近日，國土部發(fā)布了全國620個(gè)調(diào)查項(xiàng)目的數(shù)據(jù)，據(jù)公布的數(shù)據(jù)計(jì)算，南寧12個(gè)項(xiàng)目平均地價(jià)與房價(jià)的比例約為19.27%。在這樣的情形下，南寧開發(fā)商會不會因此調(diào)整房價(jià)？土地價(jià)格是不是推高房價(jià)的主因？南寧房價(jià)再走高的可能性大嗎？

　　19.27%：南寧地價(jià)房價(jià)比屬正常水平

　　據(jù)悉，此次國土部公布620個(gè)案例中，銷售房價(jià)最高為45000元/平方米，最低為1130元/平方米；地價(jià)占房價(jià)最低比例為5.3%，最高為 58.6%。而根據(jù)調(diào)查結(jié)果，620個(gè)案例地價(jià)占房價(jià)比例平均為23.2%，356個(gè)項(xiàng)目比例在15%-30%之間。其中，比例在30%以下的約占總數(shù)的 78%。

　　此次南寧共有12個(gè)項(xiàng)目被列入樣本，主要分布在南寧市青秀區(qū)、西鄉(xiāng)塘區(qū)和江南區(qū)。這12個(gè)項(xiàng)目分別為：普羅旺斯、大天下、百匯華庭、中央公園、嘉華綠洲、保利·21世家、金旺角、利海亞洲國際、隆源國際花園、中都澳海藍(lán)灣、瀚林雅筑、盛天名都。數(shù)據(jù)顯示，地價(jià)房價(jià)比最低的項(xiàng)目是大天下，每平方米地價(jià)只有543元，項(xiàng)目開盤價(jià)每平方米4500元，地價(jià)只占12.07%。

　　據(jù)公布的數(shù)據(jù)計(jì)算，南寧12個(gè)項(xiàng)目平均地價(jià)與房價(jià)的比例約為19.27%。寶資通聯(lián)行董事王洪超表示，這一數(shù)據(jù)與中國地價(jià)房價(jià)比的平均值23.2%很接近，與南寧城市的發(fā)展水平相符。該數(shù)據(jù)說明南寧的地價(jià)房價(jià)比處在一個(gè)正常的水平。

　　開發(fā)商：不會因調(diào)查數(shù)據(jù)調(diào)整銷售價(jià)格

　　對于南寧地價(jià)房價(jià)比情況， 開發(fā)商會不會調(diào)整房價(jià)？為此，記者走訪南寧市幾家開發(fā)商，多數(shù)被訪者表示，調(diào)查結(jié)果中的地價(jià)房價(jià)比數(shù)值并不能代表準(zhǔn)確的市場狀況。他們普遍認(rèn)為，土地從購買到開發(fā)銷售一般有2至3年時(shí)間，在此期間，房價(jià)會隨市場變化不斷調(diào)整。

　　廣西勤建置業(yè)有限公司執(zhí)行董事梁子恒表示，現(xiàn)在在銷售的樓盤大多是今年以前取得的土地，所以拿以前的土地價(jià)格與當(dāng)前的房價(jià)相比，并沒有多大的說服力，開發(fā)商更關(guān)注的是現(xiàn)在的地價(jià)，所以公布這個(gè)數(shù)據(jù)，不會讓他們調(diào)整銷售價(jià)格。

　　房地產(chǎn)業(yè)專業(yè)人士表示，公布的數(shù)據(jù)為“樓面地價(jià)”。所謂樓面地價(jià)是土地價(jià)格除以容積率之后的結(jié)果。所謂“容積率”，是指一個(gè)小區(qū)的總建筑面積與用地面積的比率。通俗來講，層數(shù)越多，總建筑面積就越大，容積率也就越大，由此得來的“樓面地價(jià)”就越低，與部分開發(fā)商理解的購買的地皮單價(jià)不是一個(gè)概念。對于開發(fā)商來說，容積率決定地價(jià)成本在房屋中占的比例，而對于住戶來說，容積率直接涉及到居住的舒適度。但是不少業(yè)內(nèi)人士對“樓面地價(jià)”并不十分感冒。

　　寶資嘉的總經(jīng)理陳偉說，房價(jià)與地價(jià)的關(guān)系并不是很大，大家更關(guān)注的是市場需求，如果地價(jià)占房價(jià)的比例很低，但是市場需求很旺，房價(jià)自然很難下降。同樣，即便是那些地價(jià)所占比例較高的樓盤，如果銷售情況不理想，市場需求不大，價(jià)格也不會因?yàn)楣�布了這個(gè)數(shù)字而上揚(yáng)。

　　分析： 土地價(jià)格不是推高房價(jià)主因

　　土地價(jià)格是不是推高房價(jià)的主因？對此，王洪超認(rèn)為，采取了掛牌、拍賣等交易方式出讓土地，使房地產(chǎn)企業(yè)為爭奪有限的土地資源競相抬高地價(jià)，房地產(chǎn)企業(yè)用于土地購置費(fèi)用的不斷增加使商品房開發(fā)成本不斷加大，從而推動房價(jià)的上漲。另外，建安成本的增加、小區(qū)的附屬、公共配套設(shè)施的標(biāo)準(zhǔn)提高、稅金政策、銀行利率的調(diào)整在一定程度上也導(dǎo)致了房價(jià)的提高。同時(shí)，購房者的非理性消費(fèi)也是房價(jià)上漲的原因之一。

　　陳偉表示，“單純說土地價(jià)格是推高房價(jià)的主因，是不成立的。”因?yàn)�，目前房價(jià)與地價(jià)之間并無直接對應(yīng)關(guān)系，房價(jià)由樓市的供求關(guān)系決定，開發(fā)商能賣到什么價(jià)格就會賣什么價(jià)格。而地價(jià)由土地市場的供求關(guān)系以及開發(fā)商拿地時(shí)的市場預(yù)期決定。

　　另外，由于居民消費(fèi)結(jié)構(gòu)不斷在發(fā)生變化，對住宅綜合品質(zhì)的要求也越來越高。在同一地區(qū)，政府往往推出多塊土地，開發(fā)商同時(shí)開發(fā)，供應(yīng)量放大的結(jié)果應(yīng)該是價(jià)格下降。但開發(fā)商在做著差異化的工作，就是都在努力提高產(chǎn)品的品質(zhì)，尤其近兩年，開發(fā)商在產(chǎn)品上做足了文章，在配套、規(guī)劃、綠化、公共部分裝修、門窗等方面越來越高檔。致使成本越來越高，價(jià)格越來越高。

　　梁子恒也表示，商品房的成本構(gòu)成主要有三部分：土地、建安費(fèi)用，還有就是政府的各項(xiàng)稅費(fèi)。在商品房銷售中，一般土地價(jià)格占27%，規(guī)費(fèi)占6%，公共費(fèi)用占6%，建筑安裝費(fèi)占33%，前期規(guī)劃等各項(xiàng)費(fèi)用占13%左右，財(cái)務(wù)等占3.3%左右。最后開發(fā)商的利潤在5%—7%之間。在這當(dāng)中，規(guī)費(fèi)、公共費(fèi)用、建筑安裝費(fèi)、前期規(guī)劃等各項(xiàng)費(fèi)用基本是“死”的，因此，在需求旺盛的情況下，地價(jià)的上漲肯定會推動房價(jià)的上揚(yáng)。但這只是其中的一個(gè)原因。最主要還是市場供求關(guān)系決定。

　　預(yù)測： 南寧房價(jià)仍有上升空間

　　既然“供求關(guān)系才是決定房價(jià)漲跌的更主要原因”，目前南寧樓市短期內(nèi)出現(xiàn)缺貨的情況，南寧房價(jià)再走高的可能性大嗎？

　　對于下半年的市場預(yù)測，王洪超表示，商品房的開發(fā)需要一定的時(shí)間和周期，因此樓市短期內(nèi)出現(xiàn)缺貨的情況，不會馬上得到改變，目前全國房價(jià)呈現(xiàn)上升的趨勢，因此，南寧房價(jià)仍有上升空間。

　　陳偉表示，受去年整個(gè)市場的影響，一些開發(fā)商放慢了開發(fā)進(jìn)度和規(guī)模，市場供求出現(xiàn)失衡，目前整個(gè)南寧市場在售的房源不足，另外，壓抑了許久的購房需求，在今年陸續(xù)釋放，到現(xiàn)在還呈現(xiàn)火熱的局面，是造成今年房子熱銷的原因。照目前的形勢，下半年南寧的房價(jià)仍將持續(xù)上揚(yáng)。

　　相關(guān)業(yè)內(nèi)人士也表示，房價(jià)的上揚(yáng)是多方面因素共同作用的結(jié)果。南寧市房地產(chǎn)市場相對起步較晚，房地產(chǎn)市場秩序正逐步走向正規(guī)、成熟，隨著國家房地產(chǎn)宏觀調(diào)控政策的落實(shí)以及南寧市政府部門對房地產(chǎn)市場監(jiān)管力度的進(jìn)一步加大和廣大購房者日趨理性的購房消費(fèi)，南寧市商品房價(jià)格將逐步進(jìn)入合乎市場規(guī)律的狀態(tài)。