09年春節(jié)后，一場(chǎng)更為凌厲的促銷(xiāo)在北京拉開(kāi)大幕。開(kāi)發(fā)商互相刷新彼此的降價(jià)紀(jì)錄，掀起一波降價(jià)潮。

　　據(jù)了解，目前北京市場(chǎng)很多樓盤(pán)以各種名目促銷(xiāo)，其中部分樓盤(pán)在去年降價(jià)的基礎(chǔ)上，再次大幅度打折銷(xiāo)售，降幅超30%。

　　事實(shí)上，從開(kāi)始的遮遮掩掩到后來(lái)的明降，北京樓市的價(jià)格戰(zhàn)在去年就已打響。

　　但降價(jià)并未帶來(lái)樓市成交的回暖。市場(chǎng)人士認(rèn)為，消費(fèi)人群的構(gòu)成范圍正在日益縮小，而造成目前購(gòu)買(mǎi)欲望不旺盛的原因是市場(chǎng)價(jià)格仍然沒(méi)有降到消費(fèi)者的心理價(jià)位。因此，繼續(xù)降價(jià)仍是走出樓市迷宮的辦法之一。

　　樓市全面促銷(xiāo)

　　08年第三季度，北京樓市價(jià)格就已經(jīng)開(kāi)始松動(dòng)，但當(dāng)時(shí)樓市的降價(jià)依然遮遮掩掩，只是部分開(kāi)發(fā)商拿出很少一部分樓盤(pán)試探市場(chǎng)。

　　11月，由北京城開(kāi)集團(tuán)有限責(zé)任公司與北京城建興華地產(chǎn)有限公司聯(lián)合開(kāi)發(fā)的首城國(guó)際，以1.08萬(wàn)元/平方米的價(jià)格展開(kāi)預(yù)訂。該項(xiàng)目緊鄰東三環(huán)雙井地鐵站，其比周邊的二手房?jī)r(jià)格還要低出約5000元/平方米。

　　12月，位于東二環(huán)廣渠門(mén)附近的冠城名敦道開(kāi)盤(pán)，立刻刷新了這一差價(jià)紀(jì)錄。其與搜房網(wǎng)合作的團(tuán)購(gòu)最低價(jià)格僅為1.1萬(wàn)元/平方米，其毛坯均價(jià)為1.25萬(wàn)元/平方米，而精裝均價(jià)為1.35萬(wàn)元/平方米。同區(qū)域的樓盤(pán)價(jià)格均在2萬(wàn)元/平方米以上。

　　但時(shí)間指向2009年，由于銷(xiāo)售壓力大增，大部分開(kāi)發(fā)商都選擇了降價(jià)銷(xiāo)售，北京樓市進(jìn)入全面降價(jià)階段。

　　春節(jié)期間，位于北京CBD區(qū)域的高檔項(xiàng)目也加入了降價(jià)隊(duì)伍。例如，珠江帝景新一期推出30套特價(jià)房。其中，90平方米精裝戶型，原價(jià)2.3萬(wàn)元/平方米，限時(shí)搶購(gòu)價(jià)1.55萬(wàn)元/平方米，每平方米降價(jià)7500元，總價(jià)下降67.5萬(wàn)元；140平方米精裝戶型，原價(jià)2.48萬(wàn)元/平方米，限時(shí)搶購(gòu)價(jià)1.65萬(wàn)元/平方米，每平方米降價(jià)8300元，總價(jià)下降116.2萬(wàn)元。

　　“幾乎所有的樓盤(pán)都有優(yōu)惠，且幅度比較大。”鏈家地產(chǎn)董事長(zhǎng)左暉說(shuō)。

　　而這一態(tài)勢(shì)延續(xù)到節(jié)后，近20個(gè)樓盤(pán)節(jié)后以各種名目促銷(xiāo)，價(jià)格再度跳水。

　　節(jié)前已經(jīng)推出限量房的珠江帝景繼續(xù)“限量”推出48套左右準(zhǔn)現(xiàn)房，目前的特價(jià)房再次下調(diào)了。另一項(xiàng)目星河城2月底左右將推出的樓盤(pán)，預(yù)計(jì)均價(jià)11000元/平方米，此前售價(jià)則在17000元/平方米，降幅高達(dá)35%左右。

　　盡管官方的數(shù)據(jù)顯示，幾個(gè)月來(lái)北京的房?jī)r(jià)并沒(méi)有出現(xiàn)大的降幅，但本報(bào)采訪的多位市場(chǎng)分析人士均表示，“現(xiàn)實(shí)的情況是，價(jià)格的變化要比官方統(tǒng)計(jì)的大的多。”

　　成交低迷積蓄再降價(jià)壓力

　　一方面是大幅的降價(jià)，另一方面購(gòu)房者似乎并不買(mǎi)賬。春節(jié)后，北京樓市的成交量仍然低迷。

　　“春節(jié)前的一輪降價(jià)釋放了從去年5月份開(kāi)始積累的這部分需求。現(xiàn)階段購(gòu)房者仍然在等待更大力度的打折，最重要的原因是他們還是不認(rèn)可目前的價(jià)格。”北京一位業(yè)內(nèi)人士說(shuō)。

　　而與此相對(duì)的是，面對(duì)如此低迷的交易量，對(duì)于是否該繼續(xù)降價(jià)，開(kāi)發(fā)商也存在分歧。

　　陽(yáng)光100常務(wù)副總經(jīng)理范小沖此前在接受本報(bào)采訪時(shí)表示，今年樓市量?jī)r(jià)都將回到正常的軌道上去。而遠(yuǎn)洋集團(tuán)市場(chǎng)部總經(jīng)理肖勁則表示，對(duì)于好的項(xiàng)目，他們?nèi)匀粫?huì)提價(jià)。

　　“開(kāi)發(fā)商并不想降低自己的利潤(rùn)率，同時(shí)又矛盾，如果降價(jià)，降多少合適？如果降價(jià)了市場(chǎng)反應(yīng)仍然不好怎么辦？但開(kāi)發(fā)商節(jié)后所面臨的降價(jià)壓力仍然很大。”左暉說(shuō)。

　　左暉分析，降價(jià)首先是來(lái)自存量房的壓力。據(jù)中國(guó)指數(shù)研究院數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)，目前北京可售住宅仍有144933套，可售面積達(dá)1880.3萬(wàn)平方米，存貨壓力嚴(yán)重。

　　此外，左暉認(rèn)為，經(jīng)過(guò)前兩年的瘋狂消費(fèi)，改善型和投資型需求已經(jīng)沒(méi)有了，只剩下剛性和拆遷型需求�，F(xiàn)階段拆遷需求很少，而剛性需求人群又在觀望。

　　“另一個(gè)不容忽視的現(xiàn)象是，今年新增商品房大多與限價(jià)房等保障性住房同區(qū)域，他們的供應(yīng)必然對(duì)商品住宅造成壓力。”左暉說(shuō)。

　　中原地產(chǎn)華北區(qū)域總經(jīng)理李文杰也同樣贊成上述觀點(diǎn)。他認(rèn)為，2009年的二手房?jī)r(jià)格將主導(dǎo)樓市整體的價(jià)格水平，即新樓盤(pán)預(yù)售的定價(jià)將由周邊二手房的價(jià)格來(lái)決定。如果開(kāi)發(fā)商希望盡快以量換價(jià)的話，由于開(kāi)發(fā)商推盤(pán)量巨大，考慮到短期內(nèi)的供應(yīng)影響，就應(yīng)該把樓盤(pán)的價(jià)格降至周邊的二手房?jī)r(jià)的85%~90%才能達(dá)到促銷(xiāo)的目的。