都市工業(yè)經濟作為城市經濟中的重要組成部分，近年來，在一些沿海大城市比如上海、深圳等地區(qū)發(fā)展迅猛，與出口或區(qū)域貿易工業(yè)等外向擴張性經濟不同，都市工業(yè)經濟依托其所在地區(qū)充裕的資金、人力、信息等資源，有效地滿足了城市經濟中的內生需求，成為城市經濟內部循環(huán)發(fā)展的動力源之一。而依托都市工業(yè)經濟發(fā)展起來的都市工業(yè)園區(qū)開發(fā)也相應地成為工業(yè)地產開發(fā)的重要組成部分。

　　一個產品或者業(yè)態(tài)的出現(xiàn)與發(fā)展總是與其市場需求息息相關的，都市工業(yè)園的主要需求對象是一些信息、創(chuàng)意、教育咨詢、輕工業(yè)制造、商務服務等中小型企業(yè)，它們的產品主要是為了滿足所在城市的內部需求，對地區(qū)之外的產品、服務輸出比較少，因此，城市的發(fā)展情況對這部分企業(yè)影響很大，而這部分企業(yè)的發(fā)展狀況直接關系到都市工業(yè)園物業(yè)的需求情況。

　　數(shù)據(jù)資料顯示，近幾年來，天津每年的市區(qū)經濟發(fā)展增速都保持在20%以上，從而產生對都市工業(yè)園物業(yè)的強勁需求。天津中原地產投資顧問部認為，目前，相對于上海、北京等城市每年150萬平方米至200萬平方米都市工業(yè)園物業(yè)面積的增加量來說，天津都市工業(yè)園區(qū)物業(yè)20萬平方米左右的平均年增加量還是滿足不了市場需求，雖然未來的規(guī)劃建設量有所增加，但仍然存在較大的供給缺口。

　　工業(yè)地產存在兩種方式

　　據(jù)中原地產投資分析部提供的數(shù)據(jù)顯示，天津的都市工業(yè)園主要以兩種方式存在：一種是企業(yè)改造舊式廠房，大都以創(chuàng)意產業(yè)園區(qū)的名稱出現(xiàn)，企業(yè)通過對租用別的企業(yè)的舊式廠房或者自有廠房進行改造，在不破壞原有廠房主體及整體風格的情況下，添加現(xiàn)代、靈活的文化元素，對舊廠房的空間布局進行創(chuàng)新，以滿足客戶的個性化需求，通過出租其物業(yè)收取租金盈利。另一種方式就是企業(yè)通過購買工業(yè)土地進行房地產開發(fā)，以智能化的樓宇、明快俊朗的外立面視覺效果、現(xiàn)代化的園林設計、綜合的物業(yè)服務等組合，打造舒適、優(yōu)越的生產、辦公環(huán)境，通過對外出租或者直接銷售物業(yè)盈利。目前，天津市的都市工業(yè)園區(qū)大多分布在城區(qū)的中環(huán)以外、外環(huán)以里的區(qū)域，周邊通過改造，生活設施、商務設施比較完善，租金或售價根據(jù)區(qū)域不同從每天每平方米0.7元至4元不等，售價從每平方米4000元至6000元不等，相對同等區(qū)域的高端寫字樓的高租金高售價來說具有很大的優(yōu)勢。因此，都市工業(yè)園區(qū)深受那些對物業(yè)租金售價比較敏感的中小型企業(yè)的歡迎，比如創(chuàng)意產業(yè)類、藝術設計類、IT研發(fā)類、教育咨詢類、軟件外包類、動漫產業(yè)類等企業(yè)就很喜歡這種可以展現(xiàn)個性、滿足其基本要求且價格合適的物業(yè)。通過對現(xiàn)有的都市工業(yè)園區(qū)調研顯示，目前天津市的都市工業(yè)園區(qū)企業(yè)入住率基本保持在80%以上，租金及售價均有進一步上漲的要求，整體市場狀況比較好。

　　在天津，政府大力發(fā)展現(xiàn)代都市工業(yè)及現(xiàn)代服務業(yè)的長期規(guī)劃給都市工業(yè)園區(qū)開發(fā)描繪了一片廣闊的發(fā)展空間，集約化用地原則、產業(yè)升級等各方面的要求將徹底改變工業(yè)地產的開發(fā)模式以及物業(yè)類型，低密度單層生產廠房的形式已不能適應新時期都市經濟的發(fā)展。未來，由房地產開發(fā)公司主導、市場化運作的都市園區(qū)開發(fā)將成為市場的主流，都市工業(yè)園區(qū)的建筑產品、營銷模式、管理模式將進一步的完善，未來的天津都市工業(yè)園區(qū)市場前景廣闊。