)控聲再起

　　進(jìn)入今年第三季度，上海房?jī)r(jià)再次出現(xiàn)了每周提價(jià)一次的局面，市場(chǎng)重新開始出現(xiàn)價(jià)格漲幅過高的聲音。由于樓市升溫超出預(yù)期，救市的討論最近逐漸被是否會(huì)引發(fā)新的調(diào)控所取代。

　　今年（2009年）8月，上海市市長(zhǎng)韓正首次表態(tài)，上海房?jī)r(jià)已經(jīng)過高，將采取措施調(diào)控房地產(chǎn)市場(chǎng)，今年下半年將增加房地產(chǎn)開發(fā)的土地供應(yīng)，并加快面向低收入家庭的經(jīng)濟(jì)適用房建設(shè)。

　　韓正稱，政府應(yīng)該采取措施有效控制房地產(chǎn)市場(chǎng)的增長(zhǎng)速度。上海房?jī)r(jià)已經(jīng)過高，必須防止房?jī)r(jià)上漲過快。國(guó)家發(fā)改委今年9月20日曾表示，受創(chuàng)紀(jì)錄的銀行新增貸款推動(dòng)，6月份36個(gè)大中型城市的新房?jī)r(jià)格上漲6.3%。根據(jù)有關(guān)統(tǒng)計(jì)，今年3月份以來(lái)，上海房?jī)r(jià)已上升接近三成。

　　此后，上海開始大刀闊斧的大型住宅區(qū)建設(shè)，加大土地供應(yīng)量，力求能夠在短期內(nèi)加大住宅供應(yīng)，平抑房?jī)r(jià)。今年9月下半月至今，上海樓市成交量在高房?jī)r(jià)壓力下終于開始下滑，同時(shí)房?jī)r(jià)環(huán)比漲幅也首次趨緩。

　　中原地產(chǎn)研究咨詢部高級(jí)經(jīng)理馬冀表示，政府出于保增長(zhǎng)的需要，如果樓市成交量的萎縮程度超過政府可控預(yù)期，不排除會(huì)通過取消二手房?jī)?yōu)惠稅費(fèi)政策，抑制三級(jí)市場(chǎng)需求，分流客源到一手房市場(chǎng)，保證一手房市場(chǎng)的平穩(wěn)。

　　取消新政后成本增8%

　　上海易居房地產(chǎn)研究院高級(jí)研究員回建強(qiáng)告訴記者，由于已經(jīng)有明確時(shí)間規(guī)定，政府并不需要另行出文，按照目前的市場(chǎng)情況，如果沒什么特殊情況出現(xiàn)的話，一些優(yōu)惠新政會(huì)在年底取消。

　　按照此前的政策規(guī)定，其中影響最大的是二手房交易稅費(fèi)的增加。上海中原地產(chǎn)提供的案例顯示，對(duì)于一套持有期限在2-5年的普通商品住宅來(lái)說(shuō)，以150萬(wàn)元成交價(jià)格計(jì)算，原本房東可以免除的營(yíng)業(yè)稅、個(gè)人所得稅、契稅等，新政取消后必須多支付近12萬(wàn)元(其中營(yíng)業(yè)稅83250元，個(gè)稅按房?jī)r(jià)的3%為45000元、印花750元)，約占到整體房?jī)r(jià)的8%。

　　此外，隨著鼓勵(lì)買房政策的轉(zhuǎn)向，二套房購(gòu)買優(yōu)惠也將被取消，其中在年底將停止執(zhí)行的包括：已貸款購(gòu)買一套住房的居民，為改善居住條件，再貸款購(gòu)買第二套普通住房，比照?qǐng)?zhí)行首次貸款購(gòu)買普通自住房的優(yōu)惠政策;購(gòu)買第二套普通住房的家庭申請(qǐng)住房公積金貸款提高限額;對(duì)購(gòu)買90平方米及以下普通住房改善居住條件的，暫按1%稅率征收契稅等。

　　這些政策的取消都將大幅度增加未來(lái)購(gòu)房，尤其是購(gòu)買第二套房以及二手房的交易成本。

　　成交量將會(huì)繼續(xù)下降

　　實(shí)際上，在業(yè)內(nèi)人士心目中，房?jī)r(jià)的持續(xù)上漲才是房地產(chǎn)市場(chǎng)健康運(yùn)行壓力的最大因素。

　　回建強(qiáng)表示，年底稅收優(yōu)惠取消后，五年內(nèi)的二手房交易成交肯定會(huì)增加，這對(duì)市場(chǎng)是利空，但是市場(chǎng)運(yùn)行到這個(gè)地步，二手房的成交量已經(jīng)開始放緩，目前市場(chǎng)面臨的并不簡(jiǎn)單是稅費(fèi)的問題，而是價(jià)格的問題。

　　中國(guó)房產(chǎn)信息集團(tuán)(CRIC)分析師薛建雄表示，隨著年底將近，二手房中介和房地產(chǎn)開發(fā)商將會(huì)采取一些措施應(yīng)對(duì)未來(lái)可能發(fā)生的政策變化。

　　薛建雄稱，中介目前應(yīng)該已經(jīng)開始著手以二年交易稅費(fèi)增加因素為由，催促房東加快出貨。契稅減免的政策也將要過期，估計(jì)中介和開發(fā)商都會(huì)利用這一因素促進(jìn)購(gòu)房者下單。由于購(gòu)買力下降、房?jī)r(jià)上漲和信貸指標(biāo)用完等方面的影響，預(yù)期成交量還會(huì)有所下降，部分開發(fā)商的打折促銷力度可能會(huì)有所加大。所以，購(gòu)房者還是要衡量各種稅費(fèi)帶來(lái)的成本上升與開發(fā)商可能更大的打折促銷動(dòng)作再出手。一些銷售速度相對(duì)較慢的樓盤，給出的折扣都會(huì)比較大。

　　上海房地產(chǎn)“救市14條”

　　1.對(duì)個(gè)人首次購(gòu)買90平方米及以下普通住房的，契稅稅率暫統(tǒng)一下調(diào)到1%。首次購(gòu)房證明由市房地產(chǎn)交易中心出具。

　　2.對(duì)個(gè)人銷售或購(gòu)買住房暫免征收印花稅。

　　3.對(duì)個(gè)人銷售住房暫免征收土地增值稅。

　　4.對(duì)居民首次購(gòu)買普通自住房和改善型普通自住房提供貸款，其貸款利率的下限可擴(kuò)大為貸款基準(zhǔn)利率的0.7倍，最低首付比例為20%。

　　5.個(gè)人住房公積金貸款利率各檔次分別下調(diào)0.27個(gè)百分點(diǎn)。

　　6.購(gòu)買超過2年的普通住房對(duì)外銷售的，個(gè)人不負(fù)擔(dān)營(yíng)業(yè)稅。

　　7.個(gè)人轉(zhuǎn)讓自用2年以上、并且是家庭唯一生活用房取得的所得，個(gè)人不負(fù)擔(dān)個(gè)人所得稅。

　　8.購(gòu)買自住普通住房的，住房公積金貸款最低首付比例調(diào)整至20%。對(duì)第一次購(gòu)買自住普通住房的家庭，在符合貸款條件的情況下，每一借款人基本公積金最高可貸額度從20萬(wàn)元提高到30萬(wàn)元，每戶家庭最高貸款限額為60萬(wàn)元。若有補(bǔ)充住房公積金的，每戶家庭最高貸款限額為80萬(wàn)元。

　　9.免收個(gè)人購(gòu)買普通住房的住房登記費(fèi)和個(gè)人買賣存量普通住房的住房交易(轉(zhuǎn)讓)手續(xù)費(fèi)。

　　10.調(diào)整本市普通住房標(biāo)準(zhǔn)。

　　11.繼續(xù)加大中心城區(qū)舊區(qū)改造力度。

　　12.建立和完善住房保障體系，通過收購(gòu)等方式，增加廉租住房房源，加大實(shí)物配租力度，擴(kuò)大廉租住房租賃補(bǔ)貼范圍。

　　13.建立房地產(chǎn)市場(chǎng)信息發(fā)布制度，進(jìn)一步規(guī)范房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)和中介企業(yè)市場(chǎng)經(jīng)營(yíng)行為，加強(qiáng)房地產(chǎn)市場(chǎng)管理，實(shí)施存量房交易資金監(jiān)管，切實(shí)保障購(gòu)房消費(fèi)者的合法權(quán)益。

　　14.嚴(yán)格執(zhí)行土地利用總體規(guī)劃和土地利用年度計(jì)劃，加強(qiáng)土地供應(yīng)管理，從緊經(jīng)營(yíng)性商品住房項(xiàng)目的土地供應(yīng)。

　　●本意見第1條至第5條按照國(guó)家有關(guān)部門規(guī)定，至2009年12月31日到期。

　　●第6條至第9條、第14條執(zhí)行期限至2009年12月31日止。